|
物業(yè)收費新標準有望近期敲定，屆時請業(yè)主以此為參照考量合約條款
物業(yè)服務合同的規(guī)范性在很大程度上決定了后期物業(yè)管理的水平和質(zhì)量。日前，中國社會調(diào)查事務所在北京、上海、廣州等6個大中城市對1200位社區(qū)有物業(yè)管理的居民做了專項問卷調(diào)查。調(diào)查結(jié)果表明，34％的被調(diào)查者對住所物業(yè)管理表示“不滿意”；37％的被調(diào)查者表示“一般”。
目前正是業(yè)主入住高峰期，那么如何簽訂物業(yè)服務合同就成了業(yè)主首先面臨的問題之一。本期服務版就在這一環(huán)節(jié)上為你支招解惑。
不要忽略示范文本參考價值
合同范本雖不是樣本，但相對比較規(guī)范和全面，對購房者具有一定的指導意義
今年5月20日，北京市第一個《物業(yè)服務合同示范文本》出臺，該文本適合本市所有已成立業(yè)主大會的居住小區(qū)。但據(jù)記者了解，在實際操作中，借鑒和參考這個示范文本的小區(qū)并不是很多。朝陽園業(yè)主委員會主任、物管專家舒可心稱，政府希望能有一個更為公平的合同文本以協(xié)調(diào)多方利益，但在現(xiàn)實當中，每個小區(qū)都有自己的特殊情況，不可能完全引用和借鑒這個文本。物管合同的簽署在很大程度上還需要業(yè)主和物管公司互相協(xié)商與妥協(xié)。
相對而言，一些高檔小區(qū)在物業(yè)管理中更注重保潔、保安等服務，有些還會增加定制及分級服務內(nèi)容，而一些中低檔的小區(qū)只需完成基本的清潔工作就算達標。這就造成不同小區(qū)的物業(yè)服務內(nèi)容不盡相同，側(cè)重點也不一樣，因此完全引用示范文本不一定合適。
但據(jù)記者了解，該示范文本在制定過程中充分依照了《物業(yè)管理條例》，并征求了多方意見，因此在物業(yè)服務項目、費用、質(zhì)量及雙方權(quán)利義務、合同變更和解除約定、違約責任等方面對業(yè)主還是很有指導意義。
北京悅豪物管公司總經(jīng)理鄧南宇也稱，合同范本雖然不是樣本，但相對而言比較規(guī)范和全面，在此框架下根據(jù)小區(qū)的具體情況做一些不違反相關(guān)規(guī)定的補充和修改就可以了。
提示：在一般情況下，尤其是在業(yè)主和業(yè)委會都對物管服務了解不深的情況下，可依照這個示范文本與物管公司逐條協(xié)商合同條款。
集體請律師指導簽合同
在律師的“坐鎮(zhèn)”下要求物業(yè)公司細化合同條款，以降低后期維權(quán)成本
合同作為一種細化文本，衡量其是否規(guī)范、全面的標準之一是看合約條款有無細化。北京漢卓律師事務所秦兵律師稱，物管合同是一個非常專業(yè)和細化的文本，但目前開發(fā)商和業(yè)主委員會都不注重請專業(yè)律師參與到合同文本的制定中來。這導致后期合同文本問題頻出，因為細節(jié)沒約定好而造成業(yè)主陷入困境的事情屢見不鮮。
秦兵還表示，在他們目前接手的案子中，有很多就是因為物管合同約定得太過粗糙，忽略了很多細節(jié)問題，導致出現(xiàn)糾紛后，業(yè)主在尋求法律援助時處于被動局面。如果業(yè)主在簽合同時就能聘請專業(yè)律師，那就會大大降低后期的維權(quán)成本。
據(jù)了解，美國目前已出現(xiàn)專門在離婚訴訟中為男士服務的律師，這正是法律專業(yè)化的表現(xiàn)。所以建議業(yè)主在簽署物管合同這種專業(yè)文本時，最好能有律師的介入。秦兵認為，目前普通的物管合同應該細化到100條左右才能保證日后出現(xiàn)糾紛時，業(yè)主能有據(jù)可查。
提示：如果覺得律師費太高，不妨采用團隊的方式聘請律師，這樣可以平攤律師費，降低個人的咨詢成本。
密切關(guān)注物業(yè)費新動向
物業(yè)費基準價有望降至每月每平方米9角，上浮幅度可能由20％降至10％
今年十一正式施行的《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》顯示，物業(yè)公司可采取公示欄、收費清單、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。從10月1日起，居民也可撥打物業(yè)管理價格舉報電話12358.
在物業(yè)費收取方面，日前市發(fā)改委、市建委已就今年4月份公布的《北京市物業(yè)服務收費管理辦法（征求意見稿）》和《北京市物業(yè)服務收費政府指導價標準（征求意見稿）》兩次向社會公眾征詢意見，最終結(jié)果近期將公布。在修改稿中，普通住宅物業(yè)服務收費基準價標準為每月每平方米0.9元，物業(yè)公司在提供相關(guān)服務后還可收取安全防范設(shè)施設(shè)備日常運行維護費0.1元/平方米·月，消防設(shè)施設(shè)備日常運行維護費0.1元/平方米·月，三項相加后，物業(yè)費基準價為1.1元/平方米·月。經(jīng)濟適用住房的物業(yè)收費仍為每月每平方米0.55元。
此外，修改稿還有兩個主要變化。一是將物業(yè)收費基準價向上浮動幅度由最高20%降為10%；二是一層電梯住戶只需交納占電梯費30％的電梯維護費用。如果這些修改條款通過了聽證會，業(yè)主就可以此為標準簽訂物管合同。
另外，新物業(yè)收費辦法還將大中修費納入了公共維修基金，避免了過去二者的重復收費。據(jù)市發(fā)改委某負責人日前透露，修改稿擬把外墻清洗費從物業(yè)費中剝離出來，納入公共維修基金。這些新規(guī)定都將在近期舉行的價格聽證會上得到確定。
提示：業(yè)主可以登錄國家建設(shè)部網(wǎng)站. cn和北京市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站. cn查詢所有相關(guān)政策規(guī)定。
明察秋毫
確定物業(yè)費屬“包干制”還是“酬金制”再填空
《物業(yè)管理條例》第十九條有關(guān)“前期物業(yè)服務”的條款規(guī)定，在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務收費價格為______/月·平方米（建筑面積），由物業(yè)管理企業(yè)按年（半年、季）_____收取。價格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費、公共秩序維護費、共用部位設(shè)施設(shè)備日常維護費、綠化養(yǎng)護費、綜合管理費______、______、_____、_____.出賣人負責監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務。
建議：業(yè)主首先要清楚前期物業(yè)服務的內(nèi)容和質(zhì)量，參考相關(guān)規(guī)定確定自己小區(qū)物業(yè)服務收費是屬于“包干制”（物業(yè)公司自負盈虧）還是“酬金制”（物業(yè)公司充當中介服務機構(gòu)，只領(lǐng)取酬金）再填空。如果物業(yè)費是按年（半年、季）收取，業(yè)主可要求改成按月收取。
此外，由于商品住宅可不執(zhí)行政府指導價，所以最好在后面空格中寫明物業(yè)費中是否包含稅費。另外，物業(yè)服務收費標準如果包括公共區(qū)域消耗的水電費，公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)、遠程查表系統(tǒng)等各種智能設(shè)施的使用費，也應在空格中注明。
“其他約定”中明確裝修管理費收取辦法
前期物業(yè)服務附件四對物業(yè)服務內(nèi)容和質(zhì)量都做了詳細的規(guī)定，同時還允許做“其他約定”。
建議：業(yè)主至少爭取將以下問題在“其他約定”中給予明確：1.明確開發(fā)商聘請從事前期物業(yè)服務的公司應不低于幾級資質(zhì)。2.明確是先服務后收費，還是先收費后服務，并確定簽署收房單并領(lǐng)取鑰匙后再開始繳納物業(yè)服務費。3.明確物業(yè)公司代收費項目。4.明確業(yè)主自用部分維修的費用由誰支付。5.明確裝修管理費和押金的金額及退回辦法。6.明確物業(yè)費、水、電、暖、氣等名目下有無所謂的“定金”，如果有，購房人應拒絕。
文件索引
1.《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》；
2.《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理收費暫行辦法》；
3.《北京市高檔住宅物業(yè)管理服務收費暫行辦法》；
4.《關(guān)于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費的通知》；
5.《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務基本要求》。
新“菜”品嘗
菜單式物業(yè)服務細化需求
業(yè)主除委托業(yè)委會簽訂物管合同外，還要單獨與物管公司簽訂服務協(xié)議
在北京一些高檔小區(qū)，物業(yè)管理已出現(xiàn)菜單式定制服務內(nèi)容。如珠江羅馬嘉園，其一期業(yè)主可根據(jù)物管服務菜單自由選擇服務檔次，收費標準也是根據(jù)菜單內(nèi)容而定。據(jù)珠江羅馬嘉園物管公司經(jīng)理楊德勇介紹，這種菜單式物管服務總共分三級，最基礎(chǔ)的一級包括必需的住房維修維護、保潔、保安等服務。第二級是類似酒店式公寓的附加服務。最高一級則是24小時迷你管家服務，如提供英文秘書，幫助訂票等。這種菜單式物業(yè)管理服務有利于吸引外籍人士和商務人士等高端租戶進入社區(qū)。
楊德勇表示，如果業(yè)主想選擇這種菜單式物業(yè)服務，除委托業(yè)委會簽訂物管合同外，還要單獨和物管公司簽訂新協(xié)議，購買自己所需要的增值服務。
業(yè)內(nèi)人士認為，雖然菜單式物業(yè)管理在國內(nèi)尚不普遍，但隨著物業(yè)管理的進一步發(fā)展，業(yè)主對物業(yè)服務的需求越來越細化，這樣的服務以后會更多。
本版采寫 本報記者敖虹《新京報》新聞熱線：010－96096333頁面功能
| 
