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業內預計，競爭重點將逐漸從地段轉向產品品質，高檔純寫字樓前景樂觀
據中原的統計報告分析，受產品品質升級影響，三季度中關村寫字樓的入住率開始有所攀升，而從市場的反應來看，各種升級型寫字樓也逐漸成為投資者熱捧的對象。不少業內人士認為，這種市場表現標志著寫字樓開發商已經開始由投資地段向投資產品轉移，以人為本的產品觀念將成為寫字樓項目的共同信條，寫字樓市場即將進入產品競爭時代。
理念更新
以人為本成為核心
日前，據中原公布的數據顯示，第三季度北京甲級寫字樓租金指數比第二季度上漲了4.38%，與此同時，甲級寫字樓入住率也有不同程度的上升，其中上升最高的地區為中關村，漲幅達到2.52%，成為本季度寫字樓市場的一個亮點，也增強了投資者的投資信心。中原專業人士分析認為，這主要是受產品品質提高、知名企業回流等因素影響。
據記者了解，目前北京寫字樓產品除了拼地段外，產品本身也成為了競爭的重點。尤其是隨著企業對寫字樓使用功能需求的增多，寫字樓產品開始走向一條以人為本的路線。例如位于京西的某項目不僅在寫字樓內設立了幼兒園，還計劃在樓宇的頂部修建停機場，而事實證明，這種以人為本的硬件設施的確得到了市場認可。除了硬件設施，不少寫字樓項目也開始從軟件設計著手，努力給業主營造一個良好的辦公環境，比如長安興融中心和華杰大廈就采取了住宅常用的圍合式規劃設計，使得辦公場所更為舒適和安靜。也有部分寫字樓由于受土地的限制，無法實現圍合式規劃設計，轉而在樓宇的平臺上建造空中花園。
華杰大廈策劃經理王巖認為，無論是硬件設施的改進還是軟件設計的提升，都表明了京城寫字樓市場正走向“新產品時代”，而從市場的反應來看，這種具有新產品烙印的寫字樓也成為了投資者熱捧的對象。
頂級寫字樓
自用型客戶是主流
雖然目前不少寫字樓項目都在爭打“產品牌”，但是不同類型產品的市場投資走向還是有所不同。據佳程廣場總經理助理王哲向記者介紹，目前寫字樓的產品類型包括頂級寫字樓、甲級、乙級、丙級及商住公寓。其中頂級寫字樓是市場中的高端產品，但并不適合投資。一般來說，嘉里中心、國貿中心這類頂級寫字樓大多以出租為主，而且總價非常高、對客戶有所選擇，這就給投資者造成一定的障礙。
王哲表示，目前頂級寫字樓的價格較高，市場平均售價大約是2500美元/平方米，例如CBD財富中心的價格為20000元/平方米；而幾家經紀公司的統計數據也表明，CBD區域的頂級寫字樓的租金大多在35美元以上/平方米/月。由于頂級寫字樓價格高昂，因此購買的客戶基本是自用型客戶，而且購買的面積較大，一般會是1-3萬平方米，甚至整層購買，投資者很少涉足。
商住公寓
個人投資占很大比例
和頂級寫字樓的高端地位相比，價格低廉的商住公寓通常被認為是寫字樓的邊緣產品，但就目前而言，也是比較適合投資的產品之一。據中原地產統計數據分析，商住公寓的個人投資者占很大比例，而且一半以上是本市個人投資者，將近28%的客群來自其他省市地區。其中CBD地區公寓產品的外銷比例較大，有10.5%的購房者是外籍個人投資者或企業，9.3%的購房者屬于港澳臺的個人投資者或企業。
王巖表示，目前商住公寓的投資回報還是比較可觀，在中關村部分地區其年投資回報率甚至可以達到20%以上，以一套60平方米的商住公寓為例，首付11萬，月供大約是2000元，但月租金卻至少是6000元。可見，由于商住公寓產品的面積小、總價低，因此更適合中小投資者。據介紹，中關村商住公寓的價格為8000元-12000元/平方米，入駐的企業90%以上是中小型企業，而CBD區域公寓的平均售價是12600元/平方米，平均租金是74元/月/平方米。
但FESCO外企大廈銷售總監陳晨卻表示，商住公寓是在2000年開始出現的產品，通過幾年的市場實踐，發現這一產品與純寫字樓還有相當差距，功能上的缺陷使得不少以前在商務公寓辦公的企業開始向純寫字樓轉移，“從長遠來看，高檔純寫字樓才是最具投資吸引力的產品。”陳晨認為。
甲級寫字樓
CBD投資前景樂觀
據北京寫字樓信息網首席顧問劉凱介紹，甲級寫字樓是北京寫字樓市場的主導產品，從長遠來看，這一產品的投資前景樂觀。
從北京寫字樓信息網提供的2004年甲級寫字樓新項目的數據分析可以看出，今年新推出的甲級寫字樓項目的整體售價均在11000元/平方米以上，而中關村是放量最多的區域。其中CBD及泛CBD區域的甲級寫字樓在4、6月份集中放量，售價從11500元/平方米－17000元/平方米不等；中關村地區的甲級寫字樓售價從11500元/平方米－16800元/平方米不等；亞奧地區的甲級寫字樓售價從11250元/平方米－2000美元/平方米不等；東二環區域的甲級寫字樓的價格從11350元/平方米－1650美元/平方米，金融街甲級寫字樓的價格從11600元/平方米－2600美元/平方米不等。
中原地產市場研究中心經理徐成峰告訴記者，CBD地區的甲級寫字樓投資回報率普遍可以達到8%以上，而出租率也在90%以上，這說明該地區的甲級寫字樓產品需求較為旺盛，投資者不妨適時入市。而中關村前幾年商住公寓寫字樓占主導，但是現在純寫字樓產品的供應量卻較大，從目前市場來看，由于中關村寫字樓產品數量較多，仍有一定的降價空間，估計到2007年底才能達到供需平衡。
市場分析
西部
配套匱乏現狀逐漸改變
今年新推出的項目大多是綜合體商務樓
據了解，北京東部的高檔寫字樓大多是集寫字樓、酒店、公寓為一體的綜合體，與之相比，西部的寫字樓產品多為單體樓，項目內部缺乏相應的配套設施，再加上周邊的商業配套不完備，因此直接影響了西部區域的商務氛圍和寫字樓市場發展。
天恒大廈策劃經理劉彥玲還認為，除了配套匱乏，產品結構不合理也是西部寫字樓市場所面臨的另一個困境。劉彥玲指出，在西部寫字樓市場里，中關村是一個重要的組成部分，但該區域的商住公寓所占比重過大，純寫字樓及商業的比重過小，很難形成高檔的商務氛圍。與之相比，東部CBD區域的純寫字樓產品占物業總類型的50%，而商住公寓僅為20%，整體產品搭配比例較為合理。
為了改變區域市場的商務氛圍，西部區域的開發商已經開始有意識地加大商業配套的比重，據了解，今年西部新推出的如長安興融中心、道樂爾蒙商務街等商務項目，都是以綜合體商務樓為開發形式，業內人士預測，隨著綜合商務項目數量的不斷增多，這些區域的商務氛圍將會逐漸得到改善。另據華杰大廈策劃經理王巖透露，在大鐘寺將會建設一個市級商業區———大鐘寺國際商業廣場，該廣場會有效改變西部區域商業配套匱乏的問題。
東部
再現5A級寫字樓聚集區
東二環目前有多個5A級寫字樓項目在售
據劉彥玲介紹，受東直門交通樞紐建設的利好影響，不少高檔寫字樓項目紛紛落戶東二環交通商務帶，在售的5A級寫字樓項目包括天恒大廈、新保利、東華廣場、南新倉、凱恒中心，售價均在16000元/平方米左右。而在此之前，該地區已建有一批高檔寫字樓項目，其中保利大廈、港澳中心作為東部高檔寫字樓的代表，租金為27-28美元/平方米/月。
劉彥玲預計，受東直門交通利好的影響，這批在售的5A級寫字樓的出租價格應該會超過27-28美元/平方米/月，預計投資回報率至少可以達到10%以上。
她還強調，除了開發商自身的努力，政府也對這個區域的市場發展給予了相當大的支持，東城區政府正在與這幾家在售的5A級寫字樓項目聯手，將在11月16日舉辦一個東二環交通商務帶的征名活動。劉彥玲認為，隨著這些高檔寫字樓項目興起，東二環有望成為繼燕莎、國貿之后的又一個5A級寫字樓聚集地。
此外，東部的傳統商務區———CBD地區的甲級寫字樓出租率已高達90%以上，這說明該地區的甲級寫字樓產品開始緊缺，而隨著央視新址的入駐，該區域的寫字樓需求將不斷加大，這必然會利好CBD周邊的寫字樓市場，并從一定程度上帶旺東二環交通商務帶。
產品預測
純寫字樓將成主流產品
商住公寓作為一種邊緣化的產品，一直在充斥著寫字樓市場。天恒大廈策劃經理劉彥玲認為，中關村的商住公寓市場之所以一直比較活躍，主要是因為這里聚集著大量的中小企業，商住公寓的價格對這批客戶有著極大的吸引力，并對當地寫字樓市場造成一定的沖擊，但是在其他區域，商住公寓對高檔寫字樓并不會有太大的影響。劉彥玲還認為，商住公寓僅是一個過渡產品，由于這種產品有限高標準，所以其空間感、產品品質以及其他軟件設計均無法與純寫字樓項目相比。
FESCO外企大廈銷售總監陳晨表示，目前西大望路以商住公寓及早期的乙級寫字樓為主，比較缺乏高檔的純寫字樓產品。但實際上，純寫字樓產品品質、形象都要比商住公寓強，而商住公寓的價格也要在8000元/平方米以上，與9000多元/平方米的純寫字樓項目價格差距僅為1000多元/平方米，所以預計商住公寓將會逐漸退出區域市場。對此，北京寫字樓信息網首席顧問劉凱也認為，從長遠來看，純寫字樓產品將成市場主流，其市場前景較商住公寓更為樂觀。
業界視角
除了拼產品還要拼客戶
王哲（佳程廣場總經理助理）：客戶是決定寫字樓產品檔次的重要方面，國貿、嘉里寫字樓之所以成為北京頂級寫字樓的代表，主要是客戶的素質決定的。以國貿為例，世界500強企業共有200多家進入中國，而國貿就吸引了30多家進駐，這是決定其市場地位的關鍵，可以說，現在頂級寫字樓除了拼硬件、軟件外，還要拼客戶。
大單銷售有望成為趨勢
陳穎（長安興融中心策劃主管）：目前金融街地區的寫字樓產品以出售為主，而且均價都在16000元/平方米以上，租金價格則大約在23美元/平方米/月，金融街寫字樓的租金回報率一般在7％－12％之間，入駐企業大多為金融、投資、咨詢、高科技等。目前，金融街寫字樓整體銷售情況良好，很多在售項目都有大單成交，甚至有不少大中型企業如石油天然氣公司、銀行等將該區域作為企業總部，這是金融街寫字樓市場的突出特點，也會成為寫字樓市場的一個發展趨勢。
本版采寫/本報記者袁秀麗《新京報》新聞熱線：010－96096333頁面功能
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