到2020年，城鎮人均居住進駐面積將達到35平方米，每套住宅平均面積在100～120平方米左右。11月13日，在成都一個以豆瓣醬和農家樂出名的郊區縣城郫縣，建設部政策研究中心宣布了在2020年建設小康社會的居住目標。

    或許是出于近期媒體指責建設部日前出臺的報告，顯然是以建設部的名義證明中國房地產業不存在泡沫，甚至希望房地產越熱越好，而沒有扮演好市場管理者 角色，為此，在郫縣舉辦的房地產市場發展暨住房保障政策高層論壇上，建設部將重點放在了盡快建立和完善中國住房保障體系這一問題上來，而經濟適用房、廉租房更成為調劑當前房市的重要砝碼。加上建設部政策研究中心推出的研究成果《全面建設小康社會居住目標》，或許能為炒地火熱的房市解渴。

    不要輕易喊房價“過高”

    “前3個月的房價和去年同期相比上漲了13%，這是一個事實。但是我們感覺的市場價格，所用的指標可能不是同一個，因此感覺并不準確，”建設部政策研究中心主任陳淮博士打比方說，我們假定去年車市上有奧拓、桑塔納、帕薩特、奧迪等不同檔次的車，假定不同檔次的車今年和去年相比都是降價，但是去年賣掉的100輛車里，有7成的人買的是奧拓；今年賣掉的200輛車，有7成人買的是奧迪。即使你說今年每一種車型的價格都是比去年降低，但今年平均每輛車的售價比去年也是上漲。

    由此，陳淮認為，去年開發的項目和前年、今年相比，在容積率上、在綠化上、在公用設施上、在保溫材料上都不一樣。因此，“老百姓的每平方米的市場房價不反映他買到的房子是什么樣的小區，是多少的容積率。不同容積率的房價能一樣嗎？老百姓手中的房子在結構上是不是在逐步升級中呢？”

    陳淮認為，中國與美日發達國家比，收入與房價比并不大。美國是稅前收入，中國是稅后收入；美國收入與房價比相當穩定，中國購買者大多是以現有工資面對上游房價；土地要素的稀缺程度決定房產資源市場競爭價格高低；美國消費房產在核心社區1小時車程之外，中國購房者主要在核心社區，而工資所對應的是50公里之外房產；資源配置應該是先滿足掌握財富的少部分人，而不是邊緣人群以低收入去競爭；中國老百姓沒有將是否擁有住房和是否能擁有房產分開，因此，“中國房價高只是相對的。”

    對于房價上漲問題，建設部的意見似乎都是非常保守。記者注意到，在日前建設部房產司召開的行業發展會議上，房產司有關負責人總結了近期國內房價水平過高的主要原因在于：結構性矛盾導致平均房價上漲；拆遷拉動的被動需求大量進入市場造成供不應求帶來的價格上漲；開發成本增加推動房價上漲，商品房精裝修品質帶來成本增加；現行統計制度影響等四大方面。

    這四點，在13日舉行的論壇上，建設部住宅與房地產司司長謝家瑾也再次進行了強調，但謝司長同時強調，經濟適用房放量過小，政策信息不對稱導致市場存在惡意炒作等行為也是主要原因。

    “建設部應該是一個很客觀的市場管理者。” 安邦咨詢首席分析師陳功日前分析說，“但我認為它沒有扮演好這個角色，現在它明顯地在買方與賣方之間波動。”陳功具體分析道，建設部日前出臺的報告顯然是以建設部的名義證明中國房地產業不存在泡沫，甚至希望房地產越熱越好；而作為國務院的直屬部門，建設部又是國家宏觀調控的主要執行者，要對房地產投資過熱進行抑制。“這些政策的目標之間是相互矛盾的，也就導致建設部現在做的很多事情都是相互矛盾的。”

    住房保障制度救市還須時日

    在此次論壇上，建設部重點推介的就是北京、上海、天津的住房保障體系經驗，將中低收入家庭放在了調劑房市的重要位置。“目前房價上漲和供應量短缺使得住房保障制度的出臺顯得非常緊迫，”謝家瑾司長表示。

    “截止到2003年底，國內城鎮人均居住面積只有23.67平方米，還有12%的家庭在8平方米以下，15%的家庭沒有獨立的廚房，30%沒有獨立的廁所，”謝家瑾司長認為，在通過抓好信貸和土地兩大門檻，加大市場結構調整，從而抑制當前房價上漲勢頭時，還要積極推廣上海、天津經驗，建立適合中國國情的住房保障制度。

    就此，建設部對我國的住房保障制度確定的基本框架是：采取扶持政策，發展經濟適用房；建立健全廉租住房制度；繼續發揮集資建房的功效；完善財稅政策，積極探索財政對中低收入家庭貸款貼息政策，建立住房金融體系。

    謝家瑾司長認為，當前的工作重點依然是落實經濟適用房和廉租住房政策，同時要將被拆遷戶納入到住房保障體系中去，而且還要進一步改善務工人員的住房政策。

    對于地方房管部門而言，現在經濟適用房和廉租房似乎成為了解決當前中低收入面對房市困境的“良藥”，但是各地經濟發展的不均衡使得住房保障制度覆蓋面和層次都不能滿足社會需求。如上海市也提出，該市2000年普查統計顯示，人均居住面積在8平方米以下的家庭占全市家庭總數的28.5%，現行廉租住房政策對象認定標準是享受民政低保的最低收入家庭，而對于過渡性的“夾心階層”，即住房困難但又無能力購買商品房的家庭，屬于目前住房保障制度被忽視的一個階層。

    與此同時，成都市建設中的用來平抑房價、滿足被拆遷戶的100多萬平方米經濟適用房又不敢一次放量過大，怕價格下跌以后危及整個房市；同時經濟適用房購買的條件又相當嚴格，需求層面卻又相當大。因此，專家呼吁，在當前房價還將持續穩中有升的情況下，貫徹國務院18號令，推進廉租制度和發揮經濟適用房作為保障性質的作用刻不容緩。

    由此，在此次論壇上，建設部政策研究中心在住房保障制度建立和完善的基礎上，提出了我國小康社會居住目標，雖然2020年距離現在還有點遙遠，但是畢竟給當前的老百姓些許安慰。但是要真正解渴，還需要等待居住保障體系的逐步建立，從而滿足無法追逐房價的中低收入家庭居住需求。

    資料鏈接：

    2020年全面建設小康社會居住目標指標體系

    第一項指標：城鎮人均居住進駐面積35平方米。每套住宅平均面積在100～120平方米左右；

    第二項指標：城鎮最低收入家庭人均住房建筑面積大于20平米，保障面達到98%；

    第三項指標：農村人均住房建筑面積40平方米，平均每套住宅占地面積達到140平方米；

    第四項指標：城鎮住宅成套率達到95%；

    第五項指標：城鎮先進住宅節能發展超過80%。因為主要的是對先進的住宅達到一個標準就是80%，到2020年要大力發展節能住宅；

    第六項指標和第七項指標：與住宅智能化有關系，每個國家的選擇指標都不一樣，不能根據現有的國情，有中介機構做了一個測算，從智能化綜合配套里面，評價為兩個指標，城鎮先進住宅安保智能化率為60%，另外一個是網絡信息化率達到75%；

    第八項指標：城鎮住宅的居住品質不斷提升。如實現與環境、建筑與環境的協調發展，北方地區全面冬季供暖覆 蓋率達到99%以上等；

    第九項指標：農村鋼混，轉換住宅結構比重達到94%。

    第十項指標：城市供水普及率達到95%。

    第十一項指標：城鎮用電普及率達到85%。

    第十二項指標：城鎮污水處理率達到75%。

    第十三項指標：城鎮生產垃圾無害化處理率達到55%。

    第十四項指標：農村家庭安全可飲用水達到90%。

    第十五項指標：農村家庭洗澡設施配套率達到50%。

    第十六項指標：農村家庭廁所比例達到30%。

    第十七項指標：城市人居公共綠地面積8平方米。

    第十八項指標：新建住宅區物業管理的覆蓋率達到95%以上。

    第十九項指標：社區居民公共服務便利程度普遍提高。

    第二十項指標：交通便捷居住小區距離公交車站的距離最遠不超過500米，運行頻率合理，等候時間不超過20分鐘。

    第二十一項指標：居住消費支出比例達到25%。