“我們以如履薄冰的心態，確保(房地產市場)安全。”上海市市委書記陳良宇在接見香港媒體代表團時說。這是目標直指上海的新一輪泡沫論再度高漲后，上海市政府方面做出的表態。

    就在一個月前，摩根士丹利(也稱“大摩”)亞太區首席經濟學家謝國忠在一份報告中聲稱，中國的房地產泡沫即將破裂。他說：“離‘最后算賬’的日子越來 越近了，僅僅是幾個月，而不是一年。”他還預測，泡沫破裂首當其沖的城市是上海和北京。11月8號，摩根士丹利董事總經理，全球首席經濟師史蒂芬·羅奇更進一步宣稱，據他的資料，中國房地產泡沫只在上海存在。上海，一下子跌入了新一輪泡沫論的漩渦中心。

    如此“陽謀”

    今年，歐美主流媒體《紐約時報》、《華爾街日報》、《金融時報》等刊物紛紛報道中國房地產市場過熱。尤其是摩根士丹利的經濟學家，經常撰文議論中國房地產泡沫，而謝國忠也常對媒體表示，中國尤其上海房地產泡沫十分嚴重。

    令人不解的是，當海外媒體報道中國房地產有泡沫的時候，卻似乎并沒有影響到海外企業投資中國的決心與行動。尤其是聲音最響的摩根士丹利，對投資中國市場也最為積極。

    2003年7月，摩根士丹利名下房地產基金(MSREF)與永業集團聯合投資“錦麟天地雅苑”，項目總投資預計達9000萬美元。他還和美國雷曼兄弟公司合作，共同參與上海永業集團開發的上海永業公寓二期，各自參股25%，外界估計摩根士丹利投資將高達2億元人民幣。2004年4月，摩根士丹利與天津順馳合作，在天津共同進行房地產開發投資。此外，摩根士丹利還有其他一些直接參與的開發項目。外界估計，這部分直接參與房地產開發的投資額在1億美元左右。

    同時，摩根士丹利還積極參與中國的不良資產收購。2003年7月，摩根士丹利聯合德意志銀行，拿下了建行賬面值為40億元的不良資產，其中97%是房地產資產。今年6月，摩根士丹利和金地集團(資訊 行情 論壇)、上海盛融設立項目公司，摩根士丹利占股55%，以受讓建設銀行賬面總值為28.5億元的不良資產包，也是以房地產業務為主。

    在2003年華融的壞賬處理中，摩根士丹利也頻頻出手，先攜手通用中標武漢地區的賬面價值達17.8億元、涉及153戶企業的不良貸款。其與高盛、瑞銀集團組成的財團還從華融購買了一個資產單元。

    10月，據媒體報道，去年才加盟中歐國際工商學院的許小年，將去摩根士丹利房地產基金MSREF公司任職。

    除摩根士丹利之外，其他歐美房地產基金，如雷曼兄弟、ING、麥格理等都在中國攻城略地，有大量投資。美國洛克菲勒集團也正在參與上海外灘源改造。

    但是，摩根士丹利是歐美外資介入中國房地產市場業務最深的公司。在行動上，摩根士丹利連連加大對中國房地產業的投資，在言論上卻一再唱空，頗令人費解。

    復旦大學房地產研究中心華偉說：“謝國忠作為一個企業高層，不可能不知道企業投資。房地產投資周期有好幾年，摩根士丹利的投資去年則剛開始。摩根士丹利的行動，表明對中國、對上海的市場極其看好。但是，言論中卻多指稱中國地產市場有嚴重泡沫。這其中一定是別有用心。”

    另外一位業內資深人士也對記者說：“摩根士丹利這是典型的‘做多唱空’的投資策略，也是典型的歐美外資的‘陽謀’。投資后，利用自身影響力，發表對市場專業的不利言論，以影響市場、誘導市場，最后達到自己獲利的目的。”

    上海市房地產經濟協會副會長、上海中天行房產機構總裁姚鴻光則注意到：“作為一個學術研究，其觀點并不是發表在學術刊物上，而是發表在財經報紙上，其動機值得懷疑。其言行不一，背后可能有著巨大利益驅動。”

    麥格理管理咨詢�熒虾＃犛邢薰�司總經理章利華對記者說：“其實，外資是非常看好中國房地產市場、看好上海的。上海可能熱了點，但是肯定不會崩盤什么的。”

    不過，市場也有不同意見，上海方方工作室主任胡宗亙就對記者說：“謝國忠的報告，我認為是非常有價值的。盡管我不同意他的觀點，但是他的意見對市場示警是很有意義的。有人懷疑摩根士丹利的做多唱空，我覺得無可厚非。即使這樣，人家也比很多國內機構的操作手法要高明很多。”

    政府4項措施護市

    在接見香港媒體的談話中，上海市委書記陳良宇對市場崩盤的危險給予了高度關注。他說，上海房地產10多年來一直持續升溫，眾多境內外投資者在上海購置了物業，在市區，目前高層住宅房價格較高的每平方米已達4萬元。而房地產運作大量靠信貸。一旦出現大崩盤，將會出現大批負資產者，后果將不堪設想。

    對于泡沫論，陳良宇不置可否。他只是說，“目前有兩種說法，一種說上海房地產泡沫大，接近崩盤，房價與收入比例已大大超過正常系數，而購置物業用于投資者高達40%。第二種說法是，供求關系其實是基本持平的，處于正常狀況。兼聽則明，我們對此抱以如履薄冰的心態，確保市場安全。”

    陳良宇鄭重地介紹，今年以來上海政府采取了四項相應措施。一是調控土地價格，將原來的行政劃撥土地，改為拍賣土地；二是優化與改善供應結構，寫字樓與商廈可以維持高價格；三是進一步完善交易規則，對購買第二套物業者減少按揭比例；四是大力化解風險度。他還告訴這些記者：“根據統計，今年頭9個月商品房每平方米平均升幅為7%，而去年頭9個月比前年頭9個月的升幅為19%以上，已收到降溫的效果。”

    11月16日，上海市副市長周太彤在一個會上也說：上海房地產業的影響，不只是一個行業，而是關系到上海的城市形象、投資環境，以及相關行業的發展。再次強調了房地產業的重要性。

    復旦大學房地產研究中心副主任華偉也告訴記者，政府正在著手準備制定政策，以穩定房地產市場。正在對市場進行調研，嚴格區分各類市場。對于高檔住宅市場，漲跌政府不加干預。但是，中低價位住房政府希望引導其價格穩中有升。政府可能放寬外來人口進滬門檻，以此增加住房市場需求。

    地產界看淡“泡沫論”

    事實上，上海地產界對“泡沫論”并不以為然。

    上海市房地產經濟協會副會長、上海中天行房產機構總裁姚鴻光對記者說：“泡沫論的依據是上海房價收入比和空置率。14∶1的房價收入比，是國際警戒線。1990年的東京和1997年的香港地產泡沫，都是在這個警戒線上破裂的。但是，上海的市場不僅是上海人的上海，更是外地人、境外人，和外來但是入上海籍的新上海人的上海。這些人是購房主力，收入也高于上海本地人。至于空置率，上海市統計局不久前剛發布《上海住宅空置及出租現狀調查報告》，報告顯示，本市當前的住宅空置率為2.7%，出租率為7.2%，和國際上的一些參考標準相比，呈現‘雙低’的特點。所以泡沫論根本是不成立的。”

    姚鴻光認為，泡沫不泡沫關鍵看市場需求是不是真實的。對此，記者采訪到所有地產界人士，都一致認為上海房地產市場需求是真實的。

    上海市天地行營銷有限公司董事常務副總宋捷對記者說：“大勢看來，上海房地產市場是健康的。崩盤更是不可能的。香港、日本經歷了幾十年的發展才崩盤一次，國內連基本的居住環境都沒有解決。”據悉，天地行銷售的樓盤蘇堤春曉，最近開出來的樓盤均價已經達到1.4萬，依然賣得很好。宋捷說：“60%的樓盤是外地、境外人口購買的。值得注意的是，居然是160～190平方米大房型的房子先賣完。很顯然，這是為了自住，并不是為了投資。可見需求是真實的。”

    一向以獨立研究而著稱的上海方方工作室主任胡宗亙則對記者說：“70%上海居民，本來就有房，賣舊房換新房，壓力并不是很大。而且，出現了‘5＋2’生活方式等奢侈消費；為子女買房等遠期消費；還有，不少親友選擇住得近，這帶有文化消費特性等。如果認為這些需求是不真實的，那可以稱為泡沫，如果認為是真實的，就不應該是。我認為這是真實的。”

    上海上實房地產發展有限公司副總經理沈浦陽則對記者說：“泡沫論對開發商們沒有明顯影響。以臺灣為例，從1988年到1991年，由于匯率變動，使得房價每年翻一番。由于目前人民幣是盯住美元的，美國采取弱勢美元策略，美元貶值，人民幣也在貶值。所以，相對歐元，上海的房價是在下降的！”

    中房指數研究院首席分析師陳晟也分析，決定房價的根本性因素沒有改變。首先城市化的進程，城市化每推進1%，都需要解決1500萬農民進城問題，中國城市化進程在加快，土地是稀缺的，這些居住需求是真實的。整個上海GDP增長也沒有逆轉的跡象，美國、日本的房地產周期都是二三十年，中國才十來年，不能把發展中出現的問題擴大化。只有那些欠發達地區，比如洛陽、宜賓等，動用大量銀行資金進行基礎設施建設和房地產開發，在市區建豪華的人民廣場和高檔寫字樓、公寓，卻并沒有消費能力，這些地區才會存在嚴重金融風險和泡沫。另外，他認為上海市場本身也有自動調節的功能。

    姚鴻光對記者說：“說上海幾個月要崩盤，我相信再過幾個月，這個論點不攻自破。”

    地產時評

    不必聞“漲”即“警”！

    當前樓市再度警笛大作——由學者們挑起的第二撥“泡沫論”余音未了，央行這一國家權威部門近日又發警報：九大城市房價漲幅超過10%，各銀行目前仍然要防范地產金融風險。與此同時，一批住房個貸失信者的黑名單被銀行公之于眾。這種種，讓人對房價的走勢越發敏感。偏偏就在此時，關于未來房價仍然會走高的預測又開始見諸報端。有人指責這是利益群體有預謀的“托市之辭”，有人卻表示認同。

    據悉，央行發出警報，主要是基于通脹的壓力，因為影響通貨膨脹的主要參考指標——居民消費價格(CPI)今年一直保持快速上漲態勢。央行引用國家統計局的數據稱，今年前三季度，土地交易價格、房屋銷售價格、房屋租賃價格同比分別上漲11.6%、9.9%和2.1%；如果根據房地產類型來區分，商品房上漲8.5%，其中普通住宅銷售價格上漲9.2%，豪華住宅上漲8.4%。另外，央行也根據地區的不同，在35個大中城市中排出了房價同比漲幅超過10%的前9個城市，它們分別是沈陽、南京、重慶、上海、天津、蘭州、青島、寧波和杭州(北京不在此列)。央行由此警告各銀行目前仍然要防范地產金融風險。

    事實上，在央行發出這新一輪警告之前，各銀行已經從豪華住宅入手提高了個人房貸的門檻，有效控制了投機購房行為。然而，即便在銀行嚴格放貸的情況下，很多城市的房地產項目銷售狀況仍然非常喜人，因為房子好賣甚至大量縮減了廣告費用。專業人士分析，這一方面緣于市場強勁的真實需求的支撐，一方面得益于由土地供應速度放慢帶來的這一時期商品房供應量的減少。供少求多，價格上漲成為必然。這也正是人們對那些大肆宣揚內地樓市有泡沫者產生不解乃至懷疑其動機的原因，大家聽到的和切身感受到的不一樣。

    究竟該怎樣看待房價的上漲？房價上漲讓央行、經濟學者如此緊張傳遞出的信號似乎是房價上漲是不正常的、對市場是不利的。

    看看中國房價變化的真實動因，大家對房價上漲的理解就不會流于偏頗了：一來中國的房地產業正處在快速發展階段，正處于產品升級換代時期，從磚混結構房到鋼筋水泥體，從毛坯房到精裝修房，房價組成中的基本成分——開發成本顯然要升高一大截；二來快速城市化浪潮洶涌澎湃，農民進城、舊城拆遷改造為房地產市場帶來大量剛性需求，而今年土地交易政策的變化導致很多項目推遲入市，市場供求狀況由此生變，房價自然會隨行就市；三來各地商品房供應的結構性矛盾一直未得到很好的調和，各城市中高檔房居于主體且持續增量，必然拉高房價平均值。

    其實，我們一直認為，平均房價不是反映樓市狀況的最好指標。看房價動態，應該參考的是不同檔次住宅價格各自平均值的變動情況。而且，不同城市的房價上漲也不可一視同仁，因為各個城市的起點不一樣，所處的房地產發展時期也不一樣。

    確實值得警惕的，依然是那些利用銀行按揭投機買房者。但投機買家和投資性買家之間不能劃等號，那些較少利用銀行按揭買房投資的行為對市場沒有負面影響。此外，在現階段，內地房價保持平穩上升才有利于市場的穩定與繁榮，有利于行業發展和中國總體經濟發展。在大量人群購買了商品房之后，房價走跌意味著所有人的資產都在貶值，民心會因此而浮動的。而對于那些因為房價上漲越發買不起商品房的人來說，將有政府推出的經濟適用房和廉租住房滿足其需求。住房需求原本就是有梯次的，供應結構也應該是有梯次的，只是當前我國的住房保障制度不夠完善，在低檔住房建設上力度弱了些。相信政府會盡快補上這一環。