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百年房企在競(jìng)爭(zhēng)中煥發(fā)活力

http://whmsebhyy.com 2004年11月14日 10:45 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

    11月9日,記者在香港參加“2004居住改變中國(guó)·亞洲人居環(huán)境國(guó)際高峰論壇”期間,有幸采訪了成立于1889年迄今有著115年發(fā)展史的一家企業(yè)“香港置地集團(tuán)”總裁蘇兆明先生。該企業(yè)在香港CBD即中環(huán)區(qū)域擁有20%的商用物業(yè),靠填海造地并開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)數(shù)個(gè)大廈取得成功。近幾年通過(guò)與萬(wàn)通集團(tuán)的合作走向內(nèi)地北京市場(chǎng),近期又與重慶有關(guān)方面簽署合作意向書,繼續(xù)加大在內(nèi)地樓市的投資。

    打造百年企業(yè)是很多企業(yè)家心中的夢(mèng)想,人家是怎么做到的呢?他們是如何跨越成長(zhǎng)道路上的一道道坎不斷走向新的成功的呢?以他們100多年積累的經(jīng)驗(yàn),如何看待內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一輪波動(dòng)?如何看待內(nèi)地樓市蘊(yùn)涵的商機(jī)呢?難能可貴的是,蘇兆明沒(méi)有像很多外國(guó)高層管理人士通常表現(xiàn)的那樣在回答記者提問(wèn)時(shí)避重就輕。

    他告訴記者,香港置地對(duì)自己的要求是做一家目光長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展商,所以他們?cè)谥协h(huán)開(kāi)發(fā)的所有商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)全部自己持有。自己持有產(chǎn)權(quán)的直接好處就是保證了經(jīng)營(yíng)管理的統(tǒng)一性,通過(guò)出租追求投資回報(bào)的最大化,也很好地防止了物業(yè)價(jià)值的流失。在使用20年后的今天,他們斥資數(shù)億港幣對(duì)中環(huán)的幾棟大廈進(jìn)行了翻新,讓這些建筑整舊如新,吸引來(lái)更多、更高品質(zhì)的承租戶。

    香港置地在上百年的發(fā)展過(guò)程中并不是一帆風(fēng)順的。蘇指出,該公司在成立的頭幾十年面對(duì)的壓力最大。在多元化與專注于物業(yè)開(kāi)發(fā)中做出取舍一度是他們要解決的最大命題。他們也曾進(jìn)行過(guò)多元化投資的嘗試,因?yàn)檫M(jìn)入的新領(lǐng)域是自身所不熟悉的犯了很多錯(cuò)誤,最后找到的解決之道是分成幾個(gè)公司分別運(yùn)作不同的業(yè)務(wù)。香港置地專注于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,另外還有公司專管餐飲、酒店等等。對(duì)香港置地在房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō),曾經(jīng)遇到的最大難題就是買中環(huán)置地廣場(chǎng)這塊地皮。當(dāng)時(shí),也就是在上世紀(jì)80年代末,他們是在地價(jià)最高時(shí)中標(biāo)買進(jìn)的土地,買到手地價(jià)就開(kāi)始下跌,于是公司進(jìn)入兩難境地:盡快抽身還是吃下?顯然,他們選擇了后者,通過(guò)把非核心業(yè)務(wù)賣掉回籠資金投入到開(kāi)發(fā)中,才有了現(xiàn)在的中環(huán)標(biāo)志性建筑——置地廣場(chǎng)。實(shí)踐證明了當(dāng)時(shí)的抉擇的正確性。從最初投入的買地款看,這個(gè)項(xiàng)目的年回報(bào)率保持在20%以上。“當(dāng)然,我們的成功首先取決于我們的企業(yè)價(jià)值觀——追求最佳的質(zhì)量始終貫穿于我們所有的經(jīng)營(yíng)行為中。”蘇說(shuō)。

    蘇兆明直截了當(dāng)?shù)馗嬖V記者,能讓這家百年企業(yè)保持活力的因素是競(jìng)爭(zhēng)。蘇回顧說(shuō):“15年前,曾有分析人士指責(zé)我們不去做新的東西。隨著太古廣場(chǎng)等新大廈的建成,我們也感受到了客戶流失的威脅。我們認(rèn)識(shí)到,除非提高服務(wù)質(zhì)量,否則客戶沒(méi)有理由繼續(xù)留在我們的大廈里。”于是,他們不斷翻新建筑,改進(jìn)服務(wù),讓客戶滿意,讓自己立于不敗之地。事實(shí)上,在競(jìng)爭(zhēng)激烈、市場(chǎng)變化又大的香港商用物業(yè)市場(chǎng)做到這種程度是相當(dāng)不易的。蘇坦陳,香港的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)完全靠市場(chǎng)調(diào)節(jié),所以波動(dòng)相當(dāng)大。一個(gè)主要的原因是香港的匯率比較固定,物業(yè)貶值時(shí)貨幣也在貶值,所以市場(chǎng)好壞不能看單一指標(biāo)。但是,現(xiàn)在寫字樓租金回升確實(shí)比較快,他們也跟著受益,但住宅市場(chǎng)的回升幅度并不那么大。

    在蘇看來(lái),中國(guó)政府實(shí)施的宏觀調(diào)控是明智之舉,可以確保企業(yè)投機(jī)行為的減少,對(duì)那些實(shí)力型企業(yè)是好事。內(nèi)地加強(qiáng)宏觀調(diào)控不會(huì)影響他們對(duì)內(nèi)地的投資興趣,他們一直在尋找更好的商業(yè)機(jī)會(huì)。


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