|
本報記者 李小剛
央行突然加息27個基點，希望上海房價放緩上漲的腳步，但是近期有關匯率變化的預期卻正在讓上海的地產市場再次狂躁起來
加息前后短短1個多月，就有大約10多億元的海外資金通過各種渠道進入了上海樓市，
大肆席卷均價過萬的高檔房產
如果這是一個100億美元的市場，那么只需要10億美元就可以把這個市場炒作起來。那么現在看到數量如此巨大的海外資金涌入上海樓市，而這筆資金若是在人民幣升值之后隨即撤走，那么其破壞作用是可以想象的
巨量熱錢的進入將帶來的巨大力量雖然撐住了上海依然在漲的房價，表面上看上海地產市場仍然一片繁榮景象，但是熱錢炒作過后的市場風險正在繼續增大
由于目前上海的地產市場主要依賴外來的需求支撐，而其中投資型需求又占到很大部分，因此任何金融市場的變化都會對這個市場帶來震動。
央行突然加息27個基點，希望上海房價放緩上漲的腳步，但是近期有關匯率變化的預期卻正在讓上海的地產市場再次狂躁起來。
有關近期海外熱錢大量涌入上海地產市場的消息，正成為業界關注的焦點。根據一些報道顯示，最近一個月內已經有超過10億元的資金進入上海的高檔樓盤，并迅速拔高了席卷過的樓價。
海外資金要賭人民幣
對人民幣升值的預期由來已久，自去年人民幣面臨巨大的升值壓力以來就盛傳海外資金開始大量涌入國內，而這些熱錢中的大部分準備進入中國的房地產市場。
今年年初時，仲量聯行中國區董事陳立民在接受記者采訪時就表示過，已經有百億美元在上海地產市場中，不過他當時謹慎估計這部分資金并不全是熱錢，也包括了長期的投資。隨后第一太平戴維斯物業顧問（上海）有限公司董事長劉德揚也向記者證實了有大量海外資金沉在上海樓市之中，而且大多數資金還沒有浮出水面，他還指出這些資金都在尋找好的房地產投資項目。
而近期人民幣升值預期再次影響中國房地產市場的消息，最早在11月初由香港發出。有關海外熱錢涌入港股，隨即帶動地產市場上漲的預測已經在香港鬧得沸沸揚揚。
根據最近的報道，在近一兩個月內已經有100多億港元“熱錢”流入香港，而這些資金主要是海外基金到香港炒人民幣升值。
在海外熱錢市場影響逐漸顯現之后，香港官方終于公布了監測的數據：僅10月份一個月，香港銀行體系的總結余增加了近60億港元，達到約90億港元的高位，而正常情況的數字僅為5億港元。根據香港11月15日公布的數據，香港銀行同業拆息均出現走低，1個月期香港銀行同業拆息從11月12日的0.12%降至0.10%；3個月期香港銀行同業拆息從11月12日的0.27%降至0.18%。業內人士表示，香港銀行同業拆息走低表明仍有更多投機性資金在流入香港，估計流動資金過剩的局面還將持續，市場可能會繼續受到壓力。
香港的市場只是先導，內地市場在11月17日也作出了反應。中國人民銀行當天發布消息稱，自2004年11月18日起，上調境內商業銀行美元小額外幣存款利率上限，一年期美元存款利率上限提高0.3125個百分點，調整后利率上限為0.875%。
根據銀行業內的人士分析，這次上調美元小額外幣存款利率主要是由于很多人看好人民幣升值，將手中所持美元兌換成人民幣，致使商業銀行外幣存款下降。央行上調境內美元小額外幣存款利率有阻止外幣存款下降之意。
至此，近期風傳的人民幣升值預期在市場上的反應開始放大，大量美元進入中國市場，大大加大了對中國房地產市場的風險。
上海地產成投資熱點
用手中的美元購買上海的房產，然后等待人民幣升值之后拋出，加上地產的增值，這樣好的投資渠道當然是海外資金首選的方式。
一位業內人士曾向記者表示，對于海外投資者來說，海外投資者的資金進入上海，很大一部分會選擇購買房產，因為目前上海地產依然處于高漲時期，再加之還有人民幣升值的預期，投資地產項目肯定是兩全其美的事情。
正是在這樣的如意算盤之下，一位不愿透露姓名的金融房產專家在接受上海一家媒體記者采訪時透露，據他個人初步統計，加息前后短短1個多月，就有大約10多億元的海外資金通過各種渠道進入了上海樓市，大肆席卷均價過萬的高檔房產。
這樣大規模的熱錢進入上海地產市場會帶來什么樣的后果，此前記者曾就此采訪過金融專家洪曦。他指出，要做高上海的地產市場的話，如果這是一個100億美元的市場，那么只需要10億美元就夠了。那么現在看到數量如此巨大的海外資金涌入上海樓市，其所起的提升作用將遠遠超過資金量本身，而這筆資金若是在人民幣升值之后隨即撤走，那么其破壞作用是可以想象到的。
目前來看，這些涌入上海地產市場的海外熱錢開始發揮其作用了。根據目前的報道，在上海一些高檔住宅區的新房都受到熱錢的席卷，僅位于北外灘中心區域的江景樓盤，經過熱錢抬升已經從7月份開盤時均價為1.8萬元，上漲到目前最高價為2.7萬元；其中一些樓層較好、視野開闊的景觀房均價已超過3萬元。而且據銷售人員介紹，在購買這些濱江豪宅的客戶中，海外客戶已經超過了半數。
此外，上海的高檔二手房市場也受到了熱錢的襲擾。根據中原地產發布的報告顯示，目前本地客源集中在中檔二手房成交上，高檔二手房客戶中外籍人士占了較大比例，不排除海外熱錢的涌入。
上海漢宇地產市場研究中心發給記者的研究資料分析稱，11月上旬上海各中心城區的豪宅成交金額和成交數量，都有了較大的提升，徐匯、靜安等區的高檔房產均價上漲3%至5%不等，成交量上漲10%。尤其以那些大房型、高總價的房型為主，已經初步感受到了海外熱錢進入市場以后帶來的利好影響。
根據上海漢宇地產市場部一位人士的分析稱，“在降息周期后，按照國際慣例，一次加息就會順勢進入加息周期，匯率也會隨之上升，海外資金就是看好這一點；由于股市等其他投資方式顯得疲軟，熱錢在上海的運作就和在香港略有不同，放棄了股市而專攻可以轉化為固定資產的房產。”
熱錢讓上海房價難降
正當人們把目光投在海外熱錢身上時，央行第三季度的貨幣政策報告再一次為上海房價敲了警鐘。
根據日前中國人民銀行公布的《2004年第三季度中國貨幣政策執行報告》顯示，上海等9個城市房價漲幅同比超過10%。央行警告說：宏觀調控處于關鍵階段，要密切關注各類價格的走勢。
央行報告中專門提及了房地產價格的持續上漲。前三季度，土地交易價格、房屋銷售價格、房屋租賃價格同比分別上漲11.6%、9.9%和2.1%；如果根據房地產類型來區分，商品房上漲8.5%，其中普通住宅銷售價格上漲9.2%，豪華住宅上漲8.4%。另外，央行也根據地區的不同，在35個大中城市中排出了房價同比漲幅超過10%的前9個城市，它們分別是沈陽、南京、重慶、上海、天津、蘭州、青島、寧波和杭州。因此，央行在報告中警告各銀行目前仍然要防范地產金融風險。
值得注意的是，外籍人士在上海投資置業的發展勢頭已經很明顯。按照上海地產業界人士的普遍說法是，上海外籍人士要占到目前上海地產市場購買力的三分之一，而且還有繼續擴大的趨勢。
而現在又有美元可能會貶值，人民幣將會升值的預期，許多海外資金買房子并把寶押到了人民幣升值上。
巨量熱錢的進入將帶來的巨大力量雖然撐住了上海依然在漲的房價，表面上看上海地產市場仍然一片繁榮景象，但是熱錢炒作過后的市場風險正在繼續增大。
諾貝爾經濟學獎獲得者、“歐元之父”蒙代爾已經警告，如果人民幣選擇升值，那么房地產市場將有崩盤的危險。
《國際金融報》 (2004年11月19日 第十四版)
| 
