12月11日，我國將按ＷＴＯ的要求允許國際資本進入我國的零售業。門戶洞開后，將進一步加劇我國零售商業的競爭力度。該消息對商業地產開發商而言，卻是大大利好。營商需要店鋪，商家增量，對投資、開發商業地產的企業而言市場機會來了。那么，我國的商業地產發展到什么程度了呢？專注這塊市場的開發商是否能把握住這一輪商機呢？且看本報記者從各地發來的系列報道。

    千億投資逆流而上聯手營造大MALL暖冬

    盡管來自各方的質疑乃至嚴厲批評的聲音幾乎從未平息過，年中出臺的宏觀調控政策又猶如一記當頭棒喝，但涉及過千億巨額投資、席卷全國的購物中心（即ＭＡＬＬ）開發熱，卻并沒有消退的跡象。

    11月20日，在離羅湖口岸僅咫尺之遙的深圳最繁華街區之一的嘉賓路上，一座占地1.8萬平方米、總營業面積12萬平方米的大型購物中心隆重開業了。這個名叫金光華廣場的大ＭＡＬＬ，據稱是深圳迄今為止最大的單體商業建筑，與旁邊象征著特區早期輝煌的國貿中心相比，它嶄新而亮麗的外表，無疑更能吸引來往行人的目光。而首次進入華南的國際大品牌如ＬＬＯＹＤ、Ｈａｒｍｏｎｔ＆Ｂｌａｉｎｅ、ＰＡＵＬ＆ＳＨＡＲＫ、Ｄ＆Ｇ、雅天尼、姬龍雪的進駐，以及ＨＵＧＯＢＯＳＳ、ＭＡＸＭＡＲＡ、ＢＡＬＬＹ、ＧＩＥＶＥＳ＆ＨＡＷＫＥＳ等國際品牌在這里設立的華南最大旗艦店，著實為之添彩，在開業首日就迎來幾十萬人流。

    這只是今年年底之前國內各地陸續登場亮相的超級大ＭＡＬＬ中最新的一個。

    寒冷的冬天已經悄然到來。不過對ＭＡＬＬ投資商及其堅定支持者而言，眾多超級大ＭＡＬＬ聯袂出擊，也許會營造出一個令人欣慰的"暖冬"。

    集中開業大MALL欲過狂歡節

    率先為這一輪大ＭＡＬＬ沖刺潮拉開序幕的，是10月24日在北京開業的金源時代ＭＡＬＬ。這個開發投資38億元、總面積達68萬平方米的龐然大物，一直備受關注和追捧，儼然已成為國內ＭＡＬＬ業界的重要標桿。盡管停車場日日爆滿、客流量卻還只有理想狀態的一半，開發商稱，會在近期攜手商家展開大規模促銷推廣攻勢。

    在華南尤其是珠三角地區，ＭＡＬＬ大軍的表現更令人眼花繚亂。

    在深圳，除金光華廣場以外，總建筑面積達18.8萬平方米的華潤萬象城日前對外宣布，計劃今年12月9日正式試營業。號稱是"深圳最大、華南最好、中國最具示范效應的超大型室內購物中心"的萬象城，是華潤集團在當地投資40億元開發、總建筑面積55萬平方米的綜合性商業建筑群華潤中心的一部分。

    此后不到10天，即12月18日，早就被外界炒得沸沸揚揚的廣州正佳廣場及東莞華南ＭＡＬＬ，將于同一天揭開面紗。其中與著名大ＭＡＬＬ天河城相鄰的正佳廣場，商場營業面積達20余萬平方米，而以商業與娛樂并重的華南ＭＡＬＬ，首期試業面積為20萬平方米，約占其總量的60％，兩大ＭＡＬＬ對外宣稱的全部投資額分別為40億元和25億元。

    "大型購物中心的正常開發周期一般為兩到三年，這一輪的集中開業狂潮，是2002年前后大幅升溫的ＭＡＬＬ投資熱的必然結果。"一位業界人士表示。

    內資外資齊發力

    "未來5～10年內，天河城將積極對外擴張，在國內開發更多的ＭＡＬＬ。"在今年九月下旬廣州舉行的中國購物中心國際論壇第二屆年會上，廣東天貿（集團）股份有限公司董事長禹來向外界透露。

    早在1996年即開業的天河城，是天貿集團旗下大型購物中心，也是國內第一代ＭＡＬＬ中為數不多的經營成功者，有資料顯示其8年來累計租金入賬人民幣15億元，已收回當年12億元的投資，并開始"凈賺"了，另據統計2003年全城營業額達40億元，目前日均客流量約30萬人。據禹來稱，天河城打算采用四種主要擴張模式：一是直接投資開發；二是整體租賃后自主經營；三是并購具備潛力的現成項目；四是輸出品牌管理。"最快明年之內，大家就能在大珠三角地區看到第二個天河城了。"他滿懷自信地說。

    在以民營或國有企業為主體的ＭＡＬＬ投資商來勢洶洶的同時，成熟老到的外資其實也在暗中發力。

    繼10月下旬和黃地產與深圳中航集團聯手，斥資20億元開發一個包括6萬平方米主題商場在內的大型商業項目后，11月16日，老牌英資企業太古集團下屬太古地產廣州代表處首席代表郝繼霖主動約見媒體，稱他們在廣州天河區投資40億元開發的"太古匯"物業項目，將于下個月破土動工。記者得知，這個與天河城、正佳廣場僅一路之隔，位于廣州地鐵二三號線交匯處的項目，占地約5萬平方米，總規劃面積45萬平方米，被太古方面視為其在內地啟動大規模地產投資的"旗艦"。

    太古地產雖未透露項目的具體規劃，但該公司在香港以投資開發地鐵樞紐上蓋的大型購物中心及商業大廈著稱，可以預計，購物商場應該是此項目的重中之重。

    "金源時代ＭＡＬＬ的設計，主要是參考菲律賓ＳＭ集團的項目設計方案。"在上月北京舉行的一個商業地產高峰論壇上，禾田摩爾投資顧問公司總經理張天翔坦承。張參與并主持了金源ＭＡＬＬ的籌建與招商活動。

    據了解，菲律賓ＳＭ集團是全球第三及亞洲最大的ＭＡＬＬ開發運營集團，在馬尼拉一個城市就擁有22家購物中心。三年前，他們在中國內地的首個投資項目--總投資7000多萬美元、營業面積12.6萬平方米的廈門ＳＭ商業城(資訊 行情 論壇)一期開始運營，而今年年底，占地8萬平方米，包括一個更大規模購物中心的二期項目將會動工。與此同時，該集團在成都、重慶等西部主要城市的ＭＡＬＬ開發計劃，也正陸續啟動。

    MALL收獲期何時來到？

    "現在很多人對于大型商業地產，尤其是ＭＡＬＬ，都采取觀望態度，事實上它在國外有幾十年的歷史，我們認為它是社會進步的必然產物，不是誰想象出來的"，張天翔說，"就國內情況而言，從當初的供銷社到百貨店到超市，再到如今的ＭＡＬＬ，這符合商業發展的自然規律"。

    他表示，ＭＡＬＬ這種起源于美國的商業業態，從理論上說主要依賴三個條件，一是人均收入達到3000美元～6000美元，二是汽車私有化程度較高，三是城市擴張及郊區城市化，所有這些都促成了人們購物方式的改變，比如說遠距離的、大批量的購物等等，很明顯，像北京這樣發達的大城市，已基本具備了類似條件。

    "中國跟美國不同但跟東南亞國家非常相似的是，土地稀缺，人口眾多，城市里人口密度比較大，盡管當地人均收入達不到支撐一個大型購物中心的要求，但其消費總量仍然相當可觀"，張分析說，"事實上，在中國很多地區是可以做適度規模的購物中心的"。

    中國購物中心產業資訊中心主任郭增利也指出，經過近兩三年來的實踐，國內已初步確立了購物中心和商業地產開發、運營的專業化體系，有相當數量的項目逐步從摸索階段走向成熟。

    "國內目前至少有15家左右的優秀購物中心，經營水平相當高，對整個行業都起到了示范作用，"郭說，"而且隨著12月11日中國的零售業全面對外資開放，總體上看會給國內購物中心的進一步成長產生好的影響。"

    但是，面對來自政府、金融界乃至民間的懷疑目光和巨大壓力，ＭＡＬＬ在中國的前景真的就那么樂觀嗎？

    較早時有媒體披露，綜合上半年銀監會、商務部的官方統計及某權威民間機構的調查結果，目前國內在建、擬建的購物中心總數約400～600個，以每個投資額5億元測算，涉及資金在2000億～3000億元之間--正因為如此，宏觀調控一聲令下，ＭＡＬＬ投資理所當然地成了重點"關照"對象。

    在突如其來的寒流襲擊之下，ＭＡＬＬ盛大的狂歡節仍然如期開幕，只是不知道它們的收獲季節何時才能到來。