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從紅樹灣看華僑城價值回歸——
樓市藍籌“波托菲諾”
特約撰稿半求
9月份開始，位于華僑城南部的深圳灣片區幾個樓盤處于強力推廣期，由于等待開盤，在這幾個樓盤猛烈的廣告攻勢下，一些購房者開始進入等待觀望階段，波托菲諾·天鵝堡二期的銷售也隨之轉慢，下降到日均一套的成交速度，雖然說作為大戶型的尾盤能有這樣的進度并不算慢，但對于華僑城來說這種局面不能讓人滿意。
局面在11月1日深圳灣片區新盤開盤后徹底改觀。經過對比權衡以后，一些購房者結束觀望，重新回歸到產品和片區本身，波托菲諾·天鵝堡二期的銷售速度卻立即加快。11月1日以后，已經進入銷售尾期的波托菲諾·天鵝堡二期開始以平均每天3套的速度進帳，這對戶均面積在230—250平米的高端住宅來說實在是驚人的業績！另外，華僑城地產再一次醞釀提價。這種從慢到快的現象，以及進一步升值的過程值得反思。
所以說樓市購房取財，重在價值發現。什么是價值發現？半求認為所謂價值發現，是指對影響樓市投資的經濟因素、樓盤潛力、小區品質、經營狀況、地段優勢、片區保障、規劃未來等要素的分析為基礎，以樓盤未來的保值及增值潛力為關注重點，以判定房產內在投資價值為目的的投資策略。
而房產的保值增值一定是綜合因素，千萬不能以小替大，忽略整體衡量。波托菲諾·天鵝堡二期最近的銷售就充分說明了價值發現的規律。華僑城城中城：樓市藍籌“波托菲諾”
在證券業中，投資者把那些在其所屬行業內占有重要支配性地位、業績優良、成交活躍、紅利優厚的大公司股票稱為藍籌股。從某種意義上，具備強大實力和信心的人和企業都可以被稱為藍籌股。樓市板塊的成長也是如此。樓市藍籌擁有不斷進步的過去，追求繼續發展的未來，更重要的它們是市場的價值所在、信心之源，也是維系市場價格體系的住宅高地。
波托菲諾開發用地面積大，占地達80萬平米，建筑面積108萬平米，無論是占地面積還是建筑面積，都是深圳特區第一大盤，儼然成為華僑城的城中城，但其容積率卻僅有1.23。眾所周知，華僑城作為深圳環境最好、配套最完善、文化氣息最濃、綠化率最高的片區，已經自成一城。同時由于華僑城位于深圳城市建成區的核心地段和南山福田的結合部，擁有歡樂海岸、深圳灣、塘朗山、園博園等永久性景觀資源，可以說，作為華僑城城中城，波托菲諾在市場上的表現早已超越福田、羅湖的同類樓盤，成為深圳樓市的高地。這是偶然的巧合，還是發展的必然？但無論如何，在日趨成熟的房地產市場上，波托菲諾作為深圳樓市藍籌已經成為市場的支柱，對市場的穩定起到了不可估量的作用。三個地鐵站：唯一性優勢為華僑城增添砝碼華僑城波托菲諾銷售越來越堅挺的另外一個原因，還在于華僑城成為南山第一個通地鐵的片區，包括波托菲諾在內的整個華僑城的樓盤都因此而受惠。還有一個月，深圳地鐵就將開通，華僑城全線被1號地鐵覆蓋，同時擁有僑城東站、華僑城站、世界之窗三個地鐵站口，一個片區三個地鐵站，這種優勢目前在全市也是唯一性的。
地鐵對沿線遠市區一端的住宅需求有促進作用，但對沿線中心區一端（及其他未建地鐵區域）的住宅需求則有稀釋作用，在經濟上的表現就是縮小沿線遠市區一端與中心城區的房價差。由于深圳經濟依然健康快速發展，因此，地鐵沿線遠市區住宅需求的釋放不會以市中心的負增長為代價，而是遠市區和市中心同時升值，但遠市區的上升幅度較后者為快。
目前，深圳在建地鐵的里程很少，需求受益區域相對于需求稀釋區域要小一些，由于收益區與稀釋區面積相比依然較小，因此受益區受益程度要明顯得多，而稀釋區稀釋程度則并不明顯。
所以，不能簡單地認為地鐵的開通將提升深圳平均房價。當然要聲明一點，以上推斷是相對的，其前提假設是在不考慮其它變量因素的條件下。
根據以上推斷，華僑城處于1號地鐵一期的最終端，由于地鐵的建設，特別是開通后，與中心城區的時空距離已經可以忽略，但這里的環境優勢更加明顯，因此，華僑城成了上述推斷中的遠市區的受益地區，華僑城在一定程度上稀釋了深圳中心區的購房者。直白地說，地鐵有利遠市區而不利市區住宅。華僑城成租賃高地堅定購房者信心作為深圳唯一擁有小區內湖的項目，波托菲諾現在的銷售價格以及三級市場的轉手價格比一年前已經有25％左右的上升。同時，隨著CEPA開始向縱深推進，以及深圳國際化程度的日益提高，深圳的高端商務租賃市場開始迅速發展，華僑城現在已經是深圳外籍人士和高端商務租賃客戶的又一個聚集地。
華僑城的高檔住宅，租賃情況明顯優于周邊區域同類樓盤。首先，對于外籍租客來說，他們更希望居住在與自己國家具有同樣建筑文化的區域，又或者是具有濃厚中國建筑特色的小區里。由于后面一種小區基本沒有供應，因此，具有意大利情調的華僑城就成了這些人的首選。同時，華僑城有眾多外籍人士聚集，導致華僑城區內樓盤租賃回報開始穩步上升，華僑城地產今年推出只租不售的波托菲諾國際公寓、東方公寓，也就是有利可圖的原因。
這兩個項目都是面向外資企業中長期駐深代表、大型企業分支機構中高層管理者、科技智力型企業項目代表等商務精英階層，以租賃方式提供優越完善的生活場所。位于純水岸核心地帶，在燕棲湖與波托菲諾商業街之間的“波托菲諾國際公寓”租金達到150~450元／平米／月左右，其租金水平悄然與片區的商業看齊，并打破深圳公寓租金記錄。一些100多平的單位以美元計達到4000美元／套！
“波托菲諾·國際公寓”的租金水平，已經將原來所形成的“同片區商業租金相當于住宅租金的3~6倍，商業售價相當與住宅售價的3~6倍”定律打破。而這種優異的租賃表現，無疑強化了客戶信心，促進了銷售，這種租賃優勢，在深圳是屈指可數少之又少的。華僑城經過十余年的時間，已經與蛇口一起成為深圳的租賃高地，尤其是住宅租金開始趕上并超越商業租金，讓人十分感慨。
作者:特約撰稿半求 發表評論
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