中國究竟有沒有房產泡沫?這已經成為一個令國內外經濟學家和利益相關者爭論不休的問題。從各種公開的信息來看,大部分經濟學家都認為中國的房產泡沫已經形成,分歧只是在于泡沫究竟有多大,以及應當采取怎樣的對策來加以緩解。與此相反,中國的房產商和官方的主管部門則大都認為,中國并不存在房產泡沫,并且強調從長期來看中國的房價仍然有上升的趨勢,所以目前的情況基本上是正常的。

    對于這樣兩種截然相反的觀點,我們究竟應當如何看待呢?為了對這個問題作出準確的回答,我們不妨先來看一下國際社會對于房產泡沫是如何界定的。國際社會在界定房價究竟有沒有泡沫時,主要依據這樣幾個標準:第一,當房價維持在居民3至6年的收入水平時,這樣的房價是沒有泡沫的；第二,住房空置率不超過15%；第三,在居民購買房產的行為中是否存在理性的過濾行為,即每個購房者是否根據自己可支配的收入進入相應的房產市場,即收入高的人進入新房市場,而收入水平相對較低的人則進入舊房市場,或者是賣出原先較小的房子,并通過追加現金流去置換比較大點或者新點兒的房子；第四,除此之外,居民購房借款占其可支配收入的比重也是一個非常重要的參數。但是,這個參數究竟達到多大才表明存在房產泡沫,經濟學家們并沒有一個統一的標準。在美國、英國和韓國等國家,這個比重已經達到甚至超過了100%,因此,這些國家的房產市場存在泡沫已經被國際社會所公認。

    現在的問題是,我們能否以上述這些國際社會公認的標準為依據來判斷中國的房產市場是否真的存在泡沫呢?我們認為,直接套用這樣的標準是有問題的:第一,考慮到中國巨大規模的人口存量,以及土地資源的相對稀缺,中國居民不可能通過支付3至6年的工資來獲得一套舒適的住宅；第二,中國是個轉型經濟國家,住宅的私有化才剛剛開始,因此,在短期內一定會產生類似于外匯市場上的超調現象,即被壓抑的存量需求在短期內的集中釋放一定會使房價出現上漲過快的現象,理性的房產價格一定要等到人們形成理性的回歸預期之后才會趨向于平穩狀態；第三,考慮到房子是一種不可貿易和變現成本較高的商品,所以它不可能形成一種類似于股票或者貨幣那樣的高度一體化、甚至是國際性的市場。正因為如此,任何一個國家都不會出現一種全國性的統一房產價格。如果再考慮到中國作為一個低收入二元經濟國家,以及由此必然要引起的地區之間的發展不平衡,那么中國發達地區中心大城市的房價要大大高于一般城市,可以說是一種不可避免的現象。基于以上三個方面的理由,我們認為,中國各個中心城市的房價上漲到居民8至10年的收入水平,應當說是可以理解的。

    進一步的分析還可以發現,處在轉型過程中的中國,即使在排除通貨膨脹因素的情況下,城市居民的實際收入和名義收入仍然不盡相同。對于絕大多數有正常工作的居民來說,其工資表外的收入絕對是一個不可忽略的收入來源。因此,即使中國城市居民購房的貸款數額達到了工資收入的100%,也并未耗盡其全部可支配的實際收入,從而根本區別于上面所提到的美國、英國和韓國的情況。但是,一個不可辯駁的事實是,在中國很多的大城市里,我們確實可以看到巨大數量的空置房屋,并且還可以看到違背過濾原則的購房消費行為,甚至還出現過大肆炒作期房的現象,所有這些都清楚不過地表明,中國確實存在著程度不輕的房產投機現象,它使得今天中國的房產市場出現了令人不安的泡沫,但絕對還沒有達到一捅就破的地步。

    基于以上的分析,我們的結論是:第一,中國的工資/房價比要高于世界大多數發達國家是必然的；第二,即便如此,中國的房價仍然是過高的,或者說是有泡沫的,因為由短期爆發性的購買所誘發的房產投機,已經使得最近兩年中房產價格的上漲幅度遠遠超過了經濟增長的速度；第三,中國的房價泡沫還未達到一捅即破的地步,但是,如若不對其加以有效的遏制,那么房產泡沫確有繼續膨脹和最終破滅的可能。

    因此,現在的問題就在于:我們應當采用什么樣的方法才能有效地控制房產市場的泡沫?很多經濟學家提出了提高房貸利率的做法,但采用這個方法的風險是很大的。簡單地講,假如利率調整的幅度過小,那么在居民購房貸款額與居民實際收入比相對較低的情況下是不會起到多大作用的。微小的利率變動就可改變人們的購房行為,只有在上文所提到的美國、英國和韓國的情況下才可能發生；但是,央行要是采取大幅的升息政策,則有可能發生1991年日本房地產泡沫破滅那樣的危機。現在,人們已經清楚地知道,導致日本房地產價格下跌和泡沫破滅的原因主要有二:其一是銀行利率的連續大幅度提高；其二是政府緊縮對房地產企業的貸款。所以,我們不認為升息是遏制和緩解中國房產泡沫的有效應對方法。那種一方面說中國假如不升息房產泡沫馬上就要破滅,另一方面又根據日本的經驗說升息必將會使中國的房產泡沫破滅的說法,顯然是自相矛盾的。

    就在寫本文的時候,央行正式公布了提高基準利率0.27個百分點的決定,這似乎給那些主張升息來遏制房價的人以很大的支持。其實,只要我們仔細研讀一下央行的公告,我們就可以清楚地看到,央行于10月28日作出的升息決定不外是為了達到以下幾個目的:第一,鞏固此次宏觀調控的成果；第二,提高利率市場化的程度；第三,通過提高利率市場化的程度來為下一步取消信貸行政性控制創造必要的市場條件；第四,通過擴大存貸款利差(因為公告規定存款利率可以下浮)來改善商業銀行的盈利狀況。所以,從央行此次微幅調整基準利率的目的來看,它所要針對的目標顯然不是房產市場的價格,而是在于完成宏觀調控逐漸從行政(政府)這只"有形的手"轉向市場這只"無形的手"之變革。

    既然如此,我們應當采用什么樣的方法才能有效地控制住中國日漸膨脹的房產泡沫呢?毫無疑問,要控制中國房產市場的泡沫就必須把房產價格的增長幅度嚴格地控制在低于經濟增長的水平之下。為了達到這樣的目標,無非是要做好這樣兩件事:一是增加有效供給；二是根除投機性需求。據此,我們認為,目前極度抽緊"地根"的做法不僅不能起到遏制房價上漲的作用,反而會因為減少可供房產的數量而產生房價繼續上漲的市場預期。同樣,從需求方面來看,那種借助外來買家推高房價和地價,借以達到增加政府土地拍賣收入和地方GDP的做法顯然也是不可取的。

    所以,我們的結論是:借鑒國際經驗,中國的房價是不能通過大幅升息、緊縮銀根來加以控制的,而是應當通過有效地改善供求關系來保持房價的穩定和房地產業的健康發展。