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近兩月10多家上市公司轉讓房地產股權，根本原因是銀根緊縮和土地公開交易
北京“后8·31”樓市由此進入白熱化競爭階段，將引發市場大洗牌，開發更專業化
近來上市公司轉讓房地產公司股權的公告頻頻出現，如ST京西將其全資子公司整體轉讓、三元股份將所持三元嘉銘房地產公司75%股權轉讓給合作方。盡管撤資的上市公司多以“
集中精力和資金做強主業”為由，但從9-10月多家上市公司抽身房地產投資的跡象來看，宏觀調控大背景下房地產業對上市公司的吸引力正在逐漸減弱。
10多家撤資房地產
近兩個月已有10多家上市公司轉讓房地產股權；三元股份全身而退
從9月份開始至今已有10多家上市公司披露了轉讓房地產股權的事項。ST京西日前公告，將全資子公司北京市門頭溝區建設開發有限公司的全部資產整體轉讓；三元股份分兩次將所持三元嘉銘房地產公司75%股權全部轉讓給合作方，轉讓后在房地產業上再無投入；云大科技也將云南百年置業房地產公司45%的股權全部轉讓；上海梅林轉讓正林房產60%股權；亞華種業轉讓亞華置業70%股權；浙江陽光出售重慶凱光置業90%股權；輕紡城轉讓時代房地產公司70%股權；廣西斯壯轉讓廣西斯壯城市綜合開發公司98%股權。大量的非地產類上市公司出售、轉讓房地產投資已成為目前不爭的事實。
而此前，房地產是上市公司公認的“黃金行業”。從2000年前后開始，房地產業快速發展，資金比較寬裕的非房地產類上市公司都想通過房地產投資分得一杯羹。于是眾多非房地產類上市公司紛紛通過收購、置換等方式大量涉足房地產開發。
不僅僅是“結構調整”
主要原因是今年以來一系列宏觀管理和政策調控令房地產業變數多
雖然各公司對其撤資房地產開發的口徑不一，但都稱“與公司產業結構調整有直接聯系”。然而在目前上市公司投資房地產“退潮”格外活躍的表象之下，是與政府今年以來采取的一系列宏觀管理和政策調控給房地產業帶來新變數息息相關的。
三元股份有關人員接受記者采訪時表示，之所以舍棄效益良好的房地產業務主要是公司此前的房地產開發主要是利用廠區外遷閑置的土地，但現在已基本開發完成。如繼續投入房地產開發，從目前的市場環境和政策要求來看勢必會占用大量資金，可能影響其主業乳產品的開發。
轉讓出全部房地產股權的云大科技也稱，雖然投資房地產創造了良好的經濟效益，但在目前宏觀調控下，尤其是房地產業資金消耗量大、開發周期長，以其目前的經營狀況和資金實力難以繼續對該公司的發展形成支持，“轉讓股權有利于緩解公司資金壓力和調整債務結構”。
銀根緊縮，門檻提高
房地產開發的土地成本和資金成本增大，門檻提高，一些非地產類上市公司主動抽身
知名投資銀行家、重慶國際信托投資公司總裁助理孫飛認為，房地產和金融等行業是目前國家宏觀調控的重點產業，宏觀調控政策對其影響更加明顯。在這一情形下，房地產開發的土地使用成本和資金使用成本增大，提高了房地產行業的門檻，因此便有一些非地產類上市公司主動抽身。
其實，早在去年6月央行頒布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》就開始預示著房地產行業資金緊縮的到來。而日前頒布實施的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，在對商業銀行提出總體風險控制要求的基礎上，對土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款的風險管理分別提出了更嚴格的要求，房企的融資日趨艱難。隨著宏觀調控效果逐步顯現，不少房地產企業的資金面已然捉襟見肘。
一些企業已無地開發
劉曉光認為，被轉讓項目極可能是資金受限，湊不足土地出讓金
制約房地產開發的兩個主要的元素是土地和資金。“8·31土地大限”的結束掀開土地市場化配置的序幕。北京中原地產總經理李文杰認為，通過市場的方式獲得土地資源同樣對房地產開發影響深遠。一方面通過“招拍掛”方式獲得土地資源的資金一般要比協議出讓高一些，因此對資金的需求量進一步擴大；另一方面，那些由于資金、資質有限而難以在“招拍掛”中獲得土地儲備的中小房地產企業必將面臨沒有項目可做而退出房地產市場的局面。最明顯的是三元股份從房地產業的撤退，很大程度上就是因為公司目前可供利用的土地已經基本開發完成。
“土地政策是促使目前非房地產類上市公司選擇退出的一個主要的原因”，北京首創置業集團董事長劉曉光這樣說。他進一步解釋：“這些上市公司之所以把房地產項目或者股份轉讓，主要是這些項目極有可能是資金受限，湊不足土地出讓金。為了不影響其主要業務的發展，往往舍棄，保護主業發展。”
退出是規避投資風險
證券專家：迫于資金及土地緊張和行業風險多重擠壓，明智者及時退身
從目前的實際情況看，對一些公司主業本身就受到宏觀調控影響、現金流并不充沛的非地產類上市公司來說，退出房地產開發以規避投資風險無疑是最現實的選擇。
中國銀河證券有限責任公司高級經濟學教授苑德軍表示，目前房地產市場泡沫現象導致以后地產市場潛在的行業危機非常巨大，上市公司對整個房地產行業的投資前景預期發生了改變。因此他們為了規避房地產行業的風險，尤其是地產泡沫而引發的風險，才開始逐漸地撤資房地產投資。
“對于那些不以房地產為主業的上市公司來說，迫于資金、土地資源緊張和行業風險的多重擠壓，及時退身是最現實的選擇。”一位證券分析專家說。
華夏證券分析師張燕認為，雖然不同的上市公司撤資房地產業的原因需要具體分析，但根本目的在于做大做強主導產業。當然也不排除政府相關宏觀調控政策帶來的影響。同時，目前上市地產公司撤資房地產投資也有可能是希望在年底前轉讓一些非主營行業的股權，迅速實現資金變現，提升業績。
白熱化競爭引發洗牌
劉曉光稱，非專業開發商將逐漸淡出市場，市場專業更容易做出品質
上市公司撤資房地產投資的現象也可以理解為企業發展過程中多元化和專業化發展模式之間博弈后的一種理性選擇。
“企業究竟是要采取多元經營還是專業經營，主要取決于企業的經營模式和發展理念。”李文杰說。但實際上，由于資本的“逐利”特性，企業的經營模式和發展理念往往會隨著經濟環境、資金情況和行業景氣度的變化而搖擺。在目前國家實施緊縮性宏觀調控政策的情況下，資金緊張成為上市公司普遍面臨的問題。因此，收縮戰線，退出投資過熱行業，集中資金做強主營業務也是一種明智之舉。
劉曉光的表達則更為直接。他說，現在房地產市場競爭幾近白熱化，對開發商的開發技術水平以及專業訴求要求越來越強烈，需要開發者全力以赴，市場將更為專業更加細化。對于非主營的上市公司而言，房地產市場只是他們的副業。“如果好做，就順便掙一些錢。如果市場和開發環境要求提高，就會考慮放棄。”
劉曉光表示，中小開發商也面臨同樣的命運。目前北京房地產市場進入一種拐點。在“8·31”土地政策及相關金融政策的影響下，非專業開發商、沒有資金實力和開發經驗的開發商都將逐漸淡出市場，北京樓市也由此真正進入一種白熱化的競爭時期，市場將更專業、更規范、更有序，更容易做出品質。
多數開發商對記者表示，在目前宏觀調控和市場壓力的雙重影響下，開發商賺取的是管理利潤和專業利潤。北京房地產市場正在進行一場大的“洗牌”和重構，有限的土地資源將進一步向實力強大的專業地產商集中，資金、資質不夠的房地產企業將被迫退出房地產市場。
市場看點
專業地產上市公司借機擴張
這廂非房地產上市公司忙著抽身退出，那廂卻有地產專業上市公司開始借機收購擴張。
孫飛認為，隨著目前房地產政策的逐步調整，房地產開發主業突出的上市地產公司的優勢開始顯現。目前已有一些業績不錯的上市地產公司紛紛開始擴張。有業內人士認為，大型地產企業對外擴張已經是個趨勢，一方面是通過兼并收購中小地產企業，得到了自己想要的土地，另一方面則是大型地產企業之間強強合作，以此增強企業抵御市場風險的能力。
不久前上市地產公司天鴻寶業已經成功收購了耀輝置業公司。后者正在開發的項目為北京橙色年代住宅小區，總建筑面積10萬平方米，目前銷售情況良好，待開發項目則是位于CBD邊緣區域的北京耀輝國際城，項目規劃總建筑面積232980平方米。
另外，已經在香港成功上市的復地集團日前披露的公告稱，該公司以1.5億元的價格收購了北京兩家房地產公司的股權，獲得了兩個項目的開發權。而此前關于萬科擴張的消息甚多，其中傳言最多的就是萬科有意拓展其區域市場，很可能通過收購兼并的形式入主浙江的南都置業和河南的建業集團。
即使是手中握有多塊土地的首創集團，其董事長劉曉光也告訴本報記者，他們對非上市公司轉讓的地產業務比較感興趣，只要項目和地段合適，首創很樂意對其進行收購或者重組，納入首創的旗下，進行重新整合，開發出其應有的地產價值。
記者觀察
成熟市場需用實力說話
房地產行業的話語權正開始向實力派過渡。不可否認，此前的房地產開發的門檻低得可憐，只要有關系可以搞到土地或者兜里有些閑錢，就可以做房地產開發，在此背景下所生產出來的房子也就良莠不齊，甚至有些項目的規劃和設計貽笑大方。
從房地產產品的實際使用和購買價格來看，它需要具有一定專業水平和實力的開發企業進行生產，才能保證產品的質量過硬和價格合理。
上市公司撤資房地產投資在一定程度上傳達出的信號顯示，人人都能當開發商的美好時期已經成為記憶了。
在國家有關房地產投資開發的宏觀政策調控下，房地產市場逐漸成熟和理性，并開始成為一個真正用實力說話的行業。理性的地產開發必將帶動住宅產品的品質和價格與市場對接。
本版采寫/本報記者張學冬《新京報》新聞熱線：010－96096333頁面功能
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