實(shí)際上價格跟交易方式是沒關(guān)系的，用招標(biāo)、拍賣、掛牌甚至協(xié)議方式對價格都不應(yīng)該產(chǎn)生影響，最本質(zhì)的是供求關(guān)系。之所以招拍掛以后地價飆升，就是因?yàn)楣��?yīng)量減少了，供應(yīng)量的走勢才是決定土地價格和房價的關(guān)鍵。

    “(被建設(shè)部不點(diǎn)名批評之后)到現(xiàn)在為止，這是我第一次接受國內(nèi)記者采訪，評價房地產(chǎn)泡沫及其漲跌。”soho中國董事長潘石屹對本報記者說。

    老潘本是房地產(chǎn)大潮風(fēng)口浪尖上的人物，但自從被建設(shè)部不點(diǎn)名批評之后，他著實(shí)沉默了一陣。可如今關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭論愈發(fā)白熱化，老潘還是要發(fā)言。他說，“一定要看到我們面對的是一個市場，作為市場就一定會有正反兩種聲音，但現(xiàn)在各方言論都陷入不理智了。”

    所有政策都有利于房價上漲，除了加息

    房地產(chǎn)泡沫要破裂？市場要崩潰？“以我的觀點(diǎn)，(對房地產(chǎn)市場未來)我是看好的。”潘石屹說。

    他正襟危坐地分析說，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、政治環(huán)境的穩(wěn)定及區(qū)域、城市安全有保障這三方面是目前有利于房地產(chǎn)發(fā)展的社會大環(huán)境。因?yàn)檫@樣的環(huán)境使人們有了良好的置業(yè)投資心理，并且財(cái)富也有了一定程度的積累，于是導(dǎo)致了房價的上漲。

    具體到房地產(chǎn)市場本身，潘石屹首先從泡沫論者提到的房價與收入比談起。“房價收入比是對方說的一個特別重要的理由。實(shí)際上他們說得有道理，但卻不是全部，不能簡單的把中國的房價收入比和國外的這一數(shù)據(jù)放在一起進(jìn)行比較。中國建的都是新房子，這些新房子質(zhì)量都比舊房子好，另外中國的二手房市場也沒有火爆的跡象。”潘石屹認(rèn)為，目前按照一手房交易的價格和整個城市里的人的總收入去比的數(shù)值肯定是高的，可如果二手房能夠暢通交易起來，房價收入比就會降下去了。

    另外一個指標(biāo)是空置率。目前我國的空置率計(jì)算方法是新竣工工程中沒有賣出去的房屋數(shù)除以當(dāng)年的開復(fù)工面積；在國外則是整個城市的空房數(shù)與城市里所有房屋數(shù)之比。“分子分母都不一樣，只有名字是一樣的，拿這個數(shù)字去比的話，牽強(qiáng)。”

    盡管如此，即使粗略地估計(jì)一下，目前的空置率也是比較高的。潘石屹說其中一個非常重要的原因，就是二手房交易的市場化沒有形成。“真正解決空置問題，不要做文字游戲和數(shù)學(xué)游戲，而要盡快使二手房真正流通起來。”

    潘石屹還有一個看好房地產(chǎn)市場的理由：在全世界任何一個城市，沒有像北京的房屋投資回報率這樣高的。據(jù)測算，目前的投資回報率為10％，而正常的水平應(yīng)該是比銀行的存款利率多一個百分點(diǎn)，也就是“有3％、4％就不錯了”。

    從目前宏觀形勢來看，諸如：“8·31”大限，農(nóng)業(yè)用地凍結(jié)，停止拆遷等政策都導(dǎo)致了供應(yīng)量的減少。潘石屹認(rèn)為，市場上一旦供應(yīng)量減少，出現(xiàn)的局面就是供不應(yīng)求，所以目前出臺的一系列政策都是有利于房價上漲的，“除了剛剛公布的央行加息”。

    “身體好的這個冬天就挺過去了”

    “加息就是抑制需求，目前只有這一個政策是抑制需求的。”潘石屹認(rèn)為加息對于房地產(chǎn)商有兩方面的影響。

    首先，加息使得房地產(chǎn)開發(fā)公司付給銀行的利息增加，造成了其資金成本的增長，融資成本將增加2％。對于負(fù)債率高的公司影響很大，尤其是一些負(fù)責(zé)率高達(dá)70％～80％的公司。相應(yīng)的對于負(fù)債率低的公司的影響就小一些。“我們公司的負(fù)債率是零，加息對我們的影響就是零，沒影響。”

    同時，消費(fèi)需求的抑制是所有地產(chǎn)商必須共同面對的。因?yàn)橘J款利率的提高使得有些購房者在核算之后認(rèn)為負(fù)擔(dān)不起相應(yīng)的價格，也許就會放棄買房的打算。但對高檔房市場影響不大，以0.27％的利率算，20年50萬元貸款利息也才增加1.8萬元左右，僅相當(dāng)于1～2平方米的價格。

    但是潘石屹強(qiáng)調(diào)：“這是個好辦法，實(shí)際上加息才真正做到用經(jīng)濟(jì)的手段去調(diào)控經(jīng)濟(jì)。”他進(jìn)一步解釋道，房地產(chǎn)開發(fā)商在市場中，不光是與客戶博弈，還要與同行競爭。加息使所有的發(fā)展商都站在同一起跑線上，“身體好的這個冬天就挺過去了，身體不好的可能就‘死’掉了。實(shí)際上加息對整個經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展都是有好處的。”

    “兩種觀點(diǎn)都是錯的”

    “專家披露：地產(chǎn)商可能操縱房價原始數(shù)據(jù)。”對于這一近期媒體熱炒的消息，潘石屹堅(jiān)決表示：“不可能！”

    “專家實(shí)際上對整個運(yùn)作體系不太了解。”潘石屹說，每一套房子成交后，所有數(shù)據(jù)包括成交價格在40天之內(nèi)都要在北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)上如實(shí)登記。“每一套房子一分錢都不敢差，差了客戶肯定不干。”潘石屹介紹，這些登記的數(shù)據(jù)會在房管局的統(tǒng)計(jì)月報中公布，這個數(shù)據(jù)才是最真實(shí)的數(shù)據(jù)。而目前統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)據(jù)的確是房地產(chǎn)商上報的，但其中也有一系列法律、規(guī)定的限制，“這個數(shù)據(jù)也是八九不離十的。”

    對于目前激烈爭論的房價與地價的關(guān)系，潘石屹的觀點(diǎn)與正反兩方都不相同。“我認(rèn)為那兩種觀點(diǎn)都是錯的。”也就是說，老潘認(rèn)為國土資源部副部長和任志強(qiáng)的觀點(diǎn)都是錯的。他說，現(xiàn)在他們針對枝節(jié)問題討論得喋喋不休，但實(shí)際上價格跟交易方式是沒關(guān)系的，用招標(biāo)、拍賣、掛牌甚至協(xié)議方式對價格都不應(yīng)該產(chǎn)生影響，最本質(zhì)的是供求關(guān)系。之所以招拍掛以后地價飆升，就是因?yàn)楣��?yīng)量減少了，供應(yīng)量的走勢才是決定土地價格和房價的關(guān)鍵。