從系統理論的角度定義,風險是指因系統本身和環境條件的不確定性而引起的系統實際產出與預期目標產出間偏離的可能性。房地產金融風險是指銀行為房地產業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中,由于各種事先無法預料(即不確定)因素的影響,使銀行的實際收益與預期收益發生背離,從而蒙受經濟損失的可能性。

    從一般意義上來說,房地產金融通常被認為是安全性較高的信貸業務 。但是,由于房地產金融是一種專業性很強的金融服務項目,需要協調好資金來源小與資金投放量大、資金來源分散與資金投放集中以及資金來源短期性與資金運用長期性之間的矛盾。一旦矛盾處理不當,便會引起嚴重的金融風險甚至金融動蕩。

    房地產金融風險的種類

    目前所研究的房地產金融風險,重點在于社會風險和經營風險。

    目前我國市場的競爭體制不規范,房地產市場發育還不完善,使得房地產開發企業的生產經營風險加大,而企業的風險最終會轉嫁到銀行身上。同時,房地產市場的變化也使得銀行對未來的不確定因素難以掌握,從而加重經營決策失誤的可能,造成風險。

    從銀行方面來看,信貸管理不夠科學,貸款結構不合理,貸款項目缺乏可行性分析和評估,以及缺乏強有力的信貸風險約束機制和風險防范機制都會造成金融風險。此外,銀行內部各部門配合不協調,監督機制不健全也會造成風險。

    信用和道德方面的問題也是造成房地產金融風險的原因。在我國目前的體制下,無論是個人信用,還是法人信用都尚未建立完全,銀行根據不完善的信用體系發放貸款,自然會產生極大風險。

    此外,在我國改革的進程中,市場經濟的運行機制尚未配套,法規不健全,政策變化頻率過快等都會加大房地產金融風險。

    對房地產金融風險的監測

    當前,應盡快建立房地產金融預警系統,以此來分析房地產市場供需整體走勢和結構變化,保持對房地產金融風險的經常性、持續性的監測與分析,并及時調整貸款投向。在此方面,我國可借鑒其它發達國家房地產金融監控預警體系的幾類指標：

    1.生產類指標

    通過對房地產投資占固定資產投資的比重、房地產投資增長率、土地與樓宇供應量增長率、房地產投資收益率等指標的分析,監測房地產投資增幅是否過大,房地產投資的收益是否過高。當出現地價飛漲,新建面積增長過快,或轉手率過高的情況,說明行業的炒賣投機盛行。如通過房地產投資增長率與G D P增長率的比較,分析房地產增長速度與全社會經濟增長速度的快慢。

    2.消費狀況類指標

    通過對商品房價格增長率、地價增長率、房價/家庭年均收入指標的分析,判斷房價增長與需求增長是否成正比。如地價增長率與 G D

    P增長率比較,該指標越高則說明房地產泡沫的成分越大。房地產泡沫主要是由土地泡沫(地價泡沫)和房地產商品銷售的超額利潤兩部分組成。比較地價增長速度與

    G DP增長速度,可以考察地價增長是否與經濟發展速度相適應。土地價格的泡沫程度是反映整個房地產市場泡沫的一個重要指標,該指標的判斷可以結合當地的市場歷史數據綜合分析。房價收入比是某個住宅市場上某個指定時期內銷售的住宅的自由市場價格中位數(或平均數)和該市場上家庭年收入中位數(或平均數)的比值。房價收入比反映了居民家庭對住房的支付能力,比值越高,支付能力越低。通常市場對該指標的判別采用世界銀行的口徑3~6。

    3.金融類指標

    包括貨幣供給量增長率、房地產貸款增長率、樓宇按揭利率、中長期貸款利率等。由于貨幣供應量與房價呈高度正相關,所以當貨幣供應量增長時,房地產金融資產也相應增長,房地產市場升溫。此外,通過對房地產貸款余額/商業銀行全部貸款余額的指標的變動情況分析可以預測房地產經濟活動的非正常變化。該指標除了提示房地產貸款增長速度與全部貸款的增長速度的快慢程度,起到預警作用外,還可以作為測算房地產貸款占全部貸款余額何時會達警戒值的一個預測指標。指標中商業銀行貸款余額應包括所有真正投入房地產市場的信貸資金,同時也應包括以房地產作為貸款抵押的貸款余額。對房地產貸款增長率/貸款總額增長率指標的分析也相當重要,由于房地產貸款的高回報以及貸款一般有房地產作為抵押,在房地產市場快速發展時,銀行資金會大量投入到房地產貸款,其貸款的增長速度甚至會高于一些優勢行業優質客戶的貸款增長速度,如不能認清市場的走勢,把握好貸款投放的節奏,一旦出現泡沫破裂,造成的后果可想而知。該指標應結合房地產貸款余額/商業銀行全部貸款余額的指標來進行分析。當房地產類貸款在商業銀行全部貸款中所占比例較小或房地產市場處于周期發展階段中上升的初期時,房地產貸款的增長速度可適當高于全部貸款總額的增長速度；當房地產貸款在全部貸款中所占份額達到或接近適當份額時,或房地產市場處于調整階段時,就應放慢房地產貸款的增長速度,進行收縮。

    4.交易狀況類指標

    通過監控房地產銷售額增長率和土地轉手率判斷房地產交易是否平穩。如房地產銷售總額/ G DP值可以反映房地產業在國民經濟不同階段發展的冷熱情況。根據廣東省規劃設計院的報告分析,發展中國家該比值保持在8%或稍高較為合理。