種種跡象都在顯示同一個主題，南京的樓市價格已成強弩之末，縱使房產開發商絞盡腦汁也難改這種勢頭。日前出爐的《南京房地產市場需求研究報告�熐锛景妗吠ㄟ^眾多數據的比較和對潛在購房者的深入調研，為這一推斷找到了最新的事實和數據的雙重論據。

    樓市供求大逆轉

    該報告從南京房地產市場目前的現狀分析，南京房市的需求已基本飽和。理由是由于房改后以改善居住條件的居民經過5年多的消化已基本平穩�牰�拆遷等被動型居民由于拆遷政策的變化隨之放緩�犕顿Y/投機型需求受加息影響在很大程度上萎縮，因此短期內市場增量需求增長乏力。

    從市場供應看，由于最近兩年土地大量投放市場，本年度初期南京市累計供銷比一直大于1,并且有逐漸增加的趨勢。今年1至9月份全市商品住宅累計供銷比為1.24��1。可見市場形態已經由“賣方市場”轉變為“買方市場”。

    特別是部分地區已出現過飽和態勢。例如江寧區。其相關統計數字顯示，今年以來，江寧樓市供銷比一直處于增長狀態：1至8月份為1.31��1；1至9月份為1.5��1；1至10月份為1.66��1。8月份單月供銷比是1.46��1,但9、10月份的單月供銷比則猛躥至3.4��1,達到了歷史最高水平，供需關系明顯在拉大。

    “熱點”從東躥到西

    此次，南京房地產市場發展研究中心調研結果顯示，河西板塊潛在購買比例最高，城東次之，城中以17.75%的比例位列第三，第四至八位分別是：城北、江寧、城南、江北和仙林。

    從河西潛在購房者購買時間的分析中也可以看出，打算本年度購買住房的受訪者占到47.1%，打算在2005年購房的占44.7%，二者合計占到91.8%，說明潛在購房者對河西住宅前景看好。

    一直以來城東板塊是潛在購房者最為青睞的區域，潛在購買比例最高。而本次調研結果表明，河西板塊已取代城東板塊，成為潛在購買比例最高的板塊，有23.74%的受訪者打算在河西購房。近三次房交會調研結果表明，河西板塊的潛在購買比例一直處于上升通道中，直至本次房交會調研需求比例首次超越城東，位列第一。

    在選擇河西的理由中，最看重的是“政府對河西新城的政策導向”。

    除城東與河西的排序發生變化外，其他板塊的排序也與上半年不同，城北板塊此次需求比例超過城南和江寧，位列第四，而江寧板塊也超越城南，位列第五。

    “東南片”好過“奧體片”

    從潛在購房者對片區的選擇偏好來看，城東南片以其良好的自然環境仍然成為潛在購房者的最愛；河西南片(主要是奧體片區)異軍突起，成為第二受潛在購房者關注和青睞的片區；城東北片也吸引到11.2%的潛在購房者；城中以其不可復制的地段特性、河西中片以其日漸成熟的居住環境和新城概念等不同特點吸引潛在購房者的關注。由于新盤供應量小以及地處偏遠等原因，城南東片和城北東片需求比例最低。

    現購戶少于潛在戶

    報告分析認為，2004年的購房需求有所降低。由于“房價太高，等待房價下降”這一影響因素而將購房計劃推遲至2005年及以后的潛在購房者所占比例仍然最高，這一人群占不打算在2004年購房人群比例的39.7%。這說明市場觀望氣氛仍然較濃，而且隨著加息周期的來臨，潛在購房者持幣待購的比例還會上升。

    此外，由于目前房價較高，改善型和基本型需求都不同程度受到打壓。“現有房住，并不迫切需要換房”和“自有資金不足”成為推遲潛在購房者購房的另外兩個主要原因，因此而推遲購房的潛在購房者各占25.4%和24.4%。而由于“中意地段無中意的樓盤”的原因而暫不購房的潛在購房者也占到16.40%。

    有關房價及增幅

    A�熼_發商擠“泡沫”

    10月23日開盤的河西奧體樓盤“拉德芳斯”，在報出了5200元/平方米的低起售價之后，近日房價再次跳水，4500元/平方米的折后起步價，讓見慣了此地高價樓盤的購房者，也不禁暗暗吃驚。

    業內人士透露說，其實，4500元的房價在河西并不會讓開發商無利可賺。以“拉德芳斯”為例，其地價為75萬/畝，除其所有成本，按4500元起價、5200元均價計算，其最后的利潤還是很可觀的。河西許多開發商的地都是經市場競標所得，地價一般都在近200萬元/畝，目前“拉德芳斯”4500元的售價只是略低于眾多開發商的成本價。所以說，開發商已經主動自擠虛高“泡沫”。

    B�煻�手房自降身價

    二手房市場最近變化也非常明顯。自加息后，某二手房網每天發布的售房信息均在80頁以上，11月10日發布的信息更是多達100多頁，房源達到300多個，而在加息前，每天只有20頁信息發布，房源最多不過在100個左右。在二手房網站上記者還看到，“朗詩熙園”一處住房7900元/平方米，而這處樓盤的商品房在銷售后期價格已經到了每平方米8000元以上；“水榭華庭”5480元/平方米，“鑫園”5300元/平方米，價格與前一段時間相比，都有所下降。

    C�熚磥矸績r難攀升

    無論是新房還是二手房的這種“跳水”舉動都很自然地認為是央行加息的后果。其實早在《報告》出爐之前，國家統計局的兩組數據已明顯暴露出南京樓市過熱的隱患。

    一組數據顯示，南京房價自2001年起連續三年漲幅進入全國前10位，今年二季度，南京房價漲幅已高居全國第四。另一組材料顯示，南京人的人均收入被擠出長三角前10名，居民生活成本卻高居全國第五。需要提及的是，南京房價一直是這兩組統計數據的重要參照依據。

    南京大學房地產信息中心秘書長葛揚對南京樓市“過熱現象”早有關注。

    據分析，一是開發面積過大。近年來南京市開發的新城區面積與老城區相比相當龐大，比率已經類似上海浦東與上海老城區的面積。但是南京老城區人口密度遠遠小于上海老城區。而且，上海浦東新區的很大部分并非用于住宅建設，而南京偌大的河西、城南、江寧幾乎是成片的住宅用地。

    另一個事實也同樣有助于業內對未來房價走勢的判斷。2003年的一項統計顯示，南京市預售商品房的70%是二次或二次以上置業。可以說，南京目前的房價水平是集中了幾乎全市居民的財力來維持的，這種現象并不正常。也正是南京有錢人或多或少直接間接地參與了買樓，從而使得房價被“炒”高。

    據測算，南京市民的人均年收入只有上海的2/3左右，戶均年收入與房價之比達1：10左右(上海為1：6.6)，國際公認的合理比例是不低于1：6,南京的房價顯然過高。學者從這個角度推斷，南京的房價在未來幾年時間內，難以再攀升。