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2004年深圳商業(yè)物業(yè)風(fēng)起云涌，銷售態(tài)勢持續(xù)上揚，1－3季度共銷售商業(yè)用房面積達38.41萬平方米，與去年同期相比增長率為101.95％。根據(jù)2004年第三季度網(wǎng)上預(yù)售合同備案數(shù)據(jù)，全市第三季度共銷售商鋪2025套，合同面積約為15.02萬平方米，銷售均價為12672.40元／平方米（建筑面積）。
在投資商鋪謀求收益率的背后，人們同樣不能忽視潛在的市場風(fēng)險。專業(yè)人士指出，
購買正處在舊城改造階段、與大型購買中心互動的專業(yè)市場街鋪是明智的投資選擇。2004年1－3季度深圳商業(yè)物業(yè)市場狀況數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)
選商圈街鋪還是其它商鋪？
———街鋪是明智的選擇！
有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一般經(jīng)營穩(wěn)定的商場商鋪收益率在6％至9％之間就比較樂觀，但街鋪的收益會在15％至17％左右的收益。
街鋪收益已經(jīng)成為各地地產(chǎn)投資財富的重要來源，特別是街鋪，它成了投資的香餑餑。在街鋪稀缺的情況下，商場成為挑動深圳資本的起搏器，商鋪投資成為深圳商業(yè)經(jīng)濟的催化劑。從最早的產(chǎn)權(quán)式商鋪到主題式商鋪、再到Mall商城、物流中心，商場雖然規(guī)模越做越大、數(shù)量越來越多、門檻越降越低，但是商鋪的風(fēng)險卻越來越大，商鋪與街鋪的價值差距迅速再次拉大，正如當(dāng)年的東門老街的“門面”、華強北的“底鋪”一樣。
選專業(yè)市場還是零散市場？
———專業(yè)市場是明智的選擇！
專業(yè)市場在對區(qū)域業(yè)態(tài)的深入研究基礎(chǔ)上，對零散商業(yè)的深度整合，具備了區(qū)域市場基礎(chǔ)和廣泛的市場輻射力。
與零散市場相比，專業(yè)市場的投資優(yōu)勢是顯而易見的，無論在投資收益，還是投資風(fēng)險、經(jīng)營特點、市場影響、區(qū)位依賴、商鋪之間的差異、品牌塑造、消費習(xí)慣等均具有明顯“比較優(yōu)勢”。
在現(xiàn)實市場中，零散市場的“鋪差”（不同鋪位之間的價值差異）是極其明顯的，即便是一路之隔或緊鄰的兩個商鋪，價格天淵之別是常見的事情，比如東門某鋪位曾創(chuàng)下28萬元／平方米的天價，而其相鄰的商鋪卻大打折扣。專業(yè)市場的“鋪差”就大大弱化，它更強調(diào)平均利潤和長期收益。
更重要的是，專業(yè)市場強調(diào)的是“共勢”，投資收益共同形成并且相當(dāng)穩(wěn)定，共同分?jǐn)偼顿Y風(fēng)險；經(jīng)營相對穩(wěn)定，業(yè)態(tài)固定并且具備規(guī)模優(yōu)勢；受市場影響程度相當(dāng)?shù)停瑓^(qū)位影響程度相對較弱，專業(yè)市場品牌塑造容易，有助于維系忠誠客戶、重復(fù)消費和口碑傳頌。
選舊城改造還是成熟商圈？
———舊城改造物業(yè)是明智的選擇！
當(dāng)城市發(fā)展到一定階段，必然會引起一場“更新運動”———“舊城改造”成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要視野和課題。
早年暢飲華強北舊城改造“頭啖湯”的商家已賺得盆滿缽滿———每一次舊城改造都意味著巨大的商業(yè)機會，華強北商圈就是在工業(yè)區(qū)改造的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的。舊城改造最直接的效應(yīng)就是盤活存量土地，實現(xiàn)城市更新，提高土地級差收益和城市居民的居住環(huán)境，完善城市功能、改善城市環(huán)境、調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)布局。
2004年，深圳舊城改造全面鋪開。業(yè)界人士指出，人們最終把視野鎖定2004年舊城改造的焦點———南油工業(yè)區(qū)，因為這里將發(fā)生從工業(yè)功能向商業(yè)功能的“驚人一跳”，作為一個“原始商圈”，它潛伏的商業(yè)機會和升值空間遠遠超越深圳其它商圈。道理很簡單，在諸如東門、華強北等成熟商圈，其投資價值和價格的“剪刀差”已大大縮小，物業(yè)售價奇高，升值空間相當(dāng)有限。
據(jù)悉，南油工業(yè)區(qū)改造計劃已被列入《南山區(qū)政府會議紀(jì)要》，南油工業(yè)區(qū)改造方案已在規(guī)劃研究中。根據(jù)規(guī)劃構(gòu)想，22家工業(yè)企業(yè)將遷出南油工業(yè)區(qū)，那些有價值的建筑將綜合利用，改為專業(yè)市場、商業(yè)、寫字樓及部分研發(fā)的高科技產(chǎn)業(yè)。
選聯(lián)體物業(yè)還是獨立商鋪？
———聯(lián)體物業(yè)是明智的選擇！
根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計分析資料，香港12個大型購物中心美食類商戶數(shù)量占了13％，面積占了24.7％。餐飲業(yè)與購物中心呈現(xiàn)了明顯的正向相關(guān)關(guān)系：與購物中心的聯(lián)系程度越緊密，其投資收益就越穩(wěn)定。
大型購物中心的聯(lián)體餐飲專業(yè)市場，更成為首選投資物業(yè)。兩者組合了非常緊密的消費鏈條：處于下游業(yè)態(tài)的餐飲美食是對購物中心的重要補充，同時也是持續(xù)維持購物中心的顧客長期停留從而制造更多消費的重要保證，餐飲與購物成了最緊密的業(yè)態(tài)互動關(guān)系。
：投資餐飲專業(yè)市場的理由
1、永續(xù)經(jīng)營
餐飲業(yè)自古以來就存在，它與人們的生活息息相關(guān)，是永蟹耳業(yè)。不管外界如何變化，餐飲總是處在一個比較重要的地位。2、適應(yīng)性強
位于主要人流必經(jīng)之地的專業(yè)市場街鋪，更具適應(yīng)性。經(jīng)營餐飲不難，要經(jīng)營得好，并在競爭激烈的市場中站穩(wěn)腳，就要考內(nèi)功了。3、抗風(fēng)險性
持續(xù)有效的目標(biāo)客戶流量是餐飲專業(yè)市場成功經(jīng)營的關(guān)鍵要素，而核心商圈所在地段則是其成功的最大保障。餐飲業(yè)的風(fēng)險性本身較小，而專業(yè)市場街鋪的出租途徑廣，更易規(guī)避風(fēng)險。4、低成本營銷
餐飲由于行業(yè)特性，如果正確的選址后，能巧妙的吸引顧客；同時做出特色，培養(yǎng)出忠誠的顧客，就實現(xiàn)了低成本營銷，又保持良好后續(xù)消費的雙重目的。5、集市效應(yīng)
分析周邊的居住環(huán)境，成熟區(qū)域具有更多固定的消費人群。而核心商圈、大型商業(yè)項目等，將會帶來更多潛在的消費人群。而風(fēng)格多樣的餐飲則會為不同口味的消費者提供更多選擇。6、市場穩(wěn)定
“民以食為天”。特別是在深圳，人們對飲食的需要是與日俱進的。從解決溫飽問題，到餐飲文化的積淀，餐飲業(yè)所占的市場份額已經(jīng)大大增長了。市場是存在而穩(wěn)定的，關(guān)鍵是如何做出特色和品位。7、收益保障
強勁的消費市場是餐飲業(yè)旺盛的保證。有了這強有力的支撐，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一般經(jīng)營穩(wěn)定的商場商鋪收益率在6％至9％之間，但獨立街鋪的收益會在15％至17％之間，街鋪收益已經(jīng)成為各地地產(chǎn)投資財富的重要來源。8、升值空間大
投資餐飲專業(yè)市場，最好選擇成長空間高的街鋪，也就是績優(yōu)股；同時考慮地段周邊現(xiàn)時及未來的商業(yè)氛圍，選擇入市的時機也非常重要。要把眼光放遠一點，特別是一開始價格并不高，投資額也相對較低的，等旺起來后則是看得見的收益。
作者:深圳商報記者劉付志明
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