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調(diào)查顯示，近92%的受訪者希望中關(guān)村寫字樓引進專業(yè)的物業(yè)公司
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度商務(wù)地產(chǎn)市場漸趨活躍，其中CBD、中關(guān)村、東二環(huán)以及建國門區(qū)域的成交客戶較多，但西部金融街及其周邊區(qū)域成交面積在1000平方米以上的大單數(shù)量相對較多。
「CBD」希望改善寫字樓內(nèi)部軟環(huán)境
“CBD寫字樓的整體硬件設(shè)施都比較完善，但在軟環(huán)境上就很難達到真正的國際標準。不僅寫字樓內(nèi)缺少多功能的商務(wù)中心會所，相配套的高檔娛樂設(shè)施更是少之又少。”在甲級寫字樓內(nèi)辦公的李先生向記者如是說。
據(jù)了解，目前和李先生持有相同意見的業(yè)主和租戶不在少數(shù)。記者此前在焦點房產(chǎn)網(wǎng)進行的網(wǎng)上調(diào)查結(jié)果顯示，有22%的受訪者對CBD寫字樓的戶型表示滿意，72%的受訪者對這里的物業(yè)配套感到滿意；但有33%的受訪者對CBD寫字樓的配套休閑環(huán)境覺得不足，38%的受訪者對樓區(qū)的采光、通風(fēng)不滿意。可見，希望改善寫字樓內(nèi)部和外部軟環(huán)境是目前CBD商務(wù)地產(chǎn)業(yè)主、租戶的普遍愿望。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前已有150多家外資銀行、保險、證券公司入駐CBD商圈，此外還聚集了近500家跨國公司。業(yè)內(nèi)人士表示，以上數(shù)據(jù)表明，以國際金融為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成，在這種背景下，如何滿足這些服務(wù)型跨國公司的需求，改善寫字樓內(nèi)部和外部軟環(huán)境，成為CBD商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)商的共同問題。
「金融街」更注重物業(yè)配套和戶型空間
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，已有近530家機構(gòu)入駐金融街地區(qū)。寫字樓買家多數(shù)是金融機構(gòu)、金融管理機構(gòu)、基金公司、上市公司以及通訊行業(yè)的巨頭，此外還吸引了一批下游企業(yè)駐扎在其周圍。據(jù)了解，這些下游企業(yè)主要以法律、咨詢、評估等配套服務(wù)機構(gòu)為主，如中國證券登記結(jié)算有限責任公司等。
據(jù)記者了解，除了金融機構(gòu)及其下游企業(yè)外，金融街寫字樓的高端形象也吸引了不少外地駐京辦事機構(gòu)，而他們更為注重寫字樓的物業(yè)配套和戶型空間。
安徽省皖北煤電集團駐京辦事處主任鄭能武向記者表示，“我們從最初的60個意向開始篩選，最后決定買這兒作為辦公地點。價格雖然高了點，但這里的戶型設(shè)計非常大氣，恰好滿足我們的標準。而且這里的車位配置充足，物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)非常到位，這也是讓我們最為滿意的。”
記者從21世紀不動產(chǎn)北京中天大業(yè)加盟店了解到，目前金融街寫字樓的出租率達到95%－100％，而價格也呈上升趨勢，但未來三年內(nèi)金融街寫字樓將大批放量，屆時價格會有所下調(diào)。
「中關(guān)村」74%受訪者表示選擇寫字樓
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，中關(guān)村高檔寫字樓內(nèi)入駐企業(yè)絕大多數(shù)屬于高新技術(shù)企業(yè)，占入駐企業(yè)總體的71.4%；中介服務(wù)類企業(yè)共占高檔寫字樓入駐客戶的16.3%；其余包括金融投資、貿(mào)易等行業(yè)在內(nèi)的企業(yè)共占比例為12.3%.
21世紀不動產(chǎn)北京中天大業(yè)加盟店相關(guān)資料顯示，由于區(qū)域內(nèi)大多為中小企業(yè)，因此目前中關(guān)村寫字樓購買力主要集中在6000元-10000元/平方米之間，只有18%客戶群可接受10000-12000元/平方米的辦公樓；而租金的需求集中在2.5-3.5元/平方米/天（建筑面積含物業(yè)管理費）之間。有74%的受訪者表示還是要選擇正規(guī)寫字樓，只有22%的客戶選擇商住兩用公寓。剛在中關(guān)村買下一套商務(wù)公寓的高先生也向記者表示，商務(wù)公寓在配套上比較完善，但戶型較小，不適合公司的長遠發(fā)展，希望能夠選擇戶型開闊、價位適中的寫字樓，并保證完善的配套。
此外，在21世紀不動產(chǎn)近期進行的調(diào)查中，近92%的受訪者表示希望有專業(yè)的物業(yè)公司來管理，每月的物業(yè)費用在10-15元/平方米成為需求的主流。
「亞奧」物業(yè)服務(wù)和周邊環(huán)境有待提高
據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京中天大業(yè)加盟店數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前亞奧商圈里集聚了約25個各類寫字樓項目，近63萬平方米的面積，占北京市寫字樓存量的比例不足3%.另據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，按亞運村區(qū)域?qū)懽謽侨腭v客戶的企業(yè)個數(shù)進行統(tǒng)計，高科技類、咨詢/服務(wù)類和各類駐京企業(yè)機構(gòu)代表處所占比例最高，分別占總數(shù)的20.4％、17.3％、17.3％。
在建筑行業(yè)服務(wù)機構(gòu)任職的肖潔女士向記者表示，“因為奧運的臨近，很多建筑項目都要趕在2007年以前完成，這對我們這類建筑服務(wù)公司來說是非常好的一個商業(yè)契機，于是就在亞奧區(qū)域選了一套寫字樓。但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)大廈提供的服務(wù)和周邊環(huán)境并不是很理想，員工上下班交通擁擠，客戶來訪也不方便。”據(jù)了解，目前和肖女士持有相同意見的業(yè)主和租戶不在少數(shù)。而大部分受訪開發(fā)商也表示，該區(qū)域的寫字樓銷售平穩(wěn)，但真正的商務(wù)環(huán)境還沒有最后形成。
業(yè)內(nèi)人士認為，2008年奧運會之后，亞奧區(qū)域?qū)⑵鸬健皣H交流與合作平臺”的作用，區(qū)域商務(wù)活動的“國際性”使客戶對寫字樓物業(yè)的品質(zhì)要求較高，寫字樓物業(yè)的綜合品質(zhì)有待提高。
現(xiàn)狀調(diào)查
今年前三季度寫字樓市場平穩(wěn)
前三季度寫字樓整體市場運行趨平穩(wěn)，成交面積在300平方米以下的客戶占總體65.3
%從北京市寫字樓成交客戶類型來看，新項目預(yù)售成交客戶以國內(nèi)企業(yè)單位、外省市個人、本市城鎮(zhèn)居民、國內(nèi)行政/事業(yè)單位為主，這四類客戶購買的面積占總體的91%.值得注意的是：與去年相比，北京市寫字樓成交客戶中外省市個人、外國個人的購買面積比例呈上升趨勢，兩者的比例分別由去年的14.96%和3.2%增長為今年的21%和5%，可見，外省市和國外的投資客對北京市房地產(chǎn)投資前景看好。
在租賃成交市場中，從2004年前三季度寫字樓租賃市場來看，整體市場運行趨平穩(wěn)。從成交面積來看，成交面積在300平方米以下的成交客戶占總體的65.3%，成交面積在300-500平方米之間的客戶占14.3%，成交面積在500-1000平方米之間的客戶占9.39%，成交面積在1000平方米以上的客戶占11.01%.
從成交客戶的行業(yè)分布情況來看，金融、保險、電訊、軟件開發(fā)行業(yè)的企業(yè)租賃成交比例較大，成交項目主要分布在金融街和CBD商圈，而國內(nèi)企事業(yè)單位在購置辦公物業(yè)時主要集中在東城區(qū)和朝陽區(qū)，成交價格主要在5000-10000元/平方米之間。500平方米以下的客戶中，科貿(mào)類和高新技術(shù)企業(yè)所占比例較大，成交項目主要分布在中關(guān)村商圈。
從成交區(qū)域來看，中關(guān)村、CBD、東二環(huán)以及建國門區(qū)域的成交客戶較多，但是成交面積主要集中在500平方米以下，而西部金融街及其周邊區(qū)域成交面積在1000平方米以上的大單數(shù)量相對較多。
市場預(yù)測
明年寫字樓價格預(yù)計會下調(diào)5％
業(yè)內(nèi)人士認為，“定制”式物業(yè)在今后的寫字樓市場中將備受青睞
據(jù)中原地產(chǎn)市場研究人員預(yù)測，2005年寫字樓供應(yīng)量是比較大的一年，預(yù)計供應(yīng)量將達到220萬平方米左右，供應(yīng)面積仍舊主要集中在東部，大概在87萬平方米左右，每個季度平均新增加大概是20多萬平方米。而在需求方面，隨著經(jīng)濟的增長，2005年新增加的需求預(yù)計達到167萬平方米。從供需關(guān)系所新增數(shù)量的比值來看，在2005年會呈現(xiàn)售價、租金下調(diào)趨勢，預(yù)計平均下調(diào)價格是在5％幅度左右，租金會在3％左右。
此外，21世紀不動產(chǎn)研究人員還預(yù)測，目前甲級寫字樓放量大多集中在中關(guān)村區(qū)域，而中關(guān)村寫字樓目前開發(fā)總量累計已達到720萬平方米，由于供大于求，因此價格一直呈下滑趨勢。今后三年內(nèi)，中關(guān)村區(qū)域還將提供241萬平方米的寫字樓面積，依照目前中關(guān)村企業(yè)數(shù)量的增長速度，預(yù)計中關(guān)村寫字樓的供求關(guān)系在2010年才能達到平衡狀態(tài)。
中原地產(chǎn)李文杰表示，在產(chǎn)品類型方面，“定制”式物業(yè)將在今后的市場中備受青睞。他分析認為，受國有企業(yè)改制影響，不少國企單位開始尋找新的辦公地點。與其他中小企業(yè)不同，這類企業(yè)通常資金實力雄厚，而且非常注重企業(yè)的自身形象和物業(yè)配套，因此開始青睞“定制”式物業(yè)。據(jù)了解，這些企業(yè)往往自行購買土地，然后委托開發(fā)商為他們建設(shè)“定制”式物業(yè)，這和過去直接購買現(xiàn)房有著顯著區(qū)別。
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