加息出臺,地產股應聲而跌,板塊內各股連續兩天大幅下挫,多只個股在加息當日跌停。此次加息對房地產行業的沖擊可見一斑。很多資深分析人士更認為央行此次加息的目的之一就是要抑制以房地產為代表的終端需求,以此控制投資的增長速度,防止局部投資過熱再次出現。

    不過面對記者的提問,從去年下半年起就經歷了種種宏觀調控政策的 房地產上市公司表現平靜。普遍的看法是,此次加息對行業內上市公司今年的業績和既定業務戰略沒有顯著影響,但是對于未來,多數公司在表示了強烈信心的同時,也流露出了對種種不確定性的觀望情緒。

    加息帶來雙重壓力

    由于房地產是典型的資金密集型行業,對資金的成本十分敏感,利率上調對房地產企業的影響毋庸置疑。

    華夏證券研究所的張燕認為,加息令房地產企業面臨雙重壓力,利潤空間收窄。首先,貸款利率的上升會使資金成本增加。在當前融資渠道匱乏的情況下,房地產企業很大一部分資金來自于銀行貸款。因此貸款利率的上調會直接增加企業的資金成本,使得開發成本相應上升。另一方面,個人房地產貸款利率的增加,直接加大了貸款購房者的支出,抑制購買需求。尤其在中短期內,人們普遍認為利率上調會使房價下降,從而產生持幣待購心理。這些因素可能導致短期內房地產銷售減緩,甚至出現銷售真空期。在這種情況下不排除房地產企業降價促銷的可能性。總體而言,成本的增加和銷售價格的下降將壓縮房地產商的利潤空間,使得利潤率下降,同時銷售放緩也使其收入增長放緩。預計一段時間后,企業收入和利潤將呈現增速下降甚至負增長。

    但多數行業研究人員也認為,對房地產市場來講,加息初期的心理預期因素大于實際效果。申銀萬國研究所的劉浩表示,升息對需求具有深遠的抑制作用。但此次加息幅度較小,考慮到通脹因素,實際利率對需求的影響遠大于名義利率對需求的影響。房價和住房消費不會出現大幅下滑,房地產公司的業績就不會受到大的影響。

    上市公司早已有準備

    面對加息,業內上市公司并無想象中的恐慌情緒。在記者采訪過程中,多數房地產上市公司認為,這次加息雖來得突然,但其實也在意料之中。從上半年開始,業內基本上就對加息預期有了共識。個別房地產公司負責人甚至告訴記者,曾經非常擔憂決策層會因為部分地區房價的持續快速上漲而對房地產消費出臺嚴厲的控制政策,甚至有過會單獨提高個人住房抵押貸款利率和大幅提高首付款的政策預期。但此次加息后,短期內房地產行業再度面臨嚴厲的政策打壓的可能性基本上被排除,反而松了口氣。

    對于此次加息的效果,上市公司似乎也早有共識,紛紛表示由于加息幅度較小,對公司實際影響不大,不會影響近期正常的財務規劃和業務戰略。實際上因為加息預期在前,一些上市公司早已有所準備。萬科相關負責人表示,加息后公司每年的資金成本會略有增長,但基準利率上調27個基點帶來的總體影響一年不會超過1000萬元,考慮到存貸差因素后,此影響將進一步減少,相對于萬科目前的經營規模,并不產生明顯的影響。他還告訴記者,公司年初就做了相關安排,采取了開發項目提速、加快資金流轉速度等措施。公司剛剛完成可轉債發行,還與銀行簽訂了長期的授信額度,現金流非常充足。

    作為商用住房的龍頭企業,金融街(資訊 行情 論壇)也底氣十足。公司證券部人員認為公司資產負債率在行業內處于平均水平,從年初開始,公司已采取調整負債結構、拓寬融資渠道等應對措施。而且由于商用寫字樓的客戶群對利率調整并不敏感,所以此次加息沖擊很小。

    有趣的是,行業內優勢企業對加息造成的另一輪優勝劣汰均持歡迎態度。他們認為整體提高貸款利率其實是對房地產行業最大的保護,有利于房地產業的健康穩定發展。加息造成的壓力會使市場份額和資源向具有品牌、資金和土地優勢的企業集中。作為上市公司中的龍頭企業,他們的直接融資渠道優勢會更加明顯。

    海通證券的張巒表示,調控手段已經對房地產行業產生了影響,行業分化日趨明顯,這一點從今年三季報的業績情況中也看得出來。加息將促使行業集中度的進一步提高,新格局更為清晰。

    觀望氣氛濃厚

    雖然許多上市公司對行業前景表示樂觀,但談到未來,誰也沒有十足的把握,“走著瞧”的心態十分明顯。

    目前大部分業內研究人員認為,此次加息幅度較小,基本上屬于試探性質,很可能是新一輪加息周期的開始,央行上調基礎利率的預期仍然存在。這種持續加息預期,對房地產企業來講,不啻為一把“達摩克利斯之劍”。而前期信貸、土地等緊縮政策雖對房地產過熱現象產生了一定的抑制作用,但短期內對抑制房價成效不大。對房地產行業來講,長期的政策前景并不明朗。

    采訪中,房地產上市公司對持續加息預期也表示了相當程度的認同。雖然上市公司對國內房地產市場的長期需求很有信心,但對明后幾年的形勢出言謹慎,紛紛表示要看下一步的政策動向,以及加息實施一段時期后需求方的實際反應。