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劉嘉偉
經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“理性經(jīng)濟(jì)人”在借款與商業(yè)銀行的貸款行為進(jìn)行過程中，總是會(huì)根據(jù)情況的變化，使自己趨于有利的方向，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這就使得自己的銀行借款面臨加息風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，會(huì)做出還款總額最小化的決策，從而導(dǎo)致自身在能力范圍內(nèi)，在加息前提前償還貸款
不久前，銀監(jiān)會(huì)第21次主席會(huì)議討論通過了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，《指引》重點(diǎn)在于規(guī)范商業(yè)銀行有效管控房地產(chǎn)貸款的方法及手段，并提供和介紹最佳做法，以達(dá)到有效識(shí)別、衡量、監(jiān)測和控制所面臨的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的目的。本文將從《指引》的出臺(tái)對(duì)目前房地產(chǎn)市場的影響及商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)作一下分析。
影響及風(fēng)險(xiǎn)
一、假按揭將有所遏制。
2003年以來，個(gè)人消費(fèi)貸款保持了高速增長的勢頭。2003年前9個(gè)月，新增個(gè)人消費(fèi)貸款占全部新增貸款的14.5％。迄今商業(yè)銀行的個(gè)人住房消費(fèi)貸款的不良貸款率都在1％左右。但是1％的不良貸款率下隱藏著的是個(gè)人消費(fèi)信貸領(lǐng)域所存在的風(fēng)險(xiǎn)，其中“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
為化解“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)，《指引》的第五章規(guī)范了個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)文件的全面性、個(gè)人信息的準(zhǔn)確性、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容、對(duì)貸款申請(qǐng)的整體分析、對(duì)每筆貸款的信息調(diào)查、貸款成數(shù)的確定（根據(jù)各地市場情況制定，不能超過80％）、面談制度以及月房產(chǎn)支出與收入比等做了規(guī)定。這些規(guī)定都為防范假按揭起到了有力的保障作用。
但是，值得注意的是，《指引》的某些條款還有一些可待完善之處。例如，《指引》規(guī)定，“商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)每一筆貸款申請(qǐng)做內(nèi)部的信息調(diào)查，包括了解借款人在本行的貸款記錄及存款情況。”在實(shí)際中，只有個(gè)別銀行可以從技術(shù)上做到從上到下的行內(nèi)貸款記錄調(diào)查，如有些銀行若需調(diào)查一筆貸款記錄，需要耗費(fèi)大量的人工，技術(shù)上難以實(shí)現(xiàn)。此外，有些貸款人若在A行有過“假按揭”記錄，那么若此人在B行、C行再次辦理貸款的時(shí)候，B行、C行則無從知道相關(guān)信息。此外，在衡量借款人的收入水平上，目前的收入證明難以確保其真實(shí)性，在衡量其真實(shí)可靠性上，困難重重。這些僅憑商業(yè)銀行自身的努力是不夠的，需要工商、稅務(wù)、相關(guān)企事業(yè)單位和社會(huì)法律信用體系的支撐。需要長期努力維系的，還有不斷建設(shè)完善社會(huì)道德體系。
盡管如此，《指引》的相關(guān)規(guī)定無疑對(duì)假按揭產(chǎn)生了遏制，《指引》出臺(tái)后，假按揭將會(huì)有所減少。
二、新增房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量將有所提高，而貸款增速將有所放緩。
由于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和個(gè)人借款門檻的提高，新增貸款的質(zhì)量也相應(yīng)地提高，同時(shí)貸款的增速將有所放緩。
以某商業(yè)銀行為例，2003年全年累計(jì)投放個(gè)人住房貸款1432億元，年末余額達(dá)到3329億元，新增749億元，分別占全部金融機(jī)構(gòu)余額和新增額的28.3％和21.2％。截至2003年末，該行個(gè)人住房貸款的不良率為1.12％。《指引》對(duì)借款人資質(zhì)的較高要求，必然使得新增房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量有較大的提高，不良率更低。
從1998年到2002年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額年均增長25.3%；從1997年到2002年個(gè)人住房貸款余額年均增長113%。從2003年到2004年上半年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額仍然保持了較快地增長。《指引》出臺(tái)后，一部分低質(zhì)量的房地產(chǎn)貸款將被拒之門外，再加上貨幣政策趨緊，居民的加息預(yù)期增強(qiáng)，借款意愿減弱，導(dǎo)致貸款增量的相對(duì)減少，使得貸款增速可能有所放緩。
三、商業(yè)銀行的存量貸款質(zhì)量有所下降，房地產(chǎn)貸款的不良率可能會(huì)上升。
《指引》的出臺(tái)表明商業(yè)銀行大量的存量房地產(chǎn)貸款存在降低借款門檻、手續(xù)不規(guī)范等問題，這些問題隨著商業(yè)銀行的自查自糾會(huì)逐漸顯露，最終會(huì)形成新的不良貸款。
按照央行的規(guī)定，按揭貸款利率是逐年調(diào)整的浮動(dòng)利率，意味著如果加息，次年就要執(zhí)行較高的貸款利率，這樣會(huì)使得借款人的還款負(fù)擔(dān)加重，支付較加息前更高的按揭貸款本息。如果加息的程度超過了這部分借款人的可承受能力之外或者意愿之外，就有可能使他們產(chǎn)生違約行為。根據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所做的一份抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，違約行為可能發(fā)生的人群有未婚者、教育程度低、房產(chǎn)出示貸款額度大的借款人。
四、個(gè)人住房貸款提前還款將上升。
居民的加息預(yù)期將引發(fā)借款人的提前還款行為。針對(duì)房地產(chǎn)市場的不確定性，經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“理性經(jīng)濟(jì)人”在借款與商業(yè)銀行的貸款行為進(jìn)行過程中，總是會(huì)根據(jù)情況的變化，使自己趨于有利的方向，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這就使得自己的銀行借款面臨加息風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，會(huì)做出還款總額最小化的決策，從而導(dǎo)致自身在能力范圍內(nèi)，在加息前提前償還貸款。
政策與建議
一、遵守《指引》規(guī)定，嚴(yán)格業(yè)務(wù)操作。
《指引》第三十六條規(guī)定“商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下（含55%）。”《指引》還對(duì)房地產(chǎn)支出與收入比和所有債務(wù)與收入比的計(jì)算方法做了闡述與規(guī)定。商業(yè)銀行一方面要修訂開發(fā)貸款的操作規(guī)程，明確報(bào)審程序和審批標(biāo)準(zhǔn)，并且要對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控；另一方面要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，嚴(yán)格貸款審批；最后要加強(qiáng)相關(guān)人員的業(yè)務(wù)能力和道德水平的培養(yǎng)，加強(qiáng)人員管理。
二、建立房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。
《指引》出臺(tái)的目的不僅在于規(guī)避整個(gè)業(yè)務(wù)操作流程中的風(fēng)險(xiǎn)，還在于在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前予以防范、使風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性降到最低。在實(shí)際的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過程中，應(yīng)當(dāng)注意對(duì)五級(jí)分類口徑不良率超過或接近警戒線的住房信貸經(jīng)營機(jī)構(gòu)實(shí)行預(yù)警、整改和停牌，形成有效的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，盡量防止風(fēng)險(xiǎn)的積聚。建立有效的預(yù)警體系，能夠在住房抵押貸款所面臨的各種實(shí)現(xiàn)或潛在的風(fēng)險(xiǎn)尚未形成或剛剛開始顯露有效威脅的情況下，排斥和防范投資風(fēng)險(xiǎn)的侵入、迅速確定風(fēng)險(xiǎn)來源定位、判斷和細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成、采用風(fēng)險(xiǎn)防范措施化解風(fēng)險(xiǎn)、將風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)系數(shù)降低到最小，從而實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的安全和收益。當(dāng)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的積累達(dá)到預(yù)警的程度時(shí)，商業(yè)銀行可以通過貸款出售、保險(xiǎn)、制度演進(jìn)和證券化的方法予以防范和化解。
三、開展自查自糾，對(duì)整體房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行摸底。
商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自查自糾力度，做好貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查，防患于未然。依據(jù)《指引》第二章“風(fēng)險(xiǎn)控制”的規(guī)定，在審核、操作、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸后管理以及中介機(jī)構(gòu)等方面予以明確，并應(yīng)建立相應(yīng)的監(jiān)控流程、完善的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)分析平臺(tái)。
除此之外，商業(yè)銀行應(yīng)充分發(fā)揮稽核作用。依據(jù)《指引》規(guī)定，“商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)內(nèi)部職能部門和分支機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行年度專項(xiàng)稽核，并行成稽核報(bào)告。”
四、加大不良貸款的催收力度，加強(qiáng)抵押物處置力度。
《指引》規(guī)定，“商業(yè)銀行應(yīng)建立逾期貸款的催收系統(tǒng)和催收程序。”商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)實(shí)行加大不良貸款的催收力度和建立貸款催收系統(tǒng)與程序并舉。
對(duì)于不良貸款的抵押物處置，尤其要注意抵押物風(fēng)險(xiǎn)的防范。抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為四點(diǎn)：一是由于抵押物的權(quán)屬不明所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，銀行的損失主要來源于抵押物法律效力的缺乏而產(chǎn)生的抵押物處分糾紛；二是由于抵押物法律執(zhí)行程度較低引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致銀行的債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)；三是由于抵押物的價(jià)值高估產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。由于高估了抵押物的價(jià)值，使得銀行在處置抵押物時(shí)的信貸資產(chǎn)受損。四是由于市場低迷產(chǎn)生的抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。由于市場低迷，一方面導(dǎo)致借款人違約數(shù)增高，另一方面使得商業(yè)銀行在抵押物變現(xiàn)時(shí)出現(xiàn)困難，而且變現(xiàn)成數(shù)低，從而使商業(yè)銀行受損。除此之外，有一點(diǎn)也需防范，即在抵押物被保險(xiǎn)的情況下，當(dāng)大規(guī)模違約出現(xiàn)時(shí)保險(xiǎn)公司無法全部償付導(dǎo)致商業(yè)銀行產(chǎn)生損失，在這種情況下，商業(yè)銀行需要承擔(dān)一部分風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)貸款及其抵押物進(jìn)行處置上，商業(yè)銀行可以選擇的方式主要有出售、租賃、置換、資產(chǎn)重組、債轉(zhuǎn)股、證券化等。
《國際金融報(bào)》 (2004年11月26日 第八版)
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