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區域商鋪規模小檔次低；有社區商鋪租金年遞增8
%「現狀」
不少社區商鋪正在升級中
“怡海花園社區內的商鋪租金以每年8%的速度增長，最早的租金是30元/平方米·月，現在已達到60元/平方米·月，即使這樣現在商鋪還是供不應求。由于這些商鋪是在2000年以前建設的，商業業態與現在的居民生活需求相比略有滯后，雖然以往也在局部調整過，但下一步，我們準備對社區內的商業業態及建筑進行全面升級。”怡海花園市場策劃總監顧顏說。位于西南四環交界處的怡海花園是豐臺區建筑面積達上百萬平方米的大項目。小區自1996年開盤，至今已開發到第四期，社區商鋪租金也翻了一番。
華凱花園位于豐臺區六里橋附近，據其銷售總監王正良介紹，前兩年有限的商業配套主要是為了滿足業主簡單生活所需，如便利店、小餐館、美容美發等，但是這兩年隨著開發觀念的轉變，社區的商業配套已經成為項目的賣點。據他介紹，目前華凱花園已經將風入松書店、網吧等引入社區，下一步還將與某文化機構合作開辦一個400個座位的劇場。
盡管一直以來西南片成為北京市發展相對落后的區域，該區域商業配套也始終落后，但近年來隨著這里早期開發的項目進入深度開發階段，一批新的項目又紛紛入市，特別是有上百萬平方米的大盤在該區域現身，這里的社區商業地產的開發不斷升溫。此前，社區商業配套滯后于業主生活需求的現狀正在隨著社區商業配套的不斷升級而改善。
「調查」
目前區域商鋪業態繁雜檔次較低
近日，位于西南三環附近的項目萬年花城就對該區域內的商業地產現狀做了一份調查。調查顯示，以萬年花城為圓心，一公里為半徑，畫一個圈，在此范圍內共有315家店鋪。從面積上看，超過100平方米的鋪面僅占到店鋪總數的14.28％。從業態上來看，餐廳有43家，比重最大，其次是汽車服務店面。從經營狀況來看，商家普遍反映不好，其中認為經營狀況非常好或者是比較好的只有7.6％。對此，萬年花城商業地產中心經理楊海龍總結說，西南地區現有的商業規模面積都比較小，商業的業態比較繁雜，檔次也比較低。顯然這些西南商業地產一直存在的問題為西南項目社區商業地產的興起提供了舞臺。
北京大學城市與環境學系教授胡兆量認為，西南地區發展的相對滯后成為其現在發展的優勢，比如拆遷成本低，這也為商業地產的開發提供了空間，而社區商業地產發展的著眼點應該超乎一般的商業地產之上，應該用發展的眼光來規劃該區域的社區商業地產。
「分析」
未來消費人群家庭年收入6萬元以上
據萬年花城對該區域內未來居住的業主調研顯示，未來的居住人群以三口之家和兩口之家為主，年齡結構主要集中在25歲到30歲之間，而且超過半數的家庭年收入在6萬元以上，這與目前70％的受訪者家庭年收入在6萬元左右的現狀有相當的差距。而在西南萬年花城一個項目的建筑面積就將達200萬平方米。這一調查說明將來西南地區并不缺乏消費人群來支撐社區商業地產的發展。
但社區商業地產也將面臨與西南一些已有商圈的競爭。據萬年花城商業地產中心經理楊海龍介紹，西南地區目前有六里橋、麗澤橋、玉泉營建材商圈，另外在西南四環歐尚和樂花梅蘭等大型倉儲超市也即將進入，可以看出該區域整體商業環境正在逐漸走向完善。
對此，世紀華夏投資有限公司總經理黃璽慶表示，開發商必須從實際出發，尊重商業的運營規律，不能為求新而求新。不僅要考慮開發商的投資戰略，還要看商業物業是否具有實施性，同時要站在商家的角度來開發社區商業地產，這樣才能保證社區商業地產適銷對路。
各方視角
政府扶持早點經營
范瑞（北京商務規劃處副處長）：
商業業態的設置應該根據各個社區不同的居住規模、人口構成、收入水平、消費習慣等幾個方面來確定，不能搞一刀切。對社區商業配套一般可分為兩類，一類是基礎性的配制，是滿足居民日常生活需求的最基本配制，如超市、菜市場、便利店、再生資源回收點等等；再一類就屬于發展型的配套，指滿足居民多元化多層次的物質和消費需求的配制，包括專賣店，咖啡館，酒吧，健身房，娛樂中心茶室等。
目前，政府比較扶持在社區內經營早點。現在開發商做商業地產可能不太關注早點經營，但往往就是這樣一些細小的問題正是老百姓感到困惑的事兒，為什么買大的東西比較方便，而像菜、早點等低值易耗品卻難買，這就會讓人感覺到這個社區不方便，會給后期物業管理造成很大的壓力。
社區商業應分三級開發
楊宗慧（北京西單商場副總經理）：
社區商業地產應該有三級商業形態存在。一級形態是生活百貨店，比如華聯或者即將到這里來的歐尚；二級是做成專營專賣性質的服務多功能店，且應該分布在一級商業店的周圍；三級店應該做便利店，便利店主要是為居民提供便利的服務，比如說業主下樓走50米就能買到一張郵票、一瓶醬油。
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