將在北京崛起的CBD區域早已是外資盯上的“大奶酪”

    目前，外資正抓住我國宏觀調控這一難得的歷史機遇，通過各種方式加快其進入中國房地產市場的步伐。據此，業內人士指出，雖然外資進入中國房地產業的時機已經成熟，但真正全面進入尚需解決我國市場結構不合理、運作不規范、本土化陷阱等問題。

    洋鱷搶灘中國房地產

    據調查，目前在中國從事房地產開發的外商有三種：一種是港資的開發商，他們在內地獨立從事開發住宅和辦公樓；另一種是境外開發商，如新加坡、澳大利亞、荷蘭等；還有一些是純投資性行為，如麥格理銀行、美國萊曼兄弟等。其中，港資開發商表現異常活躍。如信和置地攜手中海地產在國內四面出擊，在4月連連拿下成都、深圳兩大地塊。嘉華集團明確表示要把在上海的投資額增加至集團總投資額的30%-40%。此外，新鴻基、瑞安地產等也伺機而動，準備加速發展。

    與此同時,歐美外資加速進入。不久前，美國洛克菲勒集團宣布參與上海外灘源改造。摩根士丹利也不甘落后，早在4月便在天津聯手順馳，投資房地產；5月，荷蘭國際集團宣布收購一家亞洲房地產基金，再度與復地集團合作投資上海房地產；6月，以摩根士丹利為首的財團從中國建設銀行處成功拍得賬面值達28.5億元人民幣的房地產不良資產；與此同時，排名世界前三強的荷蘭房地產基金ING收購了RodamcoAsia公司在北京和上海的兩個房產項目。

    有資料顯示，近一年來，海外資本投資北京房地產業的項目將近20個，總建筑面積在500萬平方米以上，涉及投資總額近30億元人民幣，投資方所在國家包括新加坡、美國、日本、加拿大、英國、荷蘭、德國、印尼等。其中尤以新加坡為甚，包括新加坡國浩房地產集團、吉寶置業、凱德置地在內的數家新資房地產開發商在北京排兵布陣。

    對于外資進入中國房地產業的排兵布陣方式,業內人士分析認為,外資進入中國房地產的途徑主要有海外上市、外資開發商獨立從事房地產的開發、外資產業基金以投資公司的身份投資房地產、外商購置已建成物業收取物業租金等形式。

    土地政策的開放度成為外資進入的“強心劑”

    實際上，歐美資本進入中國地產業已不是什么新鮮事。早在1997年底，美國漢斯地產公司就已踏入中國。但是，像目前歐美資本如此大規模的進入卻是前所未有。對此，中國房地產有關專家認為，土地交易政策的市場化為外資進入中國房地產業注入了一劑“強心劑”，土地公開交易的實施徹底打破了房地產游戲的灰色玩法，政府及市場更透明的操作環境使外資重新燃起了投資熱情，這是外資地產大亨積極跟進的主要原因。另外，在我國土地有限的情況下，其房地產價格下降的空間已經很小，預計未來10至20年內中國房地產業不會衰敗，現在恰好是外資進入的好時機。

    據預測，未來5年內，中國內地房地產開發投資將達35800億元人民幣，平均年增長率為7%。而住宅項目約有25%利潤率，更吸引著歐美資本的眼球。根據WTO協議，中國政府到2004年允許外商成立獨資房地產企業，同時合資合作房地產企業享受“國民待遇”。這表明，外資開發商除了不能開發一級土地外，他們在項目開發上與本土開發商的待遇已是相同的了。

    專家介紹，2004年1月，北京市發布的4號令規定：從2004年1月9日起，北京市停止所有經營性項目的土地協議出讓，全部采取招標、拍賣、掛牌的方式在土地市場公開交易。這對一直覬覦北京房地產市場的歐美開發商來說，不啻是一個絕好的消息，4號令將使他們能夠和本地開發商站在同一個起跑線上。

    與此同時，2003年6月底，央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的出臺，使得本土開發商感受到巨大的資金壓力。不斷規范的市場環境對本土開發商獲取土地和資金設定了越來越嚴格的要求。開放性和競爭程度的驟然增加，無疑為資本充裕的歐美地產商創造了進入中國的絕好商機。

    諸多權益問題尚待解決

    業內人士指出，雖然外資進入中國房地產業的步伐在不斷加快，但外資地產企業并未全面進入中國，有些問題仍需加以解決，如政策不暢、市場結構不合理、運作不規范、本土化陷阱及地產泡沫等都還是外資進入的障礙。

    日前，仲量聯行《在華房地產投資：為何許多境外投資者仍保持觀望》的報告中指出，目前，國內房地產業政策的不確定性及最低預期收益率低于期望值是境外機構投資者在華投資“裹足不前”的主要原因。預計市場規范后，將會迎來新一輪境外機構投資高潮。這一觀點得到業內一些開發商和專職分析機構的認同。部分業內人士舉例稱，雖然一些境外機構投資者很早就開始對國內的物業投資發生興趣，但至今真正介入的還非常少。他們稱，大多數境外資本雖然在不斷地與國內地產商接觸，保持一種伺機而動的狀態，但基本上是"引而不發"，成規模的介入還有待時日。

    荷蘭ING國際房地產中國區總經理關博仁表示，ING不會在中國輕易涉足商鋪和寫字樓的開發和經營，因為在國內目前的金融條件下，這兩類項目的退出機制并不完善。其他專家也表示，目前中國并沒有很好地解決投入中國的外資的出境問題，這也是一些境外資本投資中國前顧慮的問題之一。

    與此同時，市場信息不透明、規則不明確也制約了外資全面進入中國房地產業。摩根士丹利資深房地產投資專家Howard Snyder指出，在中國常常會遇到這樣的事情：國外基金會被要求在很短的時間內作出是否收購某項資產的決定，而給予的時間根本不夠用來了解交易標的物的具體情況。他認為，國外基金雖看好中國的不良資產，但至今實際成交非常少，原因就在于中國不良資產的信息并不透明，因此國外基金不會盲目收購不了解的資產。Howard Snyder表示，投資中國的物業有四個問題亟待解決，一是必須建立保護債權人的法律體系，二是必須制定一個明晰的競標規則和程序，三是政府必須建立一個高效的批準機制，四是必須給予購買者管理和處置資產的充分自由。

    外資大舉進軍我國房地產業將會產生什么樣的影響呢？對此，中國社會科學院城市發展與環境研究所尚教蔚對記者說，外資進入中國房地產領域勢必會對國內企業帶來一定沖擊，但更多的是帶來先進的觀念和管理模式，刺激國內房地產開發企業通過使用先進技術和設備、創新經營機制與管理理念來降低開發成本，提高產品品質，改變我國房地產業現有的普遍低效的經營狀態，增強企業的競爭能力，生產出高水平的、更適合消費需求的房地產產品。