近日，隨著摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠“看空型”警告和建設部課題組“看多型”報告等一系列針鋒相對的重量級房價走勢預告的相繼推出，中國大陸房價走勢之爭呈如火如荼越演越烈之勢。這反映出中國房市牽連深廣影響巨大，且目前已到升降沉浮的關鍵時刻。鑒此，探究影響房價的主因，預測未來房價的走勢，便尤為必要。

    （一）政府。應看到中國房市是一個深受政府行為影響的極其特殊 的市場。就供給而言，由于政府控制著土地和信貸（后者在中央政府手里），因而就在根本上控制了房屋的供給。同時，政府對需求也有重大影響。眾所周知，近年來，不少城市政府大力推進城市化，大上基建項目，大搞城市拆遷，人為地制造出龐大的住房需求；而住房乃至拆遷的貨幣化改革的急速推進，以及購房消費信貸的全面放開，則更使此種需求的實現得到了不可或缺的資金支持。顯然，一個能同時操控供求的強勢政府的相關行為，必然會對房價的形成及其走勢產生重大影響。

    （二）資金。政府影響乃至抬升房價的行為若無充裕的資金支撐是不可能見效的。在這方面，首先是央行穩定的低利率政策從供求兩方面為房市的火熱和地價乃至房價的急升提供了最主要的穩固的資金支撐平臺，特別是由于普通民眾收入普遍偏低（與高房價相比就更顯其低），而社保體系又極不健全，于是銀行購房信貸的作用就顯得特別重要；其次，美國的低利率、中國入世和吸引外資的優惠政策、中國大陸外貿的急速擴展、中國經濟的高速發展等，逼誘國際資本大量流入中國（特別是沿海地區），其中流入房地產業的數額相當可觀；第三、全國性的發展梯度差和資金的獲利性使全國的資金大體循西部流向東部，內地流向沿海，農村流向城市，小城市流向大城市的路徑流動，其中的很大一部分或直接或間接地進入了沿海大城市的房地產業；第四、由于房地產業的超額暴利，近年來呈現各行各業爭相進入房地產搞跨行業投資經營的空前盛況。

    （三）機制。近年來，為追求ＧＤＰ高增長，沿海各地城市政府競相以應對入世、經營城市的理念為指針，具體表現則是大搞左手廉價送地以吸引外資，右手高價（５０年或７０年使用費一次收取，且為保高價常實行所謂“不飽和供地”的政策——典型者如杭州）賣地（所謂經營性土地——商品住宅開發用地就在其內）以獲利的投資圈錢運作，致規模空前的巨額內外資金（資金來源前已述及）匯聚沿海（特別是東南沿海），房價亦隨之急升。而在這一機制作用下，居民收入增長幅度與房價之升幅相差甚遠（不少農民工的實際收入還有明顯下降），房價與居民收入比隨之不斷增大。而各地政府競相推進經濟高速增長的做法又導致了物價全面上揚、通脹壓力增大的嚴重后果。同時，在央行維持穩定低利率的前提下，儲蓄則明顯呈實際負利率。以上種種的綜合作用就驅使不少人或主動或被迫拿出存款并依賴房貸轉投房地產，結果是進一步加劇了房價的狂漲，房地產泡沫隨之越滾越大。

    具體到各地，情況有所不同。從具有指標意義的三大三角區的房市看，呈珠三角降，京三角平，長三角升的態勢。珠三角（以廣州深圳為代表）毗鄰港澳，開放較早，經濟上先富起來，房地產開發亦隨之先行一步，目前已較為成熟，房價高峰早已過去，目前穩中趨降。京三角（以北京為代表）各方資源高度集聚北京，近年來以迎接２００８奧運為契機，四環外土地放量供應，加之私人轎車發展迅猛，于是北京房價升速趨緩，目前呈平中微升（若考慮通脹指數和利率水平，則北京近日房價名升實平）狀態。長三角近年來經濟高速發展，城市化突飛猛進，內外資金高度匯聚，總量全國第一，上海自然吸資最多，于是上海房市熱度連升，房價隨之扶搖直上，目前已達全國第一；杭州由于位列２號天堂，吸引力自然非同一般，加之市政府“非飽和供地”等做法的推波助瀾，２號天堂的房價也上了天（目前全國第四）；相對較窮的南京則由于近年來市政建設連出大手筆，拆遷量隨之激增，于是房價居然也排到了全國老五（僅次于滬京深杭），但畢竟底氣不足，目前已現頹勢。綜合起來看，則以上三大區域表面上的地域性房市差，實質是我國房市發展過程中不同發展階段的某種地域性體現，最終分久必合，殊途同歸的可能性極大。

    綜上所述，近期對房價抬升影響較大，同時也有較大可能逆向變化打壓房價的因素依次為國內外低利率（有可能升息）、中國的外貿形勢（順差可能減�。�、中國經濟的發展速度（可能減速）等。若有變化（如升息），則房價漲勢必遭遏制。從中長期發展前景看，則一個穩定持續健康發展的房市的出現，實有賴于一些高度相關的基本制度（首推土地制度）和運作機制的良性改革與創新。如，變限量高價賣地且數十年使用費一次收取為敞開平價供地并按年收取物業稅。又，創造條件通過立法使城鄉居民逐步享有完全的土地所有權使用權交易權，政府則除少量必要公益項目之外，最終基本退出土地的一級和二級市場，政府的主要職能則轉向相關的交易規范和必要監管等。三、政府逐步退出經濟主戰場，變“經濟建設為中心”為“以制度建設為中心”；變經濟建設主體為社會服務主體。讓內外民營經濟在推進經濟發展中擔綱做主等。從目前情況看，除物業稅一項外，其余制度機制性變革近期尚難推行。

    總之，目前的房市，在很大程度上是由各級政府的相關行為造就、支撐并維持運轉的，因而非市場非自然因素較多。在目前各項因素（主要是政府主導下制度機制性的抬拉提升與廣大民眾相對低收入最大可能釋放的有限購買力）既相互協同又相互對立的綜合作用下，房價漲勢已呈強弩之末，部分地區（如珠三角）早已轉漲為跌；其他一些地區（如京三角）則跌勢已現；長三角的漲勢亦難持久，早則今年底，遲則明年初，必將轉漲為平，甚至轉漲為跌。但由于房價水平牽連各方（主要是政府和銀行）利益甚大，故根本性的制度機制（如土地制度和政府主導經濟發展的機制）變革絕不可能一蹴而就（京粵兩地原打算今年推出物業稅但遲至今日尚無動靜就極說明問題），因而房價不會大跌快跌，而是平跌緩跌。在大勢趨跌中，亦完全有可能跌跌漲漲，但大方向是走平趨跌。