隨著商業(yè)地產(chǎn)的興起，我國商業(yè)零售企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值被低估的現(xiàn)實(shí)也逐步凸顯出來。零售企業(yè)一般處于所處城市的繁華地段，伴隨所屬地段地產(chǎn)價(jià)格提升，零售企業(yè)所屬資產(chǎn)不斷升值。但由于會(huì)計(jì)處理制度的制約，零售企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值并沒有體現(xiàn)在公司的財(cái)務(wù)報(bào)表之中。且零售企業(yè)地產(chǎn)還每年以折舊等方式攤銷，這造成零售企業(yè)實(shí)際資產(chǎn)與賬面資產(chǎn)存在巨大差異，這不僅無法反映零售企業(yè)實(shí)際的資產(chǎn)狀況，而且掩蓋了零售業(yè)的投資價(jià)值。我國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)價(jià)格尤其是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲凸顯零售行業(yè)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值 被嚴(yán)重低估的現(xiàn)實(shí)�；�于以上判斷，對(duì)零售企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的重新評(píng)估的重要性和必要性日漸突出。

    商業(yè)股凈資產(chǎn)被嚴(yán)重低估

    商業(yè)零售業(yè)與其他行業(yè)不同的是其歸屬流通領(lǐng)域，其與生產(chǎn)型企業(yè)不同的是其資產(chǎn)流動(dòng)性一般較強(qiáng)，沒有或較少有生產(chǎn)設(shè)備。根據(jù)商業(yè)零售企業(yè)資產(chǎn)狀況，我們?cè)趯?duì)零售企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估的假設(shè)為：

    （1） 零售企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)如貨幣資金、存貨等流動(dòng)性較強(qiáng)，升值和貶值的可能性較小，以賬面價(jià)值核算較為可靠；

    （2）零售企業(yè)長(zhǎng)期股權(quán)投資項(xiàng)目不會(huì)發(fā)生較大波動(dòng)，維持賬面價(jià)值不變；

    （3）零售企業(yè)遞延資產(chǎn)金額較少，不進(jìn)行調(diào)整不會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響；

    （4）零售企業(yè)資產(chǎn)升值主要發(fā)生在固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)項(xiàng)目上，其中，固定資產(chǎn)升值主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)建筑物升值上，而無形資產(chǎn)升值主要體現(xiàn)在土地使用權(quán)上；

    （5）零售企業(yè)商譽(yù)價(jià)值由于目前缺乏有效評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)我國會(huì)計(jì)制度也沒有體現(xiàn)在公司資產(chǎn)負(fù)債表中。因此，雖存在升值的現(xiàn)實(shí)，但在此也不進(jìn)行評(píng)估；

    （6）零售企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估主要集中在零售企業(yè)下屬房地產(chǎn)資產(chǎn)增值情況，主要項(xiàng)目為固定資產(chǎn)項(xiàng)目下的房地產(chǎn)建筑物科目和無形資產(chǎn)項(xiàng)目下的土地使用權(quán)科目；

    （7）在對(duì)其房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)為：按附近使用期限相近的類似資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)算；按附近類似資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格以及資產(chǎn)的使用期限進(jìn)行折算處理；無類似資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格的地產(chǎn)按附近地段的居住用房的價(jià)格的2.5倍計(jì)算；

    （8）我國商圈繁榮度較高和商業(yè)地產(chǎn)增值潛力巨大的城市主要為上海、北京、廣東深圳和廣州、浙江杭州、武漢、天津和大連等重點(diǎn)城市，因此，對(duì)零售業(yè)上市公司價(jià)值重估主要集中在重點(diǎn)城市的零售上市公司身上。

    根據(jù)以上假設(shè)和簡(jiǎn)單測(cè)算，我們選取25家重點(diǎn)城市零售業(yè)上市公司實(shí)際每股凈資產(chǎn)平均水平為8.05元，比賬面每股凈資產(chǎn)平均值3.07元高出163%；而重估前25家上市公司平均市凈率水平為2.26倍，重估后的平均每股市凈率水平僅為1.02倍，同比下降了55%（具體參見附表）。由此可以得出以下結(jié)論：零售業(yè)上市公司實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值被嚴(yán)重低估；原有對(duì)于零售企業(yè)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)存在信息失真問題，零售業(yè)上市公司內(nèi)在投資價(jià)值受此影響而被掩蓋或低估；零售上市公司資產(chǎn)質(zhì)量較佳，由于收購零售業(yè)上市公司不僅成本較低，而且收購后可以迅速將其資產(chǎn)轉(zhuǎn)為他用或轉(zhuǎn)讓。因此，零售上市公司殼資源價(jià)值較為突出，容易成為房地產(chǎn)企業(yè)或其他戰(zhàn)略投資者的并購對(duì)象。

    重點(diǎn)關(guān)注被低估的商業(yè)股

    零售業(yè)資產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值被低估及由此帶來的公司資產(chǎn)價(jià)值被低估和內(nèi)在價(jià)值被低估。根據(jù)此思路，目前公司每股股價(jià)低于其實(shí)際凈資產(chǎn)的公司將面臨較好投資機(jī)會(huì)，其中以下兩只股票值得重點(diǎn)關(guān)注：

    益民百貨(資訊 行情 論壇)（600824）：公司商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資源價(jià)值突出，目前在上海市黃金地段淮海中路擁有商業(yè)房產(chǎn)的面積達(dá)到10萬平米，按照其目前地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算，公司商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值為15億元左右，按總股本折算，公司每股商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值就達(dá)到7.70元。公司專業(yè)店業(yè)績(jī)將比去年同期增長(zhǎng)20%。而在新增柳林商廈商業(yè)房產(chǎn)和租金價(jià)格上調(diào)因素帶動(dòng)下，公司租賃業(yè)務(wù)的利潤(rùn)將比去年同期增長(zhǎng)30%。綜合以上分析，預(yù)計(jì)2004年公司整體業(yè)績(jī)將比去年同期增長(zhǎng)30%左右，每股收益將達(dá)到0.33元，市盈率僅為20倍，鑒于公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)穩(wěn)定，資產(chǎn)價(jià)值被嚴(yán)重低估，我們維持對(duì)公司短期“推薦”和長(zhǎng)期“推薦”的評(píng)級(jí)。

    王府井(資訊 行情 論壇)（600859）：公司是我國老牌知名百貨企業(yè)，作為百貨業(yè)龍頭，公司近幾年加大對(duì)外擴(kuò)張力度,至目前為止，公司已擁有14家百貨店，其中，北京市7家。預(yù)計(jì)2004年，公司業(yè)績(jī)將比去年同期增長(zhǎng)100%以上，每股收益將達(dá)到0.10元左右。公司網(wǎng)點(diǎn)所初地段均為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)黃金地段，地產(chǎn)升值潛力巨大，資產(chǎn)價(jià)值被嚴(yán)重低估。對(duì)公司商業(yè)資產(chǎn)重估結(jié)果表明，公司實(shí)際每股凈資產(chǎn)為7.47元，市凈率僅為0.78倍。鑒于公司在區(qū)域商業(yè)資源整合的領(lǐng)導(dǎo)作用和內(nèi)在資產(chǎn)價(jià)值背嚴(yán)重低估的事實(shí)，我們給予其短期“推薦”和長(zhǎng)期“推薦”的評(píng)級(jí)。