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郭京霞
當(dāng)房屋開發(fā)商存在違約時(shí)，業(yè)主索賠違約金，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是以個(gè)人現(xiàn)金支付的房款數(shù)額為限，還是以全部房款（包括銀行貸款數(shù)額）計(jì)算？在解約退房時(shí)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)賠償哪些損失呢？日前，北京市一中院對(duì)一起開發(fā)商逾期交房導(dǎo)致業(yè)主索賠違約金的買賣合同糾紛案件做出終審判決。法院認(rèn)定，雖有部分房款為貸款支付，但開發(fā)商已收到全額房款，應(yīng)按照全部
房款計(jì)算違約金。
2002年9月17日，薛先生與北京榮豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定薛先生向榮豐公司購買榮豐嘉園一套住房，購房款總計(jì)人民幣280312元，并約定榮豐公司于同年12月31日前交房。在出賣人逾期交房的違約責(zé)任的條款中還約定：出賣人逾期交房超過90日的，買受人有權(quán)解除合同，并按買受人累計(jì)已付款的1％向買受人支付違約金。
合同簽訂后，薛先生當(dāng)日即支付了首付款60312元人民幣。后薛先生與中國銀行北京市分行及榮豐公司共同簽訂了《樓宇按揭擔(dān)保借款合同》，辦理了按揭貸款手續(xù)。
但到2003年6月1日，榮豐公司才通知薛先生辦理入住手續(xù)，而薛先生自2003年1月開始一直在外租房住。薛先生認(rèn)為，榮豐公司逾期交房的行為已構(gòu)成違約。雙方協(xié)商未果，薛先生向法院提起訴訟，要求解除《商品房買賣合同》，并索賠購房款、雙倍定金、違約金等共計(jì)人民幣37萬余元。
在案件審理過程中，當(dāng)事人均同意解除《商品房買賣合同》及《樓宇按揭擔(dān)保借款合同》。但榮豐公司表示，違約金應(yīng)按買房人累計(jì)已支付房款的1％比例支付，而不是按照總房款的1％計(jì)算。
法院認(rèn)為，榮豐公司逾期交房構(gòu)成違約，應(yīng)支付違約金。在違約金的計(jì)算方式上，法院認(rèn)為，合同約定為按照“已交付房價(jià)額”計(jì)算，雖然房款大部分為銀行貸款支付，但開發(fā)商已實(shí)際得到合同約定的全部房款，因此應(yīng)按照全部房款計(jì)算違約金。
同時(shí)，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，違約金不足以賠償損失時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求增加。法院認(rèn)為，薛先生的損失應(yīng)包括：因逾期交房5個(gè)月給薛先生造成的房租損失，貸款利息損失，保險(xiǎn)費(fèi)損失及印花稅損失，共計(jì)18000余元。扣除已支付的2000余元違約金后，榮豐公司還應(yīng)一次性給付薛先生損失賠償金15506.26元。
《市場報(bào)》 (2004年10月26日 第七版)
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