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陸穎
近來，全國主要大城市的房價走勢再次成為社會熱點，其長幅之大尤其引人關注。事實上，今年北京上半年的房價走勢報告出臺時就引來過短暫的熱議，據上半年北京樓盤銷售的成交備案統計數據顯示，平均房價比去年同期上漲了3％。不少房產大鱷更是放話，今年下半年的房產價格還會上升。果不其然，今年前8個月，全國房價同比增長13.5％，房價上漲
過快引起社會普通百姓的埋怨。
談到房價上漲，就不能不提到房產開發商們對商品房所做的一系列“銷控”，不能不注意到房地產開發商在控制房價中所施展的歪念國家和地方政策以行漲價之實的“手腳”。
開發商歪念的第一個政策是被業界稱為“土地革命”的“11號文件”，即國土資源部2002年5月9日頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》。
隨著社會上一系列因土地問題的腐敗案件浮出水面，全國土地市場的規范正式進入高層視野。土地轉讓實施競買，無疑是促使土地轉讓更趨“陽光”的重要舉措，這是中國市場經濟發展當中“三公”原則的應有之義。為此，即國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，文件叫停了已沿用多年的土地協議出讓方式，要求從2002年7月1日起，所有經營性開發的項目用地都必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。但是，各地在執行該項文件時，卻都打了不同程度的折扣。
僅就北京市而言，2002年6月出臺的《關于停止經營性項目國有土地使用權協議轉讓的有關規定》，為協議出讓留了4個口子：綠化隔離帶項目、小城鎮建設項目、危改項目、高科技項目。這些項目還可以繼續以協議的方式出讓土地。北京房地產商以上述4種項目為由，繼續以協議方式從政府得到土地，而且圈地的規模和胃口幾近瘋狂。據統計，北京房地產商用一年半時間拿的地，相當于之前北京市10年賣地的總和。這些，都是公開報道過的。
然而，這一政策經過房地產開發商的轉手，卻變成了土地轉讓價格上升的原因，并進而宣揚成商品房成本大幅上升的原因。
當然，土地通過競買的方式出讓的確會讓土地成本有所上升，但商品房成本當中，據專家分析，其中建筑安裝費占到商品房成本的40％左右，除去配套費和其他收費，地價所占份額有限，所以，以地價上漲作為商品房的高額定價的合理性大大值得懷疑，另一方面，目前，房產價格并不像普通商品那樣還得經過物價部門的嚴格審計，所以，房價很大程度上是開發商自己隨心所欲的操控。
開發商歪念的另一個政策就是國土部71號文。在北京為4號令，即《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》。
今年2月，北京市4號令出臺，封堵了四項協議出讓土地的渠道。一些土地開發商利用廣告投入換來的話語權大喊“土地供量減少”，并以此放出商品房要漲價的口風，并在實際中通過運作實現樓市提價。
實際看來，北京市很多企業早在4號令前，就已從政府允許的口子儲備了大量協議出讓土地并已立項，據北京國土房管局統計，北京已協議出讓和通過規劃的用地近9000萬平方米，規劃面積達1.4億平方米。按4號令的規定，這些土地都能繼續進行開發和交易。如此大的土地供量基本上滿足了3年以內北京對商品住宅的需求。所以，根本不存在商品住宅用地不夠問題，應該說，4號令會促使商品房用地朝著需求與供給良性結合的方向發展，并不能成為商品房應當漲價的必然原因。
此次央行加息，也許會帶來房價的小幅下降，不過，在開發商那里，是否又會很快找到新的漲價理由？
（新華網）
《市場報》 (2004年11月05日 第八版)
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