北京市總體規(guī)劃修編工作即將劃上休止符。在面紗揭去之前，人們隱約可見(jiàn)的是北京城市格局“多中心”的未來(lái)。這些未來(lái)的中心部署一朝分娩，“孵化”新中心那隆隆作響的轟鳴在引來(lái)人們視線的同時(shí)也必將成為考驗(yàn)城市政府的道道標(biāo)尺。

    在總規(guī)修編的車(chē)輪到達(dá)目的地前，最后一次打造區(qū)域中心的預(yù)演正在進(jìn)行：10月上旬，奧運(yùn)中心區(qū)商業(yè)地塊一級(jí)土地開(kāi)發(fā)招標(biāo)結(jié)果公布，中原地產(chǎn)與思源顧問(wèn) 的策劃方案同獲二等獎(jiǎng)，一等獎(jiǎng)空缺。

    又是一等獎(jiǎng)空缺，這不免讓人聯(lián)想起當(dāng)年CBD規(guī)劃招標(biāo)的結(jié)果。很難說(shuō)CBD的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)不是在窘境中舉步：15億信托計(jì)劃觸礁夭折，資金掣肘迫使土地規(guī)模化放量，開(kāi)發(fā)商拿地之后需要迅速回籠資金，導(dǎo)致住宅比重急速膨脹，至今，800萬(wàn)平方米建筑中住宅已逼近半數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)先設(shè)定的住宅比例25%的軌道。

    新中心的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)從來(lái)都是高難度的任務(wù)。

    連日來(lái)緊張忙碌的新奧集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，由于目前具體運(yùn)作方案正在上報(bào)、待批過(guò)程，因而此時(shí)無(wú)法兩家方案的優(yōu)劣，無(wú)法透露將分別采用兩家方案中的哪些亮點(diǎn)，而中原和思源的相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)各自方案細(xì)節(jié)保持緘默。在本文截稿前兩個(gè)小時(shí)，思源顧問(wèn)工作人員向本報(bào)透露：“新奧集團(tuán)將我們公司的方案和中原的方案糅合在一起之后，上報(bào)給市政府，結(jié)果被否定。現(xiàn)新奧正準(zhǔn)備單獨(dú)拿我公司的方案上報(bào)。”

    盡管最終結(jié)果仍未揭曉，我們還是可以從雙方那些未被最后批準(zhǔn)的設(shè)想中捕捉到解決城市功能中心土地一級(jí)開(kāi)發(fā)困境的一種未曾嘗試的思路。

    土地逐步放量

    盡管中原和思源的方案各有側(cè)重，在專(zhuān)家評(píng)審團(tuán)中也分別為市場(chǎng)方面和規(guī)劃方面的專(zhuān)家青睞，但二者對(duì)于奧運(yùn)中心區(qū)商業(yè)地塊的推出存在著一個(gè)共識(shí)：應(yīng)該分批次、有節(jié)奏地出讓和開(kāi)發(fā)。

    “將土地逐步投放市場(chǎng)的方式首先是為了保障一級(jí)開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。”李國(guó)平表示。中原地產(chǎn)也認(rèn)為：“以本項(xiàng)目地塊的現(xiàn)有建筑面積狀況，每一塊地的開(kāi)發(fā)時(shí)間大約都應(yīng)在二年以上。如在2008年之前開(kāi)工，應(yīng)保證在2007年年底竣工，才能保證投入使用，時(shí)間非常緊迫。”為保證不在奧運(yùn)召開(kāi)前后出現(xiàn)在建工程，中原設(shè)想將建筑容積率和高度最高的位于區(qū)域西南角的四幅地塊安排在2008年之后開(kāi)發(fā)。

    思源則將土地的出讓節(jié)奏概括為“多批次、小放量”。中原和思源對(duì)土地投放方式的思考也基于某些前車(chē)之鑒。“不久前我在網(wǎng)上看到CBD朝陽(yáng)北路，姚家園路這些位置有一些地塊出讓?zhuān)�但是很少有人�?wèn)津，最近CBD的某些地塊出讓也是問(wèn)者寥寥。”李國(guó)平表示，“我們希望奧運(yùn)中心區(qū)每次土地放量不要太多，這樣才能持續(xù)吸引買(mǎi)家的關(guān)注。否則第一是土地價(jià)格上不去，第二是地塊多了之后，某些地塊沒(méi)有那么多的應(yīng)投者，反而使土地的出讓不順利。而且大量地塊同時(shí)出讓也可能形成區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，不利于區(qū)域整體發(fā)展。”“我們不想再造一個(gè)中關(guān)村西區(qū)。”中原地產(chǎn)副總經(jīng)理殷則環(huán)表示，“中關(guān)村西區(qū)初期相同業(yè)態(tài)的大批量開(kāi)發(fā)，一定程度上導(dǎo)致了后期的樓盤(pán)租金、售價(jià)水平的整體下降。”

    那么不能及早開(kāi)發(fā)的土地必將閑置，其價(jià)值如何發(fā)揮？有專(zhuān)家建議效仿深圳高交會(huì)館。深圳的城市中心區(qū)建設(shè)經(jīng)歷了一個(gè)相當(dāng)漫長(zhǎng)的過(guò)程，但是其中心區(qū)的土地并未閑置，每年五一、十一通過(guò)“春交會(huì)”、“秋交會(huì)”吸引大量人流的高交會(huì)館就位于中心區(qū)，而實(shí)際上這一鋼結(jié)構(gòu)建筑只有5年壽命，其新址已經(jīng)在福田區(qū)南部基本建成，但是在高交會(huì)館使用的5年間，通過(guò)對(duì)人流的吸引，不僅盡可能地發(fā)揮了土地價(jià)值，而且使得中心區(qū)的概念深入人心。這位專(zhuān)家認(rèn)為，在奧運(yùn)中心區(qū)暫時(shí)不能開(kāi)發(fā)的土地上也可仿效此法。

    參與評(píng)標(biāo)的北京市土地整理儲(chǔ)備中心市場(chǎng)交易部負(fù)責(zé)人葉向忠等來(lái)自國(guó)土部門(mén)專(zhuān)家評(píng)審組成員拒絕對(duì)這一設(shè)想進(jìn)行評(píng)價(jià)，這一設(shè)想最終能否被批準(zhǔn)并落實(shí)也在兩可之間，但是問(wèn)題是顯而易見(jiàn)的：土地果真“多批次，小放量”地投放市場(chǎng)，維持一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金如何保證？

    資金持續(xù)回籠

    新奧集團(tuán)注冊(cè)資金3000萬(wàn)元，完全由政府財(cái)政墊付。目前，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)通常有兩種方式：強(qiáng)勢(shì)而闊綽的深圳市政府一直采取政府負(fù)擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)的方式，這種方式在未來(lái)北京多個(gè)中心的孵化過(guò)程中由于資金要求數(shù)額極為巨大，恐無(wú)法效仿；另外一種方式是政府對(duì)大片的“生地”無(wú)力做基礎(chǔ)設(shè)施投入，直接將“生地”廉價(jià)賣(mài)給某些大型開(kāi)發(fā)商。這種情況下顯然是將一級(jí)開(kāi)發(fā)和區(qū)域的命運(yùn)置于十分被動(dòng)的地位。直到今天，如何解決土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金困境，仍然是一個(gè)被熱烈討論的話題。

    在奧運(yùn)中心區(qū)地塊上，我們首先假定，在一種理想的狀態(tài)下，2007年到2008年間，伴隨著“鳥(niǎo)巢”、“水立方”、奧運(yùn)中心區(qū)龍形水系的建成，以及地鐵五號(hào)線和奧運(yùn)支線開(kāi)通等市政配套的逐步完善，奧運(yùn)中心區(qū)的土地價(jià)值會(huì)產(chǎn)生大幅度提升，那么土地的增值空間能否提前進(jìn)行出售呢？

    在這種理想的假設(shè)下，作為一種建議，思源描述了他們稱(chēng)之為“土地期權(quán)”的投資模式：將一部分在2008年后才能進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地以當(dāng)前的價(jià)格水平提前作價(jià)，按照這個(gè)價(jià)格，出售一定比例的土地增值收益權(quán)，投資者不承擔(dān)土地的開(kāi)發(fā)，但是享有分享土地價(jià)格上升空間的權(quán)益，而政府可以根據(jù)自己對(duì)區(qū)域整體土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金的實(shí)際要求決定出售多大比例的收益權(quán)。“甚至一塊土地還可以多次操作，比如2006年的時(shí)候，出售30%，到2007年或者2008年，土地升值后再把一部分收益權(quán)拿出來(lái)，募集資金。不同批次的投資者獲得的是投資以后的升值回報(bào)。而政府也可以在解決一級(jí)土地開(kāi)發(fā)資金壓力的同時(shí)實(shí)現(xiàn)逐步償還銀行貸款，節(jié)省巨額的利息支出。”李國(guó)平解釋說(shuō)。

    當(dāng)然，作為一種設(shè)想，這一方案首先建立在區(qū)域的整體規(guī)劃成功催熟區(qū)域地價(jià)的基礎(chǔ)上。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家質(zhì)疑這種想法：在北京市整體土地供應(yīng)相對(duì)充足的情況下，是否有投資者愿意購(gòu)買(mǎi)充滿不確定因素的土地升值收益權(quán)？李國(guó)平將希望指向國(guó)外基金和部分財(cái)力雄厚的投資機(jī)構(gòu)，但他也同時(shí)表示：“事實(shí)上很多地方的政府和商人之間都在互相講故事，而有些故事是具有誘惑力的。我認(rèn)為早先香港房地產(chǎn)界的幾個(gè)巨頭是栽進(jìn)來(lái)了——無(wú)論是恒基中心、莊勝?gòu)V場(chǎng)、李嘉誠(chéng)的東方廣場(chǎng)、還是新鴻基的新東安，其實(shí)是栽在北京沒(méi)賺錢(qián)。這使得2000年之后香港房地產(chǎn)界對(duì)北京市場(chǎng)的信心始終低迷。因此，在奧運(yùn)中心區(qū)商業(yè)地塊這個(gè)項(xiàng)目中，我們不僅把故事講得美好，更要保證這個(gè)故事能夠變成現(xiàn)實(shí)。”