最近,國際上一些研究機構(gòu)及媒體紛紛指認我國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生,但建設(shè)部等主管部門與開發(fā)商們卻一致予以否認。其實,是否存在泡沫這一問題可以存疑,但房地產(chǎn)市場過度繁榮卻是一個不爭的事實。其背后又掩蓋了一個社會問題,即城鎮(zhèn)中低收入群體越來越難以滿足其住房需求了。

    我們注意到,產(chǎn)生這一問題有一定的社會經(jīng)濟發(fā)展背景:一是目前我 國許多大中城市都刻意進行大規(guī)模的城市建設(shè)工程,大容量拆遷所涉及的人口多為城鎮(zhèn)中中低收入群體。拆遷補償額不足以讓他們有能力重新購置新房,但經(jīng)濟適用房及廉租房供給又跟不上,導致這部分人難以滿足起碼的住房需求。二是城鄉(xiāng)貧富差距拉大引起了急劇城市化(如農(nóng)民民工潮),引致大量新增人口的住房需求,但這部分人的低廉收入也難以滿足其住房需求。與此同時,我國房價持續(xù)高企,導致市場更加無法滿足這種住房需求,最終使得城鎮(zhèn)中低收入群體"安居樂業(yè)"的問題變得更加突出。這一問題已引起了社會學家的高度關(guān)注。

    在社會學家看來,當由于無法滿足中低收入群體的住房需求而產(chǎn)生社會問題時,國家應該通過大量建設(shè)經(jīng)濟適用房或廉租房,來向這部分人提供最起碼的住房保障制度。但是,與房地產(chǎn)市場繁榮有切身利益的相關(guān)利益主體卻認為這是一種"倒退"行為,與我國住房制度改革初衷是相違背的,因而極力反對或抵制國家推行經(jīng)濟適用房或廉租房等低價住房建設(shè)政策。

    確實,住房保障與市場化歷來是有爭議的。"他山之石,可以攻玉"。其他國家或地區(qū)政府面對這一問題時,是否也要向這部分中低收入群體提供充分的住房保障呢?答案是肯定的。它們會更多地從社會政策而不是經(jīng)濟政策的角度來考慮這一問題,這成為政府積極介入低住房市場的重要理由與動力。例如,新加坡和智利等國都推行了"公共房屋政策",建立了比較成功的公共房屋制度,從而避免了低收入群體因經(jīng)濟困難而不能"安居樂業(yè)"。目前我國也面臨了同樣的社會問題,因而國家介入低價住房市場的理由是相當充足的。

    事實上,我國政府也這樣做了,推出了建設(shè)低價住房市場的政策與計劃,但干擾的因素太多了。因而,從總體上看,目前我國建設(shè)經(jīng)濟適用房或廉租房的推進速度太慢,規(guī)模效應并不顯著,難以滿足城鎮(zhèn)中低收入群體日益增長的住房需求。

    為什么中國會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢?主要原因就在于地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商鮮有推進的內(nèi)在動力。國家介入低價住房市場的任務被分解到地方政府身上,這需要地方政府投入大量財力物力,包括土地供應和建設(shè)資金籌措等。另外,房地產(chǎn)開發(fā)商也反對大規(guī)模建設(shè)低價住房,這是因為他們懼怕由此會給房地產(chǎn)市場帶來沖擊,進而會有損于他們可觀的巨額利潤。這些因素的綜合效應,直接導致了目前我國經(jīng)濟適用房或廉租房建設(shè)規(guī)模一直上不去的結(jié)果。有資料顯示,去年經(jīng)濟適用房占總住房比重為5.5%,今年已下降到了4.5%的比重。

    其實,政府以經(jīng)濟政策來推動房地產(chǎn)市場發(fā)展本身無可厚非,但政府的作用不僅僅局限于保證住房消費和活躍房地產(chǎn)市場的單一經(jīng)濟范疇,而更應從社會政策的角度來考慮這一問題。

    因此,有專家建議,國家下一步對房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向,應適當轉(zhuǎn)向滿足城鎮(zhèn)中低收入群體的住房需求上,應把大力發(fā)展低價住房市場作為經(jīng)濟增長的一個重要策略,來逐步落實政府的公共角色。這樣不僅可以解決日益突出的社會問題,而且還可以有效遏止房地產(chǎn)市場的過度繁榮對經(jīng)濟增長的沖擊與影響。