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吳學(xué)安
2004年1至9月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲13%，達(dá)到每平方2777元，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高已經(jīng)成為宏觀調(diào)控中值得關(guān)注的現(xiàn)象。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是逐漸發(fā)育成長(zhǎng)起來(lái)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在全國(guó)每年9%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率中，約有1·5%—2%是由房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出來(lái)的。在國(guó)內(nèi)，許多城市無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都沐浴在房市價(jià)格急劇攀升的一浪高于一浪的“
幸福時(shí)光”之中，真切地感受著房地產(chǎn)業(yè)流金淌銀般的“財(cái)富效應(yīng)”。
應(yīng)該說(shuō)，持續(xù)火爆的房市同樣也是一把“雙刃劍”，它不僅占用大量的資金，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)供需失衡，極易形成泡沫。國(guó)際投資銀行摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠一個(gè)月內(nèi)連續(xù)發(fā)布兩份有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告，認(rèn)為世界經(jīng)濟(jì)正處于有史以來(lái)最大房地產(chǎn)泡沫之上，中國(guó)也在其中，并發(fā)出“中國(guó)地產(chǎn)泡沫即將破裂”的預(yù)言。而早已習(xí)慣于靠炒作“圈錢”的房地產(chǎn)商們，自然不愿他人指點(diǎn)房市的“軟肋”。對(duì)于房市“泡沫說(shuō)”自然是眾口一詞地表示反對(duì)；而建設(shè)部的一家研究機(jī)構(gòu)專門發(fā)布了研究報(bào)告，反擊“泡沫說(shuō)”，認(rèn)為目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)尚在可控范圍。更讓人匪夷所思的是，對(duì)于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)急劇攀升，該報(bào)告則認(rèn)為，房?jī)r(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。
盡管業(yè)界對(duì)于房地產(chǎn)“泡沫論”的界定，眾說(shuō)紛紜，各執(zhí)一詞，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格和空置率的“雙高”，以及資金持續(xù)涌入房市卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。如房?jī)r(jià)收入比，國(guó)際通用的標(biāo)準(zhǔn)是3至6年的工資收入，但在國(guó)內(nèi)一些城市，一套普通的單元房需要花去工薪族10至15年的收入，而在美國(guó)只需要約為3年半的收入；盡管在新一輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，住宅空置率有所下降，但權(quán)威人士認(rèn)為，空置率仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)15%，這個(gè)數(shù)字正是國(guó)際上認(rèn)可的警戒線；而在房地產(chǎn)投資方面，一個(gè)各方均無(wú)法否認(rèn)的事實(shí)是，盡管國(guó)家采取宏觀調(diào)控措施，但房地產(chǎn)投資仍在持續(xù)增長(zhǎng)，僅去年一年房貸就增加了1萬(wàn)億。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行的融資模式，潛在著巨大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，而制度上的缺陷更使得房市對(duì)于銀行有一種很大的依賴性，無(wú)論是房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)，還是消費(fèi)者購(gòu)房，都需要銀行掏錢，由于住宅商品本身所具有一些特性，再加上某些市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制存在的缺陷，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)完全處于寡頭壟斷的結(jié)構(gòu)狀態(tài)，購(gòu)房者完全處于弱勢(shì)地位，根本不可能與房產(chǎn)商叫價(jià)，只能跟風(fēng)買漲不買跌。再加上銀行貸款管理不透明，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制不完善，如此下去，在房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的過(guò)程中，房?jī)r(jià)累積漲幅過(guò)大，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫膨脹，一旦轉(zhuǎn)勢(shì)，資產(chǎn)失去流動(dòng)性，擠泡沫過(guò)程中必然伴隨著巨額財(cái)富的縮水。如日本上世紀(jì)末地產(chǎn)泡沫“崩盤”，導(dǎo)致長(zhǎng)達(dá)20年的經(jīng)濟(jì)衰退；香港房市在東南亞金融過(guò)后，已經(jīng)跌價(jià)65%以上。
或許，從現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的繁榮表象面前，我們看不出有任何金融風(fēng)險(xiǎn)的征兆。但實(shí)實(shí)在在的數(shù)字似乎最能說(shuō)明房貸金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)初見(jiàn)端倪。尤其是自今年10月29日起，央行提高存貸款基準(zhǔn)利率后，房市必然會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)進(jìn)一步突顯。對(duì)此，政府需要保持高度警覺(jué)，及時(shí)預(yù)警和調(diào)控，才是未雨綢繆之舉。如果任憑房市“利益共同體”蒙蔽視聽(tīng)、謀取暴利，最終損害的是廣大消費(fèi)者的利益和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展。（曉航／編制）（來(lái)源：金羊網(wǎng)）
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