摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠，曾經(jīng)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)了1997年印尼發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和隨后香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴跌。因此，他不久前發(fā)出的“中國房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂，震中將是上海”的預(yù)言，就格外受到重視。

    預(yù)言引起了相當(dāng)大的爭(zhēng)論，并且正反雙方的量級(jí)旗鼓相當(dāng)。

    謝國忠的依據(jù)是，美國的低利率政策，導(dǎo)致大量美元過度流入“前景光明”的中國，引發(fā)了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格的大幅上揚(yáng)，并帶動(dòng)家庭儲(chǔ)蓄從銀行存款分流到房產(chǎn)購置中，進(jìn)一步推動(dòng)了房產(chǎn)價(jià)格的上漲。隨著后續(xù)資金“跟進(jìn)”的遲滯，市場(chǎng)必然會(huì)發(fā)生坍塌。

    而以建設(shè)部政策研究中心為代表的反方認(rèn)為，后續(xù)資金能夠及時(shí)“跟進(jìn)”，中國房地產(chǎn)行業(yè)不存在泡沫。該中心課題組推出的一份7000言的報(bào)告，對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。

    爭(zhēng)論相當(dāng)激烈。

    作為“旁觀者”，雖然一時(shí)還難以從雙方的論爭(zhēng)中得出判斷———誰的觀點(diǎn)更接近現(xiàn)實(shí)情況，但相對(duì)于“泡沫論者”而言，似乎“反泡沫論者”的分析有更多值得推敲的地方。

    比如，“反泡沫論者”并沒有糾纏“美元的過度流入推動(dòng)了房產(chǎn)價(jià)格的大幅上揚(yáng)”的判斷，也沒有測(cè)評(píng)美元利率不斷上升以及中國可能隨之而來的升息周期對(duì)購房資金流的影響，而主要從國內(nèi)需求的可持續(xù)性方面證明，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)的資金將源源而來。

    一個(gè)最頻繁見諸報(bào)端的依據(jù)是：按照2020年我國城市化水平將達(dá)到55%左右測(cè)算，我國城鎮(zhèn)居民將由目前的4.9億增長到8億左右，將有3億左右的新增住房需求，潛力巨大。如果只計(jì)算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，潛力同樣巨大———假定有20%的現(xiàn)有城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，且每戶僅僅想增加20平方米，這個(gè)需求潛力就是5.4億平方米！

    雖然這些數(shù)據(jù)估計(jì)不會(huì)有什么差錯(cuò)，但對(duì)批駁“房地產(chǎn)有泡沫”顯然沒有太大的幫助———未來的需求并不能證明現(xiàn)實(shí)價(jià)格的合理，就像不能用“中國股市未來增量資金巨大”證明三年前的2200點(diǎn)沒有泡沫一樣。同時(shí)，反對(duì)者也沒有對(duì)新增住房需求的購買力作出哪怕是稍微粗糙一些的測(cè)算。

    反對(duì)者另一個(gè)經(jīng)常引用的觀點(diǎn)是：“房?jī)r(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系”，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房?jī)r(jià)的并非供應(yīng)，甚至也不是需求，而是社會(huì)普遍的預(yù)期。

    不幸的是，這對(duì)否認(rèn)“泡沫”的存在似乎同樣意義不大。相似的例子還有“地價(jià)上漲推動(dòng)說”。當(dāng)然這其實(shí)是一個(gè)“雞和蛋”的問題，要以此證明房?jī)r(jià)沒有泡沫，不但資格好像不太夠，而且還有推卸責(zé)任的味道。

    一般的常識(shí)告訴我們，判斷有無“泡沫”，顯然需要首先給“泡沫”下個(gè)定義，并找到一個(gè)較為直觀的衡量標(biāo)準(zhǔn)。三年前，“市盈率過高”成為支撐“股市泡沫論”的最堅(jiān)硬的證據(jù)。目前，對(duì)認(rèn)為房地產(chǎn)沒有任何泡沫的一方較為幸運(yùn)的是，衡量地產(chǎn)有無泡沫尚未有這樣一個(gè)明了并較為公認(rèn)的指標(biāo)。

    但需要注意的是，一些難以否認(rèn)的事實(shí)和數(shù)據(jù)，似乎已經(jīng)開始試著戳破一個(gè)又一個(gè)的“小泡泡”了。

    比如，正在進(jìn)行之中的“加息周期是否已經(jīng)形成”的討論。

    比如，北京的家庭債務(wù)比例高達(dá)122%，高出美國的115%；上海的這個(gè)比例甚至已經(jīng)達(dá)到155%。研究表明，住房消費(fèi)信貸是造成大城市家庭負(fù)債比例過高的主要原因。

    再比如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司“我愛我家”的統(tǒng)計(jì)顯示，北京再上市的已購商品房，超過八成的出售價(jià)格低于當(dāng)初的購買價(jià)格。顯然，投資商品房已不再是包賺不賠的好買賣了。

    上周舉行的“第二屆中國人居環(huán)境高峰論壇”透露出一個(gè)消息：我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到23.7平方米，已相當(dāng)于中高收入國家的水平（中新社11月2日?qǐng)?bào)道）。而去年中國人均收入剛剛突破1000美元，尚處于世界中下水平。以世界中下水平的收入，而擁有中高收入水平國家的人均居住面積，其間必定有一些值得分析、探討的東西。

    更感性一些的東西也很能說明問題：當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)，用與美國有天壤之別的收入，追逐大致相當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)，而所得僅僅是房屋不超過70年的使用權(quán)（其他方面的品質(zhì)差異姑且忽略不計(jì)）時(shí)，一張“遠(yuǎn)期大餅”帶給受傷心靈的撫慰作用到底有多大，大概不難想象。

    需要注意的是，與促進(jìn)更充分的就業(yè)、提升科技水平等相比，加快房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所需要的條件要少得多，只要有土地和資金，一切OK！哪里還用得著為獲取知識(shí)產(chǎn)權(quán)或核心競(jìng)爭(zhēng)力等東西而勞心傷神？房地產(chǎn)行業(yè)顯然能夠給各地帶來更容易的GDP增長。但是，在持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)面前，相比炒家而言，最廣大的普通百姓的受益基本可以忽略不計(jì)。而炒作顯然是泡沫產(chǎn)生的一個(gè)重要基礎(chǔ)。