開發商把賣出去的商鋪視作“潑出去的水”的意識、商鋪產權分割零散后造成管理難統一的現實——如此種種，造成了北京諸多商業地產項目的困境，讓他們在運營考驗面前紛紛落敗。

    北京第5大道不遠的拐角處，面對問路的記者，一位正下班回家的附近居民十分不解地說：“去那兒干嗎？那么貴！”稍頓片刻，又拋出一句“還沒什么東西” 。這個簡短的片斷，用最凝練的方式道出了第5大道的尷尬。

    其實這并不只是“著名”商業項目第5大道一家的尷尬，據相關人士介紹，現在北京各個城區可以說多處都有這樣的商鋪。“賣出去的商鋪潑出去的水”，前期宣傳力度很大，但是分割出售之后就沒人管了，以至于開業后處境極為被動，大量購買小鋪位的投資客們期待的巨額回報根本無從談起。然而這還不是問題的全部，業內人士分析，導致這類失敗的一個直接原因就是分割出售把商鋪賣散了，各個小業主都有權經營自己的零散鋪位，整個商鋪難以通過統一管理培育出一個鮮明的特色，沒有給顧客前來購物的理由。而當前的商業地產開發大多選擇的是分割銷售方式，清華九略管理咨詢公司董事長貢玉春告訴記者，現在地產商的資金鏈壓力越來越大，而商業地產開發的資金流要遠大于住宅和寫字樓的開發，對地產商來說最核心的就是盡快回籠資金，分割出售這一形式在回籠資金上無疑是最具誘惑力的。資金壓力讓開發商對分割出售欲罷不能是現在商業地產開發的一處“硬傷”。

    分割出售改良版回天無望

    是不是分割出售一定會破壞商鋪的整體運營呢？并不一定，有的商鋪已經注意到保持整體運營的重要性，在分割出售的基礎上做了許多改良。第5大道南面不遠處號稱全國首家“體驗式”主題賣場的“巨庫”就做了這種嘗試。

    “巨庫”共有一千個小鋪位分割出售，今年4月份開業。記者采訪了一位正要出售自己鋪位的王先生，王先生稱他買下“巨庫”一處產權后并沒有參與經營，因為根據買鋪時的協議，買到產權的鋪位要給開發商返包兩年，這兩年的經營應該由物業統一招商，付給他們這些業主租金就行了，向他這樣的業主占了三分之二，兩年以后業主們既可以自己經營也可以繼續由物業統一運營，但王先生要把鋪位賣掉無疑是對前景不看好。另據這里的工作人員介紹，現在也就上下班時還有點人流，非常慘淡了。

    按說“巨庫”的經營者已經注意到了分割出售的負面影響，但還是難挽危局，這是一個值得注意的現象。不久前，“巨庫”市場的商戶代表與發展商首創資產管理有限公司進行了談判，提出改變商場布局、更換管理方、增強有效廣告宣傳等等要求。據說，“巨庫”也就銷售的時候廣告打得比較多，開業后宣傳和管理仍然是很不到位。如果明年還是現在這樣的經營狀況，現在預計有五百多個小業主不滿的情緒可能會集中爆發，會向相關部門投訴發展商。連“巨庫”發展商總經理近期都向公眾承認，“巨庫”運作比較失敗。

    “分割”熱情緣于“先天不足”

    中國房地產業協會經濟合作委員會常務秘書長陳運高提出，分割銷售商業地產有入股的味道，房子拆成一小塊一小塊，然后再委托別人去經營，類似一種變相入股，一個人買這些鋪面沒這么多錢，但幾平方米買到手是可以的，完了以后大家再委托物業公司共同經營，這是這種模式的理想狀態。

    但貢玉春認為分割銷售這種方式有“先天不足”，貢玉春分析道，只要開發商的房子賣出去了就不會再有很強的利益驅動去管商業后期的經營，因為開發商的主要盈利點放在了銷售上，每個平方米四五萬的高價已經是其最大的盈利點，分割出售的利潤要大大高于以后租金的利潤，項目在前期的宣傳投入鋪天蓋地，而一旦賣出去之后進入開業經營的后期，卻連廣告費應該誰出都沒人管了。只要賣出去了，就不再往里投錢了，“賣出去的商鋪潑出去的水”。現在雖然在分割銷售基礎上做的一定的改良，“我判斷它也是為了銷售的目的”。

    貢玉春認為，從國際上來看分割銷售這種模式沒有多大的利潤，原因一個是分割銷售實現不了整體的規模效益，戶型也由于產權的分割必然相應的變為“一家一戶”的模式，另外，消費者會對分割經營的信譽產生懷疑，經營者在房產上投資過大的話，用于商業上的資金流往往會產生問題，檔次上會受到質疑。所以，對于商業地產來講一家一戶的分割銷售應該是個輔助模式，而不應成為主流。在北京中低端的人群有中低端的去處，像官園批發市場；高端的人群有高端的去處，像東方廣場、國貿中心的大廳這樣的品牌店，分割銷售導致的這種不高不低的形式夾在中間很不好做，就相當于一個大眾商場，實際上這幾年北京有許多大眾商場都撐不下去了，對小業主來說風險比較大。

    香港著名物業代理公司美聯物業的北京總行副總經理張丹彤也對記者表示，現在很多商業地產開發商，目標首先是把商鋪銷售完畢回籠資金，其他的事情以后一步一步的再說。然而售價炒得那么高，在開業后小業主如果要追求回報率在租金設定上就會出現困難，概念的炒作往往脫離當地的實際情況，高租金只會使二、三級市場崩潰，回報無從談起。但現在開發商資金鏈的考驗非常大，能夠不急于收回資金而著眼于中長期經營的開發商既要有資金實力又要有良好的意識。

    只租不售方為正道

    張丹彤表示，一般來講開發商自己持有商業地產的產權是最好的，因為牽扯到一個商業管理，長期擁有是比較穩妥的。在商業地產比較成熟的香港，商場雖然很多但大都有新鮮感，差異化非常明顯，北京就不一樣了，除了場地的租金不一樣引起的價格差別，大多數商場的東西都差不多，北京最應該打出差異化這張牌了，但是這需要一個有效的統一管理。即使開發商急于回籠部分資金，采取租售結合的話也千萬不可把商業地產拆得太散，畢竟業主人數越多越麻煩，管理會非常痛苦，而劃出一個區域賣給個別大的商業公司的方式問題就不會很大了。另外現在有一些商業項目在前期就已經替他們把租戶找好了，這樣未來租戶的需要及時反饋到前期的運作中，可以有效的消減風險。

    貢玉春提出人們要突破一個認識誤區，不應把投資熱點只放在購買產權上，“以租為主也是很有投資熱點的”，特別是對一個商業項目的長期利益來講，最好還是以租為主。貢玉春舉了北京居然之家的例子，因為采取以租為主的形式，沒有大量分割銷售，居然之家這個公司有非常大的積極性來把項目炒熱，最后投資方租他的商鋪也有利可圖，貢有一個客戶三年前6萬元租了一個15平方米鋪面，現在鋪面租金已經翻了四倍到五倍，別人再從他手里接過來要20萬到30萬元才行，雖然沒有銷售產權，但這個回報也是相當可觀的。商業地產還是應該著眼于中長期的盈利，“我相信第5大道和巨庫如果是以租為主的模式，開發商會繼續投資，這個地段終歸會做熟的”。