與往年黃金周各大房地產(chǎn)商不惜大打價(jià)格戰(zhàn)、推出各種“折、獎(jiǎng)、送”吸引買家相比，今年國慶黃金周一改常態(tài)，居然出現(xiàn)“無折扣銷售”的樓盤。不僅如此，樓價(jià)比“五一”時(shí)又有上升。

    多種因素令樓價(jià)飆升

    省統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字也表明，今年以來，廣東銷售商品房整體價(jià)格迅速提升，上半年平均價(jià)格為每平方米3785元，同比增加449.65元，增長(zhǎng)13.4％；其中商品住宅價(jià)格每平方米3568.78元，增長(zhǎng)14.4％。

    今年以來全國房?jī)r(jià)的普遍上漲已引起中央高度重視，在8月初央行公布的第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，首次提出“必須高度關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格”。僅在月余之后，建設(shè)部的房?jī)r(jià)上漲預(yù)警再次引起了輿論的高度關(guān)注。預(yù)警指出：“今年前8個(gè)月，全國房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)13.5％，房?jī)r(jià)上漲過快的問題仍需引起高度重視。”央行的報(bào)告指出，房地產(chǎn)貸款、投資總額的增幅都出現(xiàn)回落，而與供給縮小對(duì)應(yīng)的變化必然是此類產(chǎn)品的價(jià)格上揚(yáng)。

    對(duì)于今年以來廣東房?jī)r(jià)的上漲之勢(shì)，省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)陳之泉分析，今年樓價(jià)飆升的原因，客觀因素是建材上漲和相關(guān)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施；人為因素是個(gè)別發(fā)展商利用政策和市場(chǎng)信息不對(duì)稱進(jìn)行炒作，造成供不應(yīng)求的假象；個(gè)別媒體過分渲染，合力“唱漲”樓市；開發(fā)商聯(lián)手搞“價(jià)格聯(lián)盟”，不減不送等等。

    陳之泉表示，廣州樓價(jià)在經(jīng)歷了連續(xù)6年的下調(diào)后，適當(dāng)、穩(wěn)定的增長(zhǎng)是可以理解的，但過快過猛非正常上漲就值得關(guān)注。

    市場(chǎng)調(diào)節(jié)促房?jī)r(jià)增速回穩(wěn)

    事實(shí)上，從廣州的市場(chǎng)看，盡管有的開發(fā)商高調(diào)提出房?jī)r(jià)還要繼續(xù)漲，廣州市國土房管局8月份的銷售信息卻表明，從今年1月起連續(xù)7個(gè)月飆升的廣州市區(qū)樓價(jià)在8月份終于回穩(wěn)，并輕微下調(diào)38元／平方米。數(shù)據(jù)顯示，今年8月廣州市原八區(qū)商品房成交33.82億元，成交面積57.86萬平方米，商品房成交均價(jià)5845元／平方米。這與7月廣州市商品房成交均價(jià)5883元／平方米相比，略有回落，也是今年以來首次出現(xiàn)環(huán)比(本月與上一個(gè)月相比)價(jià)格回落的月份。

    這一走勢(shì)正符合不少業(yè)內(nèi)人士早前關(guān)于廣州樓價(jià)將在下半年逐步回穩(wěn)的預(yù)測(cè)，表明廣州樓市正逐步成熟，樓價(jià)主要根據(jù)市場(chǎng)供求確定，而不是盲目地被炒高。有業(yè)內(nèi)人士呼吁，在第四季度的樓市銷售旺季中，市民應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要購房，而不應(yīng)盲目追漲。

    針對(duì)此輪房?jī)r(jià)上漲的一些非正常因素，專家分析，很大程度上是由于信息的不透明、不對(duì)稱而導(dǎo)致購房人心理預(yù)期產(chǎn)生偏差。在擔(dān)心土地“斷檔”導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，害怕銀行實(shí)行嚴(yán)審貸款、還款壓力加劇的情況下，不少準(zhǔn)購房人加入了此輪購房風(fēng)潮，客觀上導(dǎo)致了需求的集中放量，進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)。

    而事實(shí)上，從廣東房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀看，施工面積和新開工面積的持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)示著后市廣東商品房供應(yīng)量仍將持續(xù)增加。今年上半年廣東商品房銷售均價(jià)大幅漲升，與廣東全省商品房竣工面積大幅減少不無關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，今年1月－6月廣東全省商品房竣工面積僅為1231.427萬平方米，較去年同期的1424.04萬平方米大幅減少了13.5％。“物以稀為貴”，竣工面積的大幅減少，為今年廣東樓價(jià)的上漲起到了“助推”作用。

    不過，從目前市況看，今年上半年廣東商品房竣工面積的減少只是“暫時(shí)性”現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年廣東商品房新開工面積達(dá)到2303.248萬平方米，同比上升了5.2％；而商品房的施工面積總量更是極為驚人，今年上半年達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的10304.43萬平方米，與去年同期相比增加了6.7％。

    施工面積和新開工面積的持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)示著后市廣東商品房供應(yīng)量仍將持續(xù)增加。巨大的新開工面積尤其是高達(dá)上億平方米的施工面積，使廣東市場(chǎng)供給壓力仍比較大，這些都將使未來廣東樓價(jià)的增速逐步回穩(wěn)。

    事實(shí)上，廣東房?jī)r(jià)在首季大幅增長(zhǎng)之后，第二季增速業(yè)已開始放緩。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年首季，廣東商品房平均價(jià)格同比上漲了15.4％，而上半年同比漲幅僅為13.4％。這說明第二季度廣東房?jī)r(jià)增速已開始“回落”，市場(chǎng)供求導(dǎo)向作用十分明顯。

    前八月投資增速為沿海最低

    從房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲之勢(shì)看，廣東房地產(chǎn)業(yè)較全國先行一步進(jìn)入調(diào)整期。2002年底至2003年初，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資一片“熱”聲中，廣東房地產(chǎn)的投資增速開始回落，并在低位運(yùn)行。與全國兩位數(shù)的高增速相比，2003年以來廣東每月增速基本要落后全國20個(gè)百分點(diǎn)左右。今年1月－8月，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資僅增長(zhǎng)8％，在全國沿海各省份中增速幾乎是最低的。

    廣東房地產(chǎn)投資的發(fā)展與全國其它地區(qū)相比，仍延續(xù)著健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，處于成熟、理性、健康的發(fā)展階段。有關(guān)人士分析，國家出臺(tái)的一系列銀行貸款收緊和限制房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)的政策將不會(huì)對(duì)廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)產(chǎn)生拐點(diǎn)作用。

    不過，在廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)當(dāng)中，有一個(gè)趨向值得關(guān)注，就是空置結(jié)構(gòu)漸趨惡化。空置一直是廣東房地產(chǎn)的老問題，尤其是早年開發(fā)的那些結(jié)構(gòu)陳舊、不適銷對(duì)路的樓盤。至今年6月底，廣東省房地產(chǎn)空置總量2215萬平方米，在高位徘徊。上半年有0.1％的微升，結(jié)構(gòu)有進(jìn)一步惡化趨勢(shì)：其中商業(yè)用房同比升25.5％，投資上升50％；合理空置即一年內(nèi)的待銷面積下降25.7％，不合理空置包括滯銷和積壓面積同比上升24.2％，滯銷面積占空置總量35％，滯銷、積壓占64％，而去年同期合理空置和不合理空置這個(gè)比例是48％和52％。不合理空置比例在首季上升10％的基礎(chǔ)上，再擴(kuò)大至目前的12％。

    有專家建議，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步調(diào)控應(yīng)抓住兩個(gè)著力點(diǎn)：一是抓住房建設(shè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整來平抑房?jī)r(jià)，為中低收入者供應(yīng)更多的低價(jià)位住房；二是抑制房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離價(jià)值的不合理上漲，防止出現(xiàn)價(jià)格暴漲的泡沫。