10月29日，央行突然宣布加息，10月31日正好是國務(wù)院禁止農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地半年期限的自然到期日，令市場對相關(guān)政策產(chǎn)生效應(yīng)頗為關(guān)注。

    宏觀調(diào)控為房市“降溫”

    近6年來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展處于一種“高速膨脹”的態(tài)勢。中國房 地產(chǎn)投資額年平均增長率達(dá)到20%以上，房地產(chǎn)銷售額也以每年超出27%的速度增長，房地產(chǎn)的增長速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過GDP的增長。國家有關(guān)部門從2003年開始至今采取了系列宏觀調(diào)控措施給房地產(chǎn)市場不斷“降溫”，進(jìn)入2004年，系列宏觀調(diào)控措施開始逐步顯現(xiàn)成效，房地產(chǎn)投資增速逐月回落。

    自1998年開始的房地產(chǎn)投資增長勢頭在2003年達(dá)到頂峰，2004年1-9月的房地產(chǎn)投資增幅明顯回落，并逐步趨于穩(wěn)定，1-9月增幅28.3%，比第一季度回落12.8個百分點。另外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也得到有效控制。今年8月底，房地產(chǎn)開發(fā)貸款比年初增640億元，比去年同期少增770億元。貸款增速放緩，使房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模受到資金的約束。

    政策調(diào)控成效漸顯

    房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其先天具備的高風(fēng)險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險必然存在。到目前為止，有關(guān)部門已相繼出臺了各種各樣的政策法規(guī)20多個。而今年系列新政的特點主要體現(xiàn)在土地和金融政策兩個方面。

    例如71號令出臺后，靠產(chǎn)品發(fā)展的開發(fā)商將獲得更多機(jī)會，而缺乏項目、土地及從事舊城改造項目的公司，未來發(fā)展空間則較有限。現(xiàn)在，越來越多的開發(fā)商處于沒有項目，而資金實力又不夠買地的尷尬境地。特別是一些中小型企業(yè)已經(jīng)到了舉步維艱的境地�！�8.31大限”讓傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型成為必然，即從土地運(yùn)作模式轉(zhuǎn)向資本運(yùn)作模式。

    今年4月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，決定全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地半年，這是其旨在防止經(jīng)濟(jì)過熱所采取的一系列嚴(yán)厲措施的一部分，土地凍結(jié)期將于11月1日終止。據(jù)悉，雖然對農(nóng)業(yè)用地開發(fā)解凍，但不意味著重新放開，國家對農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓還要有更嚴(yán)格的限制法規(guī)出臺。

    去年央行121號文出臺，對開發(fā)商資本金提出了明確要求，規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%”。121號文提高了房貸門檻，降低授信額度，使不少開發(fā)商面臨著資金壓力，特別是資產(chǎn)負(fù)債率過高的房地產(chǎn)企業(yè)。將使自有資金不足、資信等級低的中小房地產(chǎn)企業(yè)淘汰出局，促進(jìn)資信優(yōu)良、有品牌的大型房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大發(fā)展空間，特別是對那些沒土地、但有資金的企業(yè)來說是個機(jī)會。

    此后，央行、銀監(jiān)會又連續(xù)出臺系列緊縮信貸政策，讓房地產(chǎn)企業(yè)陷入越來越緊的資金困局中。

    2004年3、4月間央行連續(xù)兩次提高存款準(zhǔn)備金率，這意味銀行收縮信貸資金1100億元，對融資需求旺盛的房地產(chǎn)來說無疑是個打擊。

    4月末，銀監(jiān)會頒布了一個通知，緊急叫停商業(yè)銀行在“五一”前的所有貸款，并更加強(qiáng)調(diào)了中央銀行所出臺的政策，要求銀行在為房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款時要更加謹(jǐn)慎，還規(guī)定如果房地產(chǎn)開發(fā)商無法提供其開發(fā)計劃投資總額30％的自有資金，商業(yè)銀行不得對其提供任何貸款。對于別墅、豪華住宅、辦公樓和第二住宅的抵押貸款僅限于已竣工的住宅，而且貸款利率也有所上調(diào)等。

    緊接著，銀監(jiān)會開始全面清理在建和擬建項目固定資產(chǎn)貸款。對于剛剛經(jīng)受了貨幣總量減少沖擊的房地產(chǎn)商而言，銀監(jiān)會發(fā)起全面清理的沖擊更大一些，更具威懾性。

    就在最近的10月29日，央行突然宣布提高人民幣存貸款利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)70%以上的開發(fā)資金來自銀行貸款，加息必然增加房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤每年也會減少6%以上，而且極有可能導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場發(fā)展速度放緩。

    由于存在限制投資的政策導(dǎo)向，以及出于保持整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展平衡的需要，市場對未來的宏觀調(diào)控措施也有預(yù)測，如從財政、稅費甚至繼續(xù)加息對“過熱”的樓市進(jìn)行調(diào)控；央行有可能再次調(diào)整房貸政策，并將調(diào)整重點放到了“取消期房按揭”上，這意味著銀行口袋將再次對開發(fā)商收攏，必然使得一部分房地產(chǎn)商將目光投向資本市場，相信地產(chǎn)類上市公司的融資需求將越來越大。