三季度，湖北房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，保持了強(qiáng)勁增長勢(shì)頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1－8月全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資178.29億元，房屋施工面積2938.09萬平方米，商品房銷售面積539.09萬平方米，分別較上年同期增長59.4%、39.3%和62.8%。在此帶動(dòng)下，房屋銷售、租賃、土地交易價(jià)格全面上漲，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。與上年同期相比，三季度湖北房屋銷售價(jià)格上漲9.4%，較二季度漲幅擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。與上季相比，上漲1.4%，這是自2000年2季度湖北房屋銷售價(jià)格上漲以來的持續(xù)18個(gè)季度的上漲，且漲幅創(chuàng)歷史新高。

    一、湖北房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行特點(diǎn)

    1、商品房價(jià)格和私房價(jià)格雙雙拉動(dòng)房屋銷售價(jià)格的上漲。

    三季度，商品房價(jià)格漲勢(shì)強(qiáng)勁，與上年同期相比，商品房銷售價(jià)格上漲8.2%，其中，住宅價(jià)格同比上漲9.0%，非住宅上漲3.3%。在住宅中，多層住宅價(jià)格上漲11.3%，高層住宅價(jià)格上漲6.2%，別墅價(jià)格上漲13.5%，高檔公寓上漲8.1%。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫和住房二級(jí)市場(chǎng)的全面開放等房改政策全方位推進(jìn)，私有住房交易更加活躍，價(jià)格不斷攀升。與上年同期相比，私有住房價(jià)格上漲14.9%，其中，住宅價(jià)格上漲16.4%。

    2、房地產(chǎn)租賃價(jià)格小幅微升。

    房地產(chǎn)租賃價(jià)格全面平穩(wěn)回升，與上年同期相比，房地產(chǎn)租賃價(jià)格上漲1.4%，其中，住宅類上漲1.4%，廠房倉庫上漲2.1%。

    3、土地交易價(jià)格上漲迅猛。

    土地交易逐步走向市場(chǎng)，價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。國家新出臺(tái)71號(hào)令規(guī)定，8月31日以后，國內(nèi)土地市場(chǎng)將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，必須以公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓國有土地使用權(quán)。土地市場(chǎng)化程度逐步提高，開發(fā)商獲取土地的難度日益加大，刺激了地價(jià)的飆升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。三季度，湖北土地交易價(jià)格較上年同期上漲4.0%，其中，居民住宅用地上漲5.5%，其它用地上漲5.0%。

    二、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因

    1、政策環(huán)境因素。國家和省政府采取的一系列政策措施如發(fā)放補(bǔ)貼及降低購買二手房契稅等一系列政策，對(duì)樓市起到明顯的利好作用和效果。同時(shí)公積金、購房組合貸款以及住房二級(jí)市場(chǎng)全面開放等房改政策全方位推進(jìn)，使得居民購房能力和需求增強(qiáng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

    2、土地交易價(jià)格上漲的因素。土地交易的更加公開化、透明化，土地供應(yīng)減少以及政策宏觀調(diào)控因素，房地產(chǎn)業(yè)的資金減少，地價(jià)上升。三季度，湖北土地交易價(jià)格較上年同期上漲4.0%，其中，居民住宅用地上漲5.5%，其它用地上漲5.0%。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的繼續(xù)回落，將導(dǎo)致供需矛盾進(jìn)一步加劇，推動(dòng)價(jià)格上漲。

    3、需求增長因素。一是由于過去幾年來的低利率，個(gè)人住房貸款促成了房地產(chǎn)潛在需求以爆發(fā)性方式釋放成實(shí)際需求，形成了實(shí)際需求增長高峰。特別是1998年以來，我國房地產(chǎn)需求形成爆發(fā)性釋放格局，商品房銷售額的平均增長率達(dá)到GDP增長率的3.7倍。二是購房低息貸、減免稅費(fèi)、戶籍制度松動(dòng)三大政策刺激了居民購房需求。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入水平的提高，消費(fèi)升級(jí)換代，大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)都會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求。常住人口多、老外多、外來人口多、高收入者多都會(huì)推動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)。三是隨著城市化進(jìn)程的加快，市政建設(shè)和舊城改造力度加大，居民動(dòng)遷規(guī)模擴(kuò)大，購房需求逐漸擴(kuò)大，刺激了房價(jià)的快速上揚(yáng)。

    4、居民收入水平穩(wěn)步提高的因素。2004年第2季度全國商品房同比漲幅為11.6%，仍然略低于城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅11.9%。過去三年，我國商品房價(jià)格的同比漲幅一直低于城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅。根據(jù)價(jià)格圍繞購買力波動(dòng)的規(guī)律，這表明，從購買力角度來看，我國商品房價(jià)在過去幾年中已累積了相當(dāng)?shù)纳蠞q動(dòng)能，房價(jià)將會(huì)進(jìn)一步上漲。2003年武漢市人均GDP達(dá)21460元。居民收入水平的提高，刺激了購房欲望，促進(jìn)了房屋消費(fèi)。

    5、成本擴(kuò)大的因素。更多精品樓盤的出現(xiàn)和自ＳＡＲＳ后健康概念的炒作，使得無論是開發(fā)商還是消費(fèi)者都更加注重功能的配套和設(shè)施的完備，如房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、通風(fēng)、采光、環(huán)保節(jié)能，外部如居住環(huán)境、綠化景觀、休閑娛樂場(chǎng)所、車位的設(shè)置等都有了很大的改進(jìn)，房屋質(zhì)量和設(shè)計(jì)水平都比以前有了較大提高。這些都導(dǎo)致了開發(fā)成本的擴(kuò)大，最終推動(dòng)了房價(jià)的上揚(yáng)。同時(shí)投資品如鋼材、水泥等價(jià)格上漲，推動(dòng)了建材價(jià)格的上漲，9月湖北建筑材料工業(yè)品出廠價(jià)格上漲4.47%，其中礦渣硅酸鹽水泥價(jià)格上漲10.46%，硫鋁酸鹽水泥上漲26.42%，普通中型鋼材上漲26.68%，中厚鋼板上漲25.30%，優(yōu)質(zhì)型鋼材上漲31.54%，銅上漲59.75%，工業(yè)用電上漲7.36%，增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。

    6、價(jià)格方面的因素。萬通集團(tuán)董事局主席馮侖認(rèn)為，近期內(nèi)地房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升，像北京、上海、廣州等城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍有上升空間。而相對(duì)于北京、上海、廣州等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格而言，武漢房地產(chǎn)價(jià)格處于較低的盆底價(jià)格，因此，還存在著較大的上漲空間。