地產泡沫盤桓不去 政府應有所作為

　　經濟時評

　　近一段時間以來，從中央高層、知名學者到房地產開發商及購房者，無一不在試圖描繪房價上漲的根本原因。

　　而建設部調查組剛剛出籠的洋洋萬言的調查報告并未使各方聲音統一起來，反而演 化了一場激辯。激辯的結果是“誰要為房價高漲負責”；話題的核心則逐漸圍繞著“地價與房價的因果關系”鋪開。

　　首先我們要問，地產泡沫是全國性的現象嗎？

　　所謂價格泡沫，指的是由于市場投機行為引起的資產價格脫離其基礎價值的上漲。所謂市場投機，既包括游資基于增值預期的購買行為(市場鯰魚)，也包括真實消費者基于漲價恐慌而蜂擁進入市場的搶購行為或基于增值預期而增加住房資產比重的行為(跟風者)。

　　而筆者認為，國內除了個別城市如上海等，存在顯著的市場投機因素之外，絕大多數地區房價的上漲主要是由于真實居住需求、合理限度的投資需求與住宅供應之間的失衡造成的。這種情況不適宜稱為價格泡沫，只能說住宅供應處于短缺狀態。即，并非全國范圍內都出現了地產泡沫現象。　

　　其次，地價與房價到底孰因孰果？

　　可以肯定的是，地價是導致目前房價不斷攀升的因素之一。面對前幾年幾乎失控的土地管理問題，政府今年采取了非常強硬的土地管理政策，引起土地價格直線上升，房價成本提高。但不能忽略的一點是，開發商在土地管理政策實施之前，手里已經掌握了大量的廉價土地。

　　我國土地二級市場發育遲緩，政府的供地計劃，容易給出明確的投機信號。于是，在一些經濟相對發達，自然條件優越而用地相對緊張的地區，易導致房地產價格非理性上漲。

　　但正如一些學者點出的，土地價格對房價的影響有一個相當長的滯后期，新的土地交易政策難以在短期內以成本的方式影響現行房價。因而，開發商利用民眾心理預期來哄抬房價，導致了房地產價格的上漲。

　　面對來自高層宏觀調控政策的要求和民眾對房價不斷攀升的抱怨，管理部門與開發商互相指責，誰都不愿承擔房價上漲的責任。管理部門進退兩難，但等待的結果是縱容房價的進一步攀升。

　　更多政府高層考慮的是，維持現在的房價，否則房價出現下降，會給用抵押貸款買房還處于還款期的居民帶來住房資產負債。

　　在這個理由下，許多投資者吃準了政府不會輕易使用市場調節的手段來影響地產市場，房價上漲的預期依然存在，缺乏投資渠道的大量國內游資仍然在進入這個獲利豐厚的市場。開發商借用市場預期心理，也是地產泡沫盤桓不去的原因所在。

　　因而，面對目前房地產價格的現狀，政府有關職能部門不能一味埋怨和指責，應該有所作為。

　　本報經濟評論員　李銀(來源：南方都市報)

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