尚曉陽 鄧翔
上個月29日,中國9年來首次加息。盡管幅度不大,但在一定程度上抑制了非理性的投資型購房需求,有利于緩解中國房地產市場的價格上漲趨勢。
加息之后,北京樓市出現了震蕩。北京市中心城區的房租至少下降了10%。在中國被
稱為“炒房族”的部分個人購房投資者,手中未轉手或出租的房子一時變成了燙手山芋,謀求保值增值的房產很可能面臨貶值的風險。據中國社會調查所近日對北京、上海、廣州、重慶、沈陽等城市的2000名公眾進行的一項電話調查,銀行加息影響了大約五成百姓今后的購房投資計劃。43%的受訪者表示,“升息后將考慮提前還貸”;53%的被訪者表示,“今后的投資將更理性和謹慎”。在北京、上海等地持續了三四年的投資性購房熱潮,面對中國9年來的首次加息,正在出現降溫的跡象。2001年,北京申奧成功、上海申辦世博會成功等重大樓市利好,直接引發了這些城市的個人購房投資熱潮。而今年以來,實際利率為負,股市持續下行,不動產投資由于具備保值增值的雙重功能,吸引了相當一部分投資需求的資金轉向了房地產市場。
據上海市房管部門統計,2003年底,上海投資購房占16.6%,超出了10%的警戒線。在浦東新區,部分樓盤投資購房的比例甚至超過了40%。投資購房需求和房價,兩者相互刺激,競相持續上漲。第三季度的統計數據顯示,中國35個城市房地產市場的價格持續上漲,同比上漲9.9%,比第二季度上漲1.9%,其中9個城市的房屋銷售價格上漲超過10%。由這種投資購房需求催生出的房價泡沫,開始在一些城市慢慢顯現。一般認為,一個城市的房屋租金和房價之比,如果在5%-8%,則房價比較正常。而上海在房產投資活躍的時候,這個數字高達10%。
中國房地產協會秘書長顧云昌分析,“這正是泡沫的表現。”
而其它危機,也逐漸從供銷兩旺的市場繁榮背后浮現出來。
在上海浦東新區,有些住宅小區的水電費收繳率只有60%左右,無人居住的房子占40%左右,而這些不繳水電費的住房都是已售房屋。中心城區的“無人房”也有大約4.5萬套,合計面積500多萬平方米。按照建設部的統計原則,這些房子不能納入“空置房”的統計范疇,但它們卻事實上空置。杭州這幾年房價瘋漲,老百姓都說買不起房,但杭州各家房產公司的售樓部卻幾乎無房可買。
業界人士分析,絕大多數個人房產投資者,是以賺取房產買賣價差為主流投資模式,以出租來獲取長期收益的甚少。由于近年來這些城市房價升幅可觀,因此升息前5.04%的個人房貸基準利率,對房價升幅可觀的價差而言,資金成本并不算高。個人房產投資者的普遍心態是,即使房子一時壓在手里也無需太多焦慮。
顧云昌認為,“要改變這種不正常的態勢,必須有效降低非理性的投資需求。”
此次加息,使五年以上的長期個人房貸利率增幅較大。供樓成本相應增加,而投資收益率卻相對降低。一些原本打算投資的人改變購房意愿,持幣觀望。而那些已經入市的房產投資者,出于對今后繼續加息的預期,以及隨之增加的市場風險,可能會急于在二級市場轉手賣房,甚至低價拋售。
專家認為,此次加息盡管幅度不大,卻可以使投資購房者的市場預期發生改變,減少投資性購房的需求。尤其以前的投資性購房拋向市場后,可以增加有效供給,使房地產市場的供需形勢發生變化,有效緩解房地產市場的價格上漲趨勢。
此次加息的意外收獲是,培養了中國民眾在購房投資時的利率風險意識。目前,中國個人住房貸款已近2萬億元。此前,80%以上的民眾根本就沒有考慮過利率風險,他們的定勢思維是購房時利率是不變動的。
(新華網)
《市場報》 (2004年11月16日 第八版)
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