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8月份，我國房地產(chǎn)投資完成額景氣指數(shù)在房價的漲勢支撐下，延續(xù)了7月份的回升勢頭，住宅投資、辦公樓投資、商業(yè)營業(yè)用房投資景氣指數(shù)與房地產(chǎn)投資完成額景氣指數(shù)基本保持一致，其中住宅投資的景氣水平最低，并仍保持走低趨勢。在宏觀調(diào)控的作用下，原先投資高檔商品房的投資客正把資金轉(zhuǎn)移到寫字樓、商鋪等領(lǐng)域。此外，值得一提的是1－8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金10218億元，同比增長31．6％。其中，國內(nèi)貸款2112億元，增長8．9％，增幅同比回落近50個百分點。宏觀調(diào)控的作用是顯著的。
從開發(fā)情況來看：1－8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達到7185億元，同比增長28．8％，增幅比1－7月提高0．02個百分點。其中，商品住宅完成投資5580億元，增長27．7％；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房完成投資分別增長了30．9％和37％。1－8月，全國累計完成房屋竣工面積1．4億平方米，同比增長11．6％。其中，商品住宅竣工面積1．15億平方米，增長10．5％；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房竣工面積分別增長了18％和18．2％。分地區(qū)看，東部地區(qū)房屋竣工面積8647萬平方米，同比增長8．9％；中、西部地區(qū)房屋竣工面積分別增長了20．5％和12．7％。中西部地區(qū)的竣工面積均高于東部地區(qū)。1－8月，全國商品房新開工面積為3．69億平方米，同比增長13．7％，增幅同比回落17．5個百分點。其中，商品住宅新開工面積為2．96億平方米，增長12．2％；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積增長速度分別為24．5％和19．2％。
從以上各個指標(biāo)來看，住宅投資額、開工面積、竣工面積增速低于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的各項指標(biāo)，這也進一步印證了目前住宅投資的景氣指數(shù)低于其他項目。從銷售情況來看，形勢依舊樂觀：1－8月，全國商品房平均銷售價格為2749元／平方米，同比提高13．5％。較1－7月的平均價格2724又有提升。其中，商品住宅平均銷售價格為2525元／平方米，提高11．2％。空置面積繼續(xù)下降，8月末，全國商品房空置面積為9695萬平方米，同比下降0．8％。其中，空置時間在一年以上的商品房面積為5670萬平方米，所占比重為58．5％。當(dāng)目前物價水平不斷上漲7月份ＣＰＩ同比增長5．3％時，負利率、過于充沛的市場資金及房貸的快速增長，這些因素都大大地刺激了中國房地產(chǎn)市場的空前繁榮，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上升。
目前的國內(nèi)外因素都顯示，物價持續(xù)上漲的壓力倒逼人民幣短期利率上升，這預(yù)示著短期利率變化對中國房地產(chǎn)市場影響將是巨大的。一方面，短期利率上升，使房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，并以房地產(chǎn)價格上升的形式將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給消費者；另一方面，房地產(chǎn)價格上漲將改變“租售比”，其實這一跡象已經(jīng)出現(xiàn)，如果短期利率再上升，將導(dǎo)致住房的貸款成本接近于或高于租金回報率，并有可能提高個人住房信貸的拖欠比率，由此引發(fā)銀行的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。因此，在預(yù)期人民幣利率上升的前提下，商業(yè)銀行意識到必須提前防患房地產(chǎn)金融風(fēng)險于未然，收緊房地產(chǎn)信貸的口袋也就成了一種不得已的防御性措施。
日前，銀監(jiān)會公布了將實施《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，其中規(guī)定了借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在55％以下，并加強了對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查力度。這些信息都表明，今后房地產(chǎn)信貸的口袋將收得更嚴和更緊了。
國務(wù)院發(fā)展中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究部“中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展跟蹤研究”項目
項目負責(zé)人：劉世錦、馮飛
報告執(zhí)筆：楊建龍等
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