唐朝的詩(shī)人杜甫寫過：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。目前看來，僅僅依靠詩(shī)人寫詩(shī)，恐怕難以解決廣大寒士的住房問題。最終的解決還是需要一個(gè)好的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)好的房地產(chǎn)融資體系。

    房地產(chǎn)行業(yè)通常討論得最多的三個(gè)問題是：位置、位置、位置，這是房地產(chǎn)領(lǐng)域的常識(shí)。但是，從2003年121文件后，特別是2004年4月份以來，房地產(chǎn)行業(yè)討 論得最多的三個(gè)問題開始變成：金融、金融、金融。

    這是一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象，但是其積極的意義就在于，房地產(chǎn)行業(yè)終于開始回歸其本來的面目，回歸其資金密集型行業(yè)的運(yùn)行特征。同時(shí)，這也意味著，持續(xù)了一段時(shí)間的房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作模式需要根據(jù)宏觀調(diào)控的走向進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。

    真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)的出現(xiàn)還是近幾年的事情，那么嚴(yán)格意義上說，目前的23000家房地產(chǎn)企業(yè)，大部分是在房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)張的過程中進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的，還沒有經(jīng)歷過一次真正意義上的周期波動(dòng)的洗禮。而實(shí)際上，一個(gè)行業(yè)要健康發(fā)展，沒有這種閱歷的積累是不可能的。

    一、宏觀調(diào)控促行業(yè)洗牌

    盡管嚴(yán)格意義上的宏觀調(diào)控政策是短期政策，但是因?yàn)榇舜魏暧^調(diào)控在房地產(chǎn)領(lǐng)域還配套采取了多樣化的制度變革措施，因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也會(huì)有一些中期的影響。

    中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上第一次高峰應(yīng)當(dāng)在1992年～1993年的海南、北海等局部地區(qū)，但是當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)τ谡麄�(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響是十分有限的。在這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)展中、在房地產(chǎn)市場(chǎng)開始深入滲透到中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行體系中之后，實(shí)際上中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有經(jīng)歷過一次非常完整的周期波動(dòng)的洗禮，我們所接觸的許多房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)習(xí)慣了高額利潤(rùn)、快速增長(zhǎng)、高財(cái)務(wù)杠桿等等。

    但是，在企業(yè)的運(yùn)作中，一個(gè)在冬天開業(yè)的冷飲店，如果能夠做得很成功，那才是真的成功。而當(dāng)前我們的房地產(chǎn)商大多數(shù)還沒有經(jīng)歷過周期波動(dòng)的考驗(yàn)，目前在融資上出現(xiàn)的許多不適應(yīng)，實(shí)際上正是這種調(diào)整的表現(xiàn)。

    當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，比較明顯的表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

    首先，是市場(chǎng)化運(yùn)行程度的提高。在土地招拍掛制度實(shí)施之前，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上一半是海水，一半是火焰；一半是市場(chǎng)，一半是計(jì)劃。在房地產(chǎn)中段產(chǎn)品的銷售等方面，市場(chǎng)化程度很高；但是在土地方面，確實(shí)幾乎完全是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。在實(shí)際運(yùn)行中，這種計(jì)劃與市場(chǎng)的沖突是不可避免的。具體來說，這種計(jì)劃與市場(chǎng)的沖突表現(xiàn)在很多方面，例如，本來房地產(chǎn)業(yè)就是一個(gè)資金密集的行業(yè)，相對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)比較高、專業(yè)程度比較高的投資領(lǐng)域，在實(shí)際操作中變成誰都能玩兒的投資領(lǐng)域，變成一個(gè)關(guān)系密集型的行業(yè)，缺乏專業(yè)門檻的行業(yè)。通常的操作方式，往往是買通一個(gè)村長(zhǎng)、科長(zhǎng)，拿下一片地，抵押給銀行，拿來錢把房子弄出地面，就可以賣房子搞按揭，這純粹是一個(gè)貿(mào)易型公司的財(cái)務(wù)運(yùn)行方式，甚至有點(diǎn)像一個(gè)融資安排公司了。現(xiàn)在土地制度改革之后，可能會(huì)增大部分資金的進(jìn)入門檻，但是也必然會(huì)吸引新的資金的進(jìn)入，因?yàn)樗�的透明度增加了�?在市場(chǎng)化的背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)走向一個(gè)快速增長(zhǎng)下的買方市場(chǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然不再是一個(gè)什么樣的房子都能賣出的時(shí)候了，消費(fèi)者現(xiàn)在是有不斷提高的鑒別能力和談判能力了。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也需要根據(jù)不同周期波動(dòng)的階段，采取不同的策略。例如，在行業(yè)快速擴(kuò)張的時(shí)期，可以在一定的范圍內(nèi)，把財(cái)務(wù)杠桿用充足。但是，在緊縮時(shí)期，就需要及時(shí)調(diào)整這種財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。例如，此次宏觀調(diào)控的政策中，把房地產(chǎn)行業(yè)的自有資本金比率要求提高到35％，沒有及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)公司就難以適應(yīng)了。隨著所需資金規(guī)模的擴(kuò)大、以及更多資金的增多，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率逐步平均化也是一個(gè)必然的趨勢(shì)。

    二、客觀看待當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)

    在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)牽涉產(chǎn)業(yè)比較廣的產(chǎn)業(yè)，也是一個(gè)敏感性比較高的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的子行業(yè)據(jù)說超過100個(gè)，其走向也往往成為衡量政策走勢(shì)的信號(hào)。如果說2004年4月的嚴(yán)厲調(diào)控措施之后房地產(chǎn)價(jià)格的適度下滑反映了調(diào)控的階段性效果的話，那么，近期房地產(chǎn)價(jià)格的恢復(fù)上升，則反映了把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的復(fù)雜性。不能輕易就判斷這是泡沫，還是沒有泡沫，而要追尋其內(nèi)在的定價(jià)機(jī)制。

    一個(gè)值得關(guān)注的輿論導(dǎo)向，就是近期一些海外投資銀行開始大力看空中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而實(shí)際上2003年他們中的不少人是空前看好中國(guó)的經(jīng)濟(jì)走向的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面并沒有突變的拐點(diǎn)出現(xiàn)，總體上基本面還是健康的，出現(xiàn)如此大的看法轉(zhuǎn)變，可能還是經(jīng)濟(jì)因素以外的原因?qū)е碌摹?/p>

    房地產(chǎn)價(jià)格的恢復(fù)性上漲，在央行的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也是十分關(guān)注的。

    如何看待這個(gè)問題？從供求關(guān)系的變化看，這主要是因?yàn)椋?004年4月之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求同時(shí)下滑，但是投資的下滑明顯慢于供給的下滑，導(dǎo)致空置率的下滑，以及價(jià)格的上升。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求回落慢，反映了中國(guó)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，房地產(chǎn)需要的強(qiáng)大。僅僅以城市化為例，建國(guó)以來中國(guó)大致的趨勢(shì)是工業(yè)化大于城市化。2003年中國(guó)有兩個(gè)指標(biāo)引人注目，人均ＧＤＰ1000美元，城市化率40％。如果上升到世界平均的50％的水平，會(huì)有多少人需要轉(zhuǎn)入城市居住？其次，是現(xiàn)有城市居民的改善居住條件的房地產(chǎn)需求。第三個(gè)是房地產(chǎn)中的拆遷；第四個(gè)就是投資性的需求。這四個(gè)需求里，宏觀調(diào)控調(diào)來調(diào)去主要也是調(diào)后兩種，前兩種是非常健康的。后兩種可以緩一緩，還是要發(fā)展。在這種相對(duì)強(qiáng)勁的需求下，如果是供給下滑的很快，價(jià)格不上漲才怪。因此，現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策，應(yīng)當(dāng)是適當(dāng)調(diào)整緊縮力度，防止市場(chǎng)的報(bào)復(fù)性的上漲、以及市場(chǎng)的大起大落，而是要促進(jìn)市場(chǎng)的相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展。