|
業內認為新規意義重大，但對具體業務的操作限制太多，有礙這一新行業的發展
10月18日，銀監會通過其網站公布了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法草案》），顯示了政府著力拓展房地產融資渠道的意圖。
但據記者調查，相關行業對該《辦法草案》的反應并不熱烈。一些業內人士認為，即
使這個辦法正式實施，也不會對現有房地產信托業產生太大的影響。部分信托界人士還對這部法規的部分條款提出了質疑。
質疑1
是否有必要讓銀行“保管”資金
有業內人士認為，銀行介入房地產信托業在實際操作中易出現“扯皮”現象
日前，記者了解到北京國際信托投資有限公司（以下簡稱“北國投”）正在準備一份針對辦法草案的報告。作為一家在信托界舉足輕重的公司，他們將在這份報告里針對辦法草案的具體內容提出意見。
該公司一位不愿意透露姓名的信托專家在接受采訪時稱，辦法草案的一些條款是有待探討的，如銀行介入房地產信托業務有多大必要性。辦法草案第4條中有一款規定：信托投資公司辦理房地產信托業務，必須委托商業銀行擔任房地產信托資金的保管人。對此，這位專家認為，這條規定在實際操作時容易出現“扯皮”現象。比如按合同規定了信托資金撥付給開發商的日期，但到期若銀行認為不合適，不給放款，就會導致信托投資公司違約。他稱，《信托法》中并沒有“保管人”這一法律主體，房地產信托法規也沒有必要設置信托資金“保管人”。
此外，根據《辦法草案》的規定，銀行作為信托資金保管人，可以收取信托收益的5%作為保管費。對此，那位專家表示，銀行在房地產信托關系中不必承擔任何責任卻享有不小的收益權，這是不合理的。“總之，辦法草案中關于銀行介入的規定，頗有點銀監會指派銀行看管房地產信托業務的意味。”那位專家稱。
質疑2
具體業務的操作是否有必要受限
有信托界人士認為，《辦法草案》對金融公司內部管理體系的諸多限制在實踐中并不可行
華遠地產董事長任志強在接受采訪時稱，有關部門在金融監管體制改革中，總喜歡對金融公司的內部管理流程提出很多限制性條件。此前針對商業銀行制定的一系列監管法規是這樣，這次針對信托投資公司制定的房地產信托法規也是如此。
任志強舉例稱，《辦法草案》中諸如“信托投資公司若要開辦不受信托合同份數限制的房地產信托業務，其從事信托業務的員工必須占員工總數的三分之二以上，其中具有房地產專業知識和背景的信托經理不少于4人”之類的針對信托投資公司內部管理體制的規定完全沒有必要，“因為銀監會無法分辨信托投資公司提供的信息是真是假”。
“政府只要管結果就行，不必管過程。”任志強表示。
同樣的呼聲亦來自信托界。北國投一位不愿透露姓名的信托經理對記者表示，按照《辦法草案》的規定，每一個房地產集合信托計劃都必須經過信托投資公司董事會或決策委員會審核通過。根據他的經驗，這并不可行也無必要。此外，信托投資公司如果完全按照《辦法草案》的規定，對每一個信托計劃所涉及的房地產項目進行盡職調查，并請第三方專業機構進行評估，“那根本不具有可操作性”。
這位信托經理對記者表示，銀監會的這份辦法草案對信托投資公司的具體業務流程作了太多規定，完全沒有必要。任何一個信托投資公司都無法完全按規定執行。
熱門話題
新辦法引爆“200份限制”大受歡迎
信托公司普遍認為“合同份數可超過200份”的新規定對行業發展有利
記者在采訪中發現，此次《辦法草案》中關于“信托投資公司可開展合同份數超過200份的房地產信托業務”的規定最受房地產界和信托界歡迎。首創置業董事長劉曉光在接受記者采訪時稱：“這個突破對開發商的幫助很大。”北國投一位信托經理也對記者表示：“這條規定最受信托投資公司歡迎。”
此前，根據信托法的規定，每個資金信托產品在銷售時不得超過200份合同。“這種限制下募集來的資金規模通常很小，對中小型房地產項目的融資尚有幫助，但對大項目來說只是杯水車薪。”劉曉光表示。
有權威數據顯示，到目前為止，國內房地產信托資金總額只有約150億元人民幣，與銀行給房地產業的貸款規模相比數量還很小；去年一整年，新增房地產信托資金才50億元人民幣。劉曉光認為，導致國內房地產信托發展緩慢的一個重要原因就是這條“不得超過200份合同”的限制。
不少業界人士認為，盡管“200份合同”的限制已被突破，但《辦法草案》對今后房地產信托業務的發展依然不會產生太大影響。除戴德梁行旗下泛城（中國）綜合住宅服務董事胡港文之外，劉曉光也發表了同樣的看法。他認為，雖然《辦法草案》規定信托投資公司可以開展200份合同以上的房地產信托業務，但銀監會對此卻提出了太多的限制條件。這仍然有礙房地產信托業的發展。
獨立視角
“具有不動產基金法雛形的特征”
有業內人士認為，《辦法草案》的部分條款已涉及到了房地產基金概念
對于這部《辦法草案》，一些業內人士評論認為，它既是一部房地產信托法規，又像是一部不動產基金法規的雛形。
北國投一位信托經理對記者表示，《辦法草案》將信托投資公司的房地產業務獨立出來進行規范，并對其常規業務作了詳細的規定，“有點像是在規范不動產基金”。
他舉例說，比如《辦法草案》中規定，“信托投資公司運用不受信托合同份數限制的房地產信托資金，應當進行組合投資，不得將資金運用于單個不動產或其經營企業”。這“事實上都涉及到了房地產基金的概念，只是銀監會沒有明說罷了”。
任志強對此的觀點則更為直接。他指出，在國內目前尚沒有產業基金法的情況下，這個《辦法草案》事實上既是一部房地產信托法規，同時又帶有一定的不動產基金法色彩。“總的來講，我認為這個《辦法草案》有參照美國不動產信托投資基金的地方。”任志強表示。
胡港文甚至直接把《辦法草案》中所涉及的“房地產信托”直接稱為“不動產基金”。據其介紹，不動產基金主要有以下幾大特點：不受購買份數限制，投資者可無窮多；規模大，存續時間長；資金主要投向不動產領域，但投資組合多樣。胡港文稱，如果按照這幾大特點來衡量此次銀監會出臺的《辦法草案》，就不難發現這一草案與不動產基金法有眾多相似之處。
“但這個《辦法草案》又與美國的不動產信托投資基金法有很大區別，”任志強表示，“主要體現在稅收上，美國投資者投資不動產基金可享受稅收優惠，但國內不行。”
胡港文認為，國內房地產信托的發展尚處于起步階段，不動產投資基金也處于萌芽狀態，政府的此次規范只是一個初步的管理規定；而在海外，政府對于不動產投資基金有著更為嚴格細致的規定，目前國內的現狀與國外相比差距還很大。
業內說辭
胡港文：政府嚴格管理無可厚非
胡認為，如不嚴管，信托融資會造成許多不良資產
胡港文認為，任何金融工具都是一把“雙刃劍”，包括信托在內；而無論其“哪一刃”能否真正發揮作用，則主要看政府監管的效果如何。如果監管得好，那么信托這種融資工具就能成為房地產業的一大融資渠道；如果監管得不好，它會給社會造成許多不良資產，危害金融業的發展。
胡港文表示，雖然很多開發商和信托界人士抱怨政府對房地產信托業務限制太多，但因為國內房地產信托基金剛起步，因此政府的管理嚴格也無可厚非。
此前，自政府對商業銀行實行嚴格的信貸管理以來，資金短缺的開發商不得不在銀行以外四處尋找新的融資途徑，包括與信托投資公司的合作。雖然房地產業已成為很多地方的支柱產業，但政府對房地產信托的專門監管還一直處于“空白狀態”。胡港文認為，此次《辦法草案》的出臺雖然不會對房地產信托業產生太大的影響，但其在完善政府金融監管體系方面還是很有意義的。
“從這個辦法的即將出臺可以看出，政府正在把對信托業的監管逐步納入到整體金融監管體系中，這不管是對金融業還是房地產業都是有益的。”胡港文表示。
任志強：等于嘗試融資體制改革
任認為，這是投資體制與融資體制的雙重改革
任志強認為，此次出臺的《辦法草案》并不僅僅只是一個簡單的房地產信托政策，其更深遠的意義則在于，國家在進行投資體制改革的同時，也在嘗試融資體制的改革。
在任志強看來，隨著房地產信托管理辦法的即將出臺，政府也將逐步推出房地產資產證券化、房地產基金等方面的法規。從長遠來看，房地產信托管理辦法的出臺是房地產業融資渠道拓展的革命性一步。
任志強表示，這個法規出臺以后，“國內房地產信托的規模肯定會擴大”，通過信托這條途徑來融資的房地產項目會越來越多。
但在目前看來，由于通過銀行融資的成本要小于信托融資，因此開發商在需要融資時還是會首先考慮銀行，只有那些得不到銀行貸款的房地產企業才會考慮通過信托融資。任志強向記者透露，華遠已與北國投簽訂框架協議，一旦前者需要，后者便會為其募集信托資金。但任志強稱，只要銀行對華遠的信貸授信沒有用完，他是不會考慮通過信托這種方式來融資的。
記者觀察
民間投資者的福音
在北美等發達國家，信托基金主要是由一些中、小投資者購買。這些中、小投資者非常愿意投資易增值，并能長期經營的市內商業項目，以此獲取收益。而幫助他們獲取收益的，正是那些專業基金管理公司管理著的信托基金。
在國內，日益旺盛的民間投資需求與渴求資金的房地產開發與經營行業之間始終隔著一條不可逾越的鴻溝。如今，《辦法草案》的出臺終于讓民間投資者看到了一些希望。或許在不久的將來，中國大城市中的許多大型商業項目，其增值帶來的收益也將越來越多地分散到廣大民間投資者手中。
而對開發商來說，《辦法草案》的出臺也有望改變他們“捉襟見肘”的日子。但又如首創置業董事長劉曉光所言，房地產業除銀行以外的融資渠道光靠信托還不行，還得依靠房地產資產證券化、房地產基金等多種方式才行，希望政府下一步盡快出臺這些方面的相關法規。
本版采寫
本報記者陳龍《新京報》新聞熱線：010－96096333頁面功能
| 
