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不少新項目在普及智能化基礎上做到高綠化率、空間通透及配套齊全
中原地產市場研究部副總監李林先表示，北京地區新開發的商用項目無論在產品的功能還是質量方面都明顯優于傳統的辦公樓，大部分商用物業都力求智能化、環保健康、通風通透、配套商務齊全等，產品本身的品質也有很大提升，人性化正成為第四代商用物業的重要特征。
30%以上綠化率提升品質
特征：大平臺引入綠化，圍合成中庭廣場增加綠化等，內外綠化實現人與自然融合
代表：FESCO外企大廈、金辰公寓、長安興融中心等
“智能化早已成為商務項目普遍推廣的一個概念。我們追求做到高綠化率，更加人性化。”FESCO外企大廈總經理陳晨如是說。記者發現，目前商用物業市場上的產品在提高綠化率和使用率方面步伐很大。如FESCO外企大廈已實現30%的綠化率，從生態的細節方面觀察，寫字樓的四層設有大平臺，平臺環境將融入大量綠化，在室內南立面上開發商也損失了一部分面積，用于制作半封閉陽臺。
據了解，金辰公寓的小區內綠化率為35%，在寸土寸金的金融街，這一綠化率是相當高的。位于鬧市口大街的長安興融中心也構造出3000平方米的半圍合式中庭廣場，增加綠化和人與自然融合的面積。大鐘寺國際商業廣場的結構綠化面積達到30%，頂層也將有大面積的室內綠化，通體透徹，細節上突出了人性化設計理念。
據金辰公寓總經理助理楊曉波介紹，金辰公寓主要用作商務人士的辦公場所，其采用的鋼結構的建筑在造型和材質上都更適合于商用建筑，外立面的形態也偏向于寫字樓。而且鋼結構抗震性良好，具有可回收、再利用的特性，非常環保。同時，由于鋼結構的應用而沒有承重墻，減少了室內空間的浪費，使用率提升5%左右。此外，這種高使用率的建筑平面上便于開辟敞開式辦公場所，能夠融入更多個性化元素，有利于入駐商家塑造個性化空間。
記者也觀察到，長安街兩側的原有建筑基本上都是大方塊，欠缺設計感。新建的長安興融中心將西方建筑特色與中式的四合院相結合，形成的半圍合式中庭廣場也使得產品在外觀及結構上有了明顯突破，目前其內部綠化方案還在進一步規劃中。
摒棄密閉空間 通透辦公更健康
特征：采用挑空大堂、通風換氣系統，開辟更多臨窗辦公區，設置休息區，突出健康關懷
代表：新中關、長安興融中心等
采訪中記者發現，眾多發展商堅持的一個普遍概念就是未來的商用物業將越來越體現人性化。開發商對業主的需求、周邊環境、綠化條件等都進行周密考慮，使辦公場所日益貼近使用者的生活和工作所需。
長安興融中心策劃經理陳穎指出，原先的寫字樓多是體現單純的辦公功能，久而久之會使入駐者產生單調乏味的感覺，現在的商用項目則越來越多地融入輕松的風格，包括通風換氣系統的使用、內外綠化的豐富、園林甚至茶座等人性化配套的完善。據陳穎介紹，為了不使建筑產生天井式過于密閉和死板的效果，長安興融中心在朝南的綜合樓中犧牲了底商，營造出了通透的綜合體建筑。同時，除了外部綠化和生態景觀，長安興融中心內還設休息區域。
海灣地產董事王海表示，商用物業的未來將更趨向于人性化，消除內外差異，原來的設計理念存在很多亟待更新、完善之處。非典過后，更多的發展商意識到建筑空間密閉帶來的諸多弊端，通風、通透的建筑形式深受推崇。比如新中關就提出“剝開的桔子”的理念，主張開辟更多臨窗的位置，讓辦公人群在商務場所得到更多生態和健康。
“單從細節來看，以前寫字樓壓抑的空間逐漸被通風良好的挑空大堂所取代，純粹辦公的商務功能全面升級，生態性體現在挑空的設計、污水處理等對節能環保的細節注重上，更新換代后的商用物業糅合了商務、休閑、健康等元素于一身。”李林先做出細致分析。
綜合體“多合一” 滿足多樣需求
特征：寫字樓、商務公寓、產業配套、酒店等配比滿足消費需求，體現投資價值
代表：大鐘寺國際商業廣場、新中關、長安興融中心等
陳穎介紹，長安興融中心的會議中心及商務活動場所也將大大彌補原先的辦公樓在商務配套方面的匱乏。金辰公寓負責人也表示，該項目擁有3000平方米會所，將向入駐該項目甚至整個金融街的公司、金融機構以及部分企業提供一個便捷的商務平臺，為會員提供更多基于商務、文化等方面交流的機會。
業內人士分析指出，目前北京城市中心區涌現出越來越多的綜合體項目，主要因為綜合體項目的市場需求量較大，市場供應尚存空缺。例如酒店式公寓在商用物業集中區域稀缺、辦公區缺乏商業配套等。
王海表示，從已有的開發量來看，中關村的住宅項目明顯不足。依據規劃，商務區的住宅不應低于25%的比例，而目前該區域僅有稍高于10%比例的住宅。王海還指出，盡管目前CBD區域的住宅項目基本上都在項目先期推出，但隨著價格優勢的帶動以及辦公功能的充分激發，未來區域內供應將主要是商用物業，極可能出現住宅不足的局面。
大鐘寺商業有限公司副總經理謝勇介紹，大型購物中心是目前較先進的商業業態，在北京仍存一定的增長空間，發展商在綜合體的業態配比上也力求合理。與小區所需的社區型配套商業相對應，大鐘寺國際商業廣場以購物中心為主，同時多種業態的跟進依據區域需求而定。
謝勇認為，商業地產的升級主要應考慮周邊及廣闊市場的需求，包括地段、文化、消費傳統及區域購買力等要素。目前，北京、上海等一線城市的人均商用面積不足1平方米。令人堪憂的是，面對商業配套奇缺的現狀，很多開發商尚處于盲目投資狀態，與未來的理性消費背道而馳。
據了解，目前北京市的商用綜合體開發迅猛增長。以中關村為例，大鐘寺國際商業廣場綜合項目以商業為主體，其中包含了20萬平方米的商業面積、3萬平方米的寫字樓、3萬平方米的五星級酒店及可容納20000輛車的泊車位。而新中關則將約12萬平方米的整體建筑面積分割為1.5萬平方米的酒店式公寓、3.5萬平方米寫字樓、4.5萬平方米商業及2.5萬平方米的車庫及其他相關配套。
謝勇稱，大鐘寺國際商業廣場定位是經過調整的，主要是發展商基于海淀區消費水平、人文品位以及中關村傳統商業氛圍等因素做出的決策。謝勇強調，大鐘寺國際商業廣場定位于國際廣場，而非簡單的商業廣場，除寫字樓之外還兼容了星級酒店，這是因為目前海淀區缺少酒店類項目，給很多商務人士帶來了不便，而寫字樓在方便內部商戶的同時，也將吸引除內部商戶之外的大量外來商務人士入駐，更加體現綜合體的投資價值。
產品考察
大量中小公司需中低端寫字樓
李林先認為，對于高端的寫字樓項目而言，后期的管理和軟環境建設、配套服務急需跟進。所謂的人性化概念更多地是指服務，如提供商務會議場館、代訂機票車票等服務，目前不少項目的發展商對此已充分重視，但在操作環節仍不容忽視。而對于中低端寫字樓來說，其目標客戶主要是成長較快的中小公司，在北京地區此類需求尤為可觀，產品供應呈現稀缺。
區域分析
城市中心區增值明顯
多位開發商一致表示，保值增值前景使商用物業目前最值得投資。李林先分析說，城市中心區的土地越來越突顯其稀缺性，而隨著商務環境的培育和完善，區位價值將給商用物業帶來明顯的增值。東二環、朝陽門和東直門的寫字樓目前在同類項目中最受關注。
對于商用物業的未來升值趨勢，陳晨指出，國內外在商用物業領域的發展進程有所不同，很難判斷國內的項目現在就盡善盡美。但是，現在已開發和正在開發的商務類項目，仍存有較高的保值增值潛力，前景普遍被投資客看好。以區域來看，朝陽區仍走在開發市場的前端，目前其租售形勢也最好。
王海認為，在城市中心區，以國貿和嘉里中心為代表的綜合體是較為合適的物業業態形式，各種物業功能構成互補，相輔相成。而早些年支撐市場的純寫字樓，從未來的區域規劃看，更適合于城市周邊地區。
市場觀察
商務公寓租售兩旺沖擊純寫字樓
業界認為主要是成長期企業較多，長遠來看將可能逐漸被純寫字樓取代
記者在采訪中發現，不僅是在金融街，整個北京的商務集中區的商務公寓所占比例持續上升。商務公寓在付款方式、產權年限等方面較寫字樓存在明顯優勢，因而比較適合尚處于成長期的中小型公司，需求量很大。
據記者了解，目前入駐金辰公寓的商務辦公業主與純居住業主的比例大體為7：3.此外，由于租金偏高，原來的很多自住者后期都轉為投資，將公寓轉租給一些小企業辦公。
有調查顯示，目前CBD、金融街、中關村以及亞奧商圈，商務項目及商住兩用項目的比例都大大高于規劃量。楊曉波指出，以金融街為例，目前的寫字樓超過80%，而商務公寓和住宅僅為10%左右。但商務公寓以住宅立項，開發成本比寫字樓低，產權年限也比寫字樓高20年，若沒有政策的干預，這些屬“配套住宅類”的項目大部分都流于辦公所用。目前，商務公寓對寫字樓構成的沖擊已經顯現。
“盡管目前商務公寓的租售市場火爆，甚至好于純粹寫字樓項目，但應用于辦公的商務公寓其實是時代的補充，是經濟起步期的必然產物，從遠景規劃上看，商務公寓有可能逐漸淡出市場，其作用將被寫字樓完全取代。”陳晨強調。
李林先分析認為，商住兩用公寓備受青睞可解釋為目前處于孵化期的企業比例較大，隨著這些中小公司實力增強，提升形象將成為其必需，搬出商務公寓也將是其后期選擇。但這并不意味著商務公寓將在短時間內消亡或被取代。
查漏補缺
后期管理及經營需有大提升
業界認為，國內商用項目硬件水平與國外差距較小，軟件上則存在較多不足
在記者的調查中，多數業主對CBD、中關村、亞奧等中心區目前的整體商務環境不盡滿意，其中很大一部分入駐者表示商用物業的后期物管和配套服務有待加強完善。
對此，王海指出，與國外先進商用物業項目相比，目前國內的商用物業面臨的最大難題在于其后期管理和經營。國內商用項目在開發和建設技術上基本成熟，軟件培育有待跟進。陳穎也認為，國外優秀的寫字樓項目在物業管理上做得更到位，與之相比，國內的寫字樓及商務公寓在后期經營上有待提升。
在商業占較大比例的綜合體項目中，也同樣面臨著運作模式及后期環境培育的問題。謝勇對記者表示，商用地產在國內尚處于起步階段。而在國外，消費環境和市場都比較成熟，發展商多是按照商業模式的運作來開發地產。在國內，則大體上仍停留在地產商從住宅開發向商用項目開發的轉型階段，由于商用項目對資金需求量等要求較高，故開發商為追求資金回籠，難免遭遇后期管理質量跌落。同時，開發商欠缺商業地產開發和管理人才也是目前發展商面臨的難題之一。
李林先分析認為，國內外商用物業在產品硬件水平上差距較小，主要是國內產品在軟件上存在較多不足。如目前CBD區域的商務氛圍還未形成，金融街等主要商務集合區則普遍存在嚴重的交通問題。業內預計，這種擁堵狀況在3－5年內不會有太大起色，區域交通整體通暢起碼需待2008年以后。
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