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國際金融報記者 陳冠中
由于目前房地產行業不太景氣，再加上銀行信貸規模的收縮，房貸險整體規模有所下降。而10月29日起，央行上調金融機構存貸款基準利率，更是促使不少按揭買房者考慮提前還貸。
房貸險全稱為“個人抵押商品住房保險”，是一種保證保險。目前各銀行普遍規定，購房者向銀行貸款的同時必須在保險公司購買房貸險。其基本的操作模式是：房產商將商品房銷售給需要貸款的業主，業主向銀行申請貸款，銀行要求業主將所購的房屋進行抵押，并向其指定的保險公司購買房貸保險。銀行憑著房屋抵押借款合同和房貸保險等給予貸款。
在借款人提前償還全部貸款后，原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。按照有關規定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前繳的保費。
提前還貸
房貸險由于賠付率低，一直以來被保險公司視為優質險種，也曾是各保險公司爭奪的焦點
但對于保險公司來說，房貸險也有一個不小的風險，那便是大面積的退保
雖然在此次利率調整中，個人住房公積金貸款和商業銀行自營性個人住房貸款的利率上調幅度小于貸款基本利率的幅度，但對老百姓來說也有著或多或少的影響。不少手頭寬裕的購房者打算提前還貸，以減輕加息對自身的還貸壓力。這種提前還貸風潮給保險公司帶來一連串的反應。在面臨退還業主房貸險和早已支付給銀行手續費的雙重壓力下，保險公司房貸險方面的盈利進一步下降。
目前，房貸險限額銷售對于上海眾多的財險公司來說，并不是什么新鮮事。包括人保、平安財險、大地保險、太平財險等在內的多家財險公司，都對房貸險銷售加強了控制。據悉，平安財險甚至曾一度采取每月限額、額滿停辦的辦法來控制房貸險的銷售。
而現在，更有部分上海的財險公司停售了房貸險。在距離年底還有一個多月的時候，上海已經有財險公司停止出售房貸險，而重新開售則要等到明年。
房貸險由于賠付率低，一直以來被保險公司視為優質險種，也曾是各保險公司爭奪的焦點。但對于保險公司來說，房貸險也有一個不小的風險，那便是大面積的退保。
目前市場上的房貸險大多還是一次性收取全部保費，但保費由銀行代收，因而，保險公司也必須一次性向銀行支付全部的手續費。如果貸款人提前還貸，自然會要求退保，而保險公司在退保時將按照未到期責任年限的保費全額退還給客戶。但保險公司支付給銀行的手續費卻無法追回，房貸險即使賠付率再低，卻也無法賺錢就不難理解了。
在北京，雖然銀行代理房貸險的手續費一直保持在8%左右，但有關方面透露，今年北京房貸險整體規模下降幅度較大，可能會達到40%。而上海的財險公司因為不堪重負，支付給銀行的房貸險手續費已經從去年的30%降到了10%以內。
針對保險公司支付給銀行的高額手續費，不少專家表示憂慮，因為這會影響保險公司的的償付能力。就房貸而言，銀行既能賺取息差又能賺取房貸險的高額手續費，保險公司想在房貸險上賺錢，實際上卻充當了銀行的工具，而買單的則是貸款購房者。但是目前房貸險市場不存在充分的競爭，消費者貸款時也別無他選，只得與銀行簽訂條約。
而銀行的相關人士則表示，銀行并不會因為房貸險的手續費比較低就放棄這一市場。因為銀行對個人信貸業務非常看重，如果保險公司全面退出房貸險市場，也就意味著銀行將直接面對房貸風險。所以，即使手續費再低，銀行也會繼續經營這一業務。
“霸王”條款
今年8月底，在中國消費者協會公布的銀行業六大“霸王”條款中，與房貸險相關的就有兩條
盡管如此，房貸險市場目前還是接近虧損，現在已經有產險公司提議，假若客戶因提前還貸而退保，需要支付違約金
上海的劉先生剛買了一套兩居室，為此他向銀行申請了20年期貸款54萬元，在辦理貸款手續時，銀行要求其購買房貸險。但劉先生卻表示，自己有幾點疑問：銀行表示只能購買在其營業部設代理點的那家保險公司的房貸險，此外，雖然只向銀行貸款54萬元，但房貸險的保險金額卻要按房子的總價73.6萬元計算。這樣一來，多繳的19.6萬元的保費豈不是很冤？
對于劉先生的疑問，許多購房者也有著同樣的感受，一些消費者還致電或投書至中消協投訴。今年8月底，在中國消費者協會公布的銀行業六大“霸王”條款中，與房貸險相關的就有兩條。另外，中消協同時指出，住房貸款最高貸到80%，有的消費者甚至只能貸到40%至50%，但卻要為此購買100%的保險，這顯然是銀行和保險公司利用強勢地位強迫消費者買單的行為。因為借款人的貸款數額并非房屋的全部造價，銀行對房屋所具有的保險價值僅限于貸款本息部分的價值。
北京工商大學保險系主任王緒瑾認為，目前房貸險存在著幾大硬傷。首先是變相的重復保險。銀行讓貸款人拿房屋作抵押，又同時要求貸款者購買房屋保證保險。
其次是超額保險。一些銀行要求購房者完全按照房屋銷售價格投保，但銀行享有的債權應該是貸款的那部分金額，消費者的首付款本身就是消費者自己的錢，不存在信用風險，銀行憑什么讓消費者為自己已經支付的錢再買保險？
再次是保費不合理。隨著消費者的逐月還貸，貸款額也應該遞減，到最后一年保費應該是零。但目前的房貸險并不是這樣計算的，保險公司多收了至少一倍以上的保費。而且，房貸險是從購房者向銀行貸款開始算起的，這樣，保險公司還多收了房屋預售期間的保險費。
盡管如此，房貸險市場目前還是接近虧損，現在已經有產險公司提議，假若客戶因提前還貸而退保，需要支付違約金。
續保仍必要
作為房貸險而言，貸款時間越長，費率就越低
有關專家建議業主在還清貸款的情況下不要簡單地退保，住房對很多人來說是最重要的家庭財產，因此投資一些保費在房屋保險上，還是非常必要的
自央行宣布加息到現在，大多數財險公司正面臨著從銀行方面傳遞而來的退保壓力。而有關專家關于央行可能再度加息的預測更是使購房者提前還貸的現象激增，進而導致房貸險的退保壓力大增。
對大多數財險公司來說，加息使得原本就瀕臨虧損的房貸險雪上加霜。在央行宣布加息后的短短幾天里，房貸險退保就在急速上升，退保客戶幾乎比平時多出10%，而前來咨詢的人更多。
已經與銀行簽訂的房貸合同，從明年1月1日開始按照新利率還款，也就是說如果在今年年底前還貸仍按舊的利率水平。有銀行人士建議有能力的房屋貸款人最好在年內還款，再加上一般的家庭在年底或年初會有較多的可支配性收入，由此可以預見今年年底至明年年初將是一個真正的提前還貸高峰期。
對于保險公司而言，提前還貸高峰意味著退保風潮的來臨。而保險公司支付給銀行的高額手續費無從追回，這將加重保險公司在該險種上的虧損。
在按揭買房的業主提前還貸，并辦理退保之后，由于業主終止了與保險公司的保險合同，其住房發生意外損失的賠償也同時失去了保障。而在目前，住房通常是一個家庭最重要的財產，因此，提前還貸后繼續投保房貸險還是非常必要的。
業內人士認為，業主提前還貸后，可以通過變更受益人的方式，以較低的保費獲得基本相同的房屋保險。
按照個人抵押貸款房屋保險合同規定，銀行是受益人，在業主還貸期間，房屋發生火災等損失，由保險公司賠付給銀行，一旦提前還貸，保險公司的保險責任也就隨之終結。而提前還貸后，被保險人可到保險公司把房貸險受益人由銀行變更為投保人本人，保險合同將繼續有效。而投保人只需出具保險單正副本等相關材料就能夠辦理。
據介紹，作為房貸險而言，貸款時間越長，費率就越低。與保障基本相同的一年期房屋保險的費率相比，投保人選擇變更受益人的方式繼續保險還是相當合算的，每年能在保費上節省幾十至幾百元。同樣，保險公司也希望通過靈活的投保方式來留住更多的客戶。
不管按揭買房者的貸款是否已經還清，火災、管道破裂等風險卻是隨時可能發生的，因此有關專家建議業主在還清貸款的情況下不要簡單地退保，住房對很多人來說是最重要的家庭財產，因此投資一些保費在房屋保險上，還是非常必要的。
《國際金融報》 (2004年11月19日 第二十版)
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