●杭州：從事房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)規(guī)模不算太大，資本實(shí)力也不太雄厚，加息的影響在一段時(shí)間后必然顯現(xiàn)

    ●寧波：強(qiáng)調(diào)土地集約化利用在一定程度上使土地增加了使用面積，對開發(fā)商而言或許也能消弭一些加息造成的影響

    ●南京：雖然有很多資金吃緊的投資客將房源直接放到了二手房市場，但并不能阻止更多人通過上漲租金轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

    ●無錫：未來一定時(shí)期內(nèi)，二手房的成交量必將隨著掛牌量的增加而增加，但價(jià)格下調(diào)的空間并不大

    ●揚(yáng)州：對于房價(jià)，開發(fā)商往往采用成本倒推利潤，供需不平衡讓云端的開發(fā)商從未考慮什么才是“合理”的利潤，揚(yáng)州就發(fā)現(xiàn)了500多萬元的虛高成本

    杭州：別墅撞上政策年

    一直屬于房價(jià)“高危區(qū)”的杭州，這兩天卻異常平靜。購房者偶爾也會(huì)問及加息后的政策變動(dòng)，卻并不影響下單的速度。不過，政策對于樓市的作用總是滯后的。盛世控股集團(tuán)有限公司企劃部總監(jiān)王亞認(rèn)為，杭州從事房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)規(guī)模不算太大，資本實(shí)力也不太雄厚，加息的影響在一段時(shí)間后必然顯現(xiàn)。

    加息增加了開發(fā)商前期的財(cái)務(wù)成本和融資難度，這些在高端樓盤市場尤其明顯。2004年本來是杭州的“別墅年”，10月人居展上排屋和別墅幾乎占到半壁江山，73個(gè)在建項(xiàng)目使今年供應(yīng)總量將達(dá)到3000幢以上。突如其來的加息，是否會(huì)給未來五年杭州400余萬畝10000多幢別墅的“上市計(jì)劃”潑一盆冷水呢？

    上海漢宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿的看法是樂觀的。當(dāng)加息的傳聞剛剛在市場內(nèi)傳播時(shí)，市場的確一度產(chǎn)生了不明朗的情況，但經(jīng)過幾個(gè)月的消化，無論開發(fā)商和投資者其實(shí)等待的只是消息宣布的確切時(shí)間。因此，對于加息可能帶給別墅銷售的影響，開發(fā)商應(yīng)該有足夠的心理和市場準(zhǔn)備，至少年底以前，高端市場的銷售仍將保持平穩(wěn)。

    對于高端樓盤面臨的下調(diào)壓力，王亞用了一個(gè)“拔河”的比喻。“加息對供求兩方面都有影響，既使開發(fā)商盈利減少，也造成了購房者支付能力的下降。如果高端樓盤開發(fā)量和需求同時(shí)受到抑制，就要看哪方面抑制得更多，不排除需求過于謹(jǐn)慎造成房價(jià)下滑。”

    寧波：集約用地重考評

    或許是巧合，加息后的第二天，上海決定釋放今年以來一直為零的住宅用地。而在之前，杭州剛剛調(diào)整完土地基價(jià)，寧波和紹興市政府也出臺了關(guān)于集約用地的文件。

    高地價(jià)是否一定導(dǎo)致高房價(jià)尚需爭論，但高地價(jià)可以支持高房價(jià)是毋庸置疑的。以杭州為例，土地成本已經(jīng)占到整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)的一半以上。

    這些年，比起高位運(yùn)行的房價(jià)，土地價(jià)格數(shù)倍于房價(jià)的漲幅一直被市場忽視。

    “加強(qiáng)和改進(jìn)土地管理，促進(jìn)節(jié)約用地。”這是加息前幾個(gè)小時(shí)溫家寶總理對土地市場調(diào)控作出的指示。在先期出臺的寧波市政府《提高土地利用水平的意見》中，明確規(guī)定建設(shè)用地投資強(qiáng)度系數(shù)在省規(guī)定的基礎(chǔ)上上浮0.2；上一年度供地率達(dá)不到80％或當(dāng)年度供地率達(dá)不到50％的地方，暫停辦理新的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用報(bào)批手續(xù)，并相應(yīng)核減該地區(qū)的年度用地計(jì)劃。

    雖然《意見》針對的是工業(yè)用地，但土地市場面臨再度調(diào)整是不爭的事實(shí)。“土地對于樓市的影響系數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于金融對房價(jià)造成的影響系數(shù)。”中房指數(shù)系統(tǒng)高級分析師陳晟強(qiáng)調(diào)。如果說加息由于涉及國民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)內(nèi)容而必須慎之又慎的話，那么土地市場調(diào)整將直接指向房地產(chǎn)市場的未來。雙劍一旦“合璧”，開發(fā)商的日子就不會(huì)太好過了。

    控嚴(yán)土地市場是8·31政策的延續(xù)，不過強(qiáng)調(diào)土地集約化利用在一定程度上使土地增加了使用面積，對開發(fā)商而言或許也能消弭一些加息造成的影響。

    南京：房東集體要漲價(jià)

    “你們房租漲了多少？”這是南京的租房一族近來見面打招呼的專用語。對連續(xù)加息的狐疑是橫在當(dāng)前商品房市場的一把利劍，許多持幣者選擇謹(jǐn)慎觀望。“租售倒掛”了很久的租賃市場，倒是托加息的福再次顯現(xiàn)興旺。

    據(jù)了解，當(dāng)前鼓樓、玄武、白下區(qū)簡裝修的兩室一廳房源炙手可熱。按照時(shí)價(jià)，一室一廳的出租房月租金多在800元1200元之間，精裝修、設(shè)施齊全的兩室一廳的房子，沒有1800元休想租到。而以前一直都算很便宜的邁皋橋、南湖等地段，由于地鐵的眷顧，房租都在一個(gè)賽一個(gè)地往上漲。南京的房東們終于等到了揚(yáng)眉吐氣的一天。

    雖然有很多資金吃緊的投資客將房源直接放到了二手房市場，但并不能阻止更多人通過上漲租金轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。“投資客把金融成本的上漲轉(zhuǎn)嫁到租賃客身上是必然的。”陳晟認(rèn)為，這是市場運(yùn)作的結(jié)果。

    前段時(shí)間樓市的繁榮讓很多人的天平倒向直接買房，一步到位。加息后，成本的不確定性成為買房者必須考慮的一個(gè)問題，租房成了比較保險(xiǎn)的選擇。

    但也有業(yè)內(nèi)人士指出，租賃市場的反彈只是對前期嚴(yán)重的“租售倒掛”現(xiàn)象的矯正，使租與買進(jìn)入到一個(gè)比較平行的階段，因此短期內(nèi)租金上調(diào)的空間雖然存在，但不會(huì)太大。長期來看，一旦大局穩(wěn)定，天平還是會(huì)再次向買的方向傾斜。

    無錫：二手房價(jià)高無市

    10月26日公布的《錫房指數(shù)報(bào)告》顯示，三季度無錫房價(jià)上漲了107元，但漲幅下跌了0.5％；單季商品房成交面積為72.79萬平方米，只有上一季的76.69％。與此同時(shí)，無錫的二手房價(jià)格卻同比上漲了34.53％，漲幅創(chuàng)下歷年之最。3078元/平方米的二手房價(jià)，已經(jīng)直逼市區(qū)商品房3479元/平方米的均價(jià)。

    不過與漲幅再創(chuàng)新高相伴隨的，是自宏觀調(diào)控以來二手房“有價(jià)無市”現(xiàn)象的蔓延。三季度二手房成交面積繼續(xù)下滑到32.93萬平方米，較宏觀調(diào)控前下降了35％以上。加息政策的宣布，對于亟需釋放的無錫二手房市場無疑是個(gè)利好。

    加息對于小型開發(fā)商和投資散客的資金鉗制作用是明顯的。因此，施宏睿分析，散客將手頭房源掛牌出售的可能性在增加。這兩天從其他城市傳來的信息也顯示，已有投資客將手頭的房源放入二手房市場。

    雖然，未來一定時(shí)期內(nèi)，二手房的成交量必將隨著掛牌量的增加而增加，但價(jià)格下調(diào)的空間并不大。“掛牌量增加只會(huì)起到穩(wěn)定價(jià)格的作用，并不會(huì)打壓價(jià)格。”施宏睿說，“從無錫和長三角其他城市的當(dāng)前二手房市場交投情況來看，由于二手房交易價(jià)格在9月份已經(jīng)走出盤整開始了新一輪上漲，短期內(nèi)加息的作用并不能影響到上漲的趨勢，因此未來一段時(shí)期的實(shí)際成交價(jià)不會(huì)往下走。”

    揚(yáng)州：擠出500萬泡沫

    突如其來的加息讓“泡沫論”成了明日黃花，但加息后房價(jià)的走勢卻變得更讓人關(guān)注。“加息表明了決策者的姿態(tài)———房價(jià)過高，存在投機(jī)成分。”王亞這樣分析加息和房價(jià)的關(guān)系。

    比起高房價(jià)更不能讓人接受的，是開發(fā)商決定房價(jià)的隨意。加息前幾天，揚(yáng)州所轄的江都市剛剛公布數(shù)據(jù)，在對10余家房產(chǎn)開發(fā)商已竣工的商品房進(jìn)行核價(jià)時(shí)，發(fā)現(xiàn)了500多萬元的虛高成本。聯(lián)系到加息前南京河西房價(jià)輕松突破6500元/平方米，而就在加息后第二天，新開的兩個(gè)樓盤均價(jià)卻乖乖跌到了5800元/平方米，一切恐怕并不能僅用樓盤的“差異性”來概括。

    有地產(chǎn)專家指出，由于中國的房地產(chǎn)業(yè)一直處在高速發(fā)展的階段，無論投資者還是開發(fā)商都沒有完整的房地產(chǎn)投資周期的認(rèn)知。因而對于房價(jià)，開發(fā)商往往采用成本倒推利潤，甚至僅僅通過比對周邊樓盤就“獅子大開口”，供需不平衡讓云端的開發(fā)商從未考慮什么才是“合理”的利潤。

    加息明確傳遞了政府穩(wěn)定房價(jià)的決心，0.27是否足以威懾市場，卻讓人捏把汗。上海漢宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿認(rèn)為，經(jīng)歷了5月至8月嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控的長三角樓市，能夠從9月起頑強(qiáng)復(fù)蘇已經(jīng)說明了一切。恐怕此次加息對于穩(wěn)定當(dāng)前房價(jià)的作用，最多也只能維持到今年年底。