緊隨房價高漲之后的，是“地產泡沫”將導致中國地產走向崩潰的言論。

    中國地產真的到了最危險的時候了嗎？正過著好日子的地產商們的心突然懸了起來。

    摩根看空中國地產？

    三人成虎。僅僅是今年，發出中國地產“泡沫”論、“崩潰”論有關的預言的，遠不止三人。

    經濟學者易憲容7月份在一篇廣為轉載的文章中說，房地產業正挾持著中國整個經濟、挾持著各地方經濟。如果讓國內房地產的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅將不可避免。

    幾乎同時，摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬.羅奇在一篇研究報告稱，泡沫的產生，使中國房地產市場到了看似接近爆炸的邊緣。

    10月初，摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠挺身而出，發出了最刺耳的預言：中國地產泡沫即將破裂�！拔艺J為，這是最后的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯儲加息的不斷發展，離‘最后算賬’的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年。”謝國忠認為，上海房價和油價的下降，將是地產泡沫的反轉信號。他的觀點近日被中國媒體全面放大。

    JP摩根分析師吳向紅也表達了類似觀點。

    有海外媒體指出，中國的房屋空置率已超過國際警戒線，并懷疑中國的房地產泡沫是否已開始出現破裂。

    幾位重量級經濟學家一再重申中國地產泡沫的論調，表明摩根士丹利幾乎是在很徹底地“看空”中國地產。

    幾位地產商私下里問本報記者：謝國忠們的預言是否會成真？因為地產商們擔心，倘若“泡沫”論一旦被同樣為中國地產市場捏著一把汗的中央高層接受，那么，也許會有比此前宏觀調控政策更加嚴厲的措施在等著他們。

    建設部奉命狙擊

    2002年底，當國家發改委王小廣先生鄭重其事地發出中國房地產出現泡沫的警告時，國家建設部則保持沉默。

    但現在，建設部不再選擇沉默。以建設部政策研究中心主任陳淮博士牽頭的課題組就此寫出了一份報告，得出的結論是：中國地產泡沫論并不成立，中國房地產金融危機在可控范圍內。這份報告在今年9月底已初步形成，近日見諸報端。

    “我們的確就是針對那些‘地產泡沫論’者才出臺了這份報告。”記者在第一時間采訪了課題組成員、建設部政策研究中心趙路興處長。他說，國外某些機構只是根據一份數據報告或者是一種現象就將中國地產蓋上了泡沫的帽子，這是一種極端行為，可能更具有炒作意義。而我們這份報告是整個課題組長期以來進行的一系列科研成果的綜合，之前，只是分散地針對某個觀點向外發布過，這次是個匯總。

    據了解，這份報告的縮寫版以及建設部住宅與房地產業司的調研分析報告，已上報至國務院。

    “中國的經濟不同于外國的經濟，它是更為復雜的�！壁w路興說，目前中國地產的真實現狀應該是“局部過熱，結構有一些問題�！壁w路興再次強調報告中所得出的觀點：“即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是‘泡沫經濟’”。

    陳淮博士對本報記者說，“我從來沒有說中國房地產一點泡沫都沒有，但也沒有說中國房地產整個都出現了泡沫”。正如“泡沫論”的主要論據是目前中國的高房價一樣，陳淮也用房價來回應“地產泡沫”論：“未來10年，中國房價還將平穩上漲�！�

    “現實房價在發展過程中必然有漲有跌、有起有落，甚至是大漲大跌、大起大落。”趙路興指出，從中長期趨勢看房價總是看漲的。

    “實際上，現階段房價下跌不一定就是好事�！壁w路興指出，“如果住房降價，首先是廣大有房居民因‘住房資產縮水’而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產生一種特殊的‘住房資產負債’，甚至導致所謂‘理性違約’，由此帶來的金融風險和社會負面作用可想而知。”

    需求的“真實論”和“虛假論”

    中國“地產的供給將可能嚴重超過需求。新房屋的供給量在以每年20-30%的速度增長著。中國人的家庭收入幾乎不可能以類似的速度增長。因此，為了滿足對房地產的需求，儲蓄所占家庭財富的份額將不得不下降。這也就是為什么最近的家庭儲蓄存款在急速地下降的原因”，謝國忠認為，“當家庭需求隨著儲蓄份額的減少而放慢的時候，供給卻在持續上漲。這兩者的結合將導致房地產價格進入低迷時期�！�

    “絕大多數(中國)城市，房屋的平均銷售價格在家庭年收入水平的10倍以上，”謝國忠撰文指出，這對于大多數家庭來說是不可能承擔得起的。而“在最火爆的那幾個市場中，投機性的虛假需求可能占到了總需求的20%。因為在真實利率為負值的情況下，房地產價格在迅速上漲，投機性的虛假需求就會走上前臺。這種需求的重要性限制了地方政府鎮壓或者說是制裁投機的可能。”

    謝國忠進而得出他的結論：“中國的基礎貨幣投放迅速增加，也創造了巨大的房地產泡沫。這個泡沫將在數月內破裂，不會超過一年。上海是這次經濟泡沫的地震中心”。

    但是，趙路興回答說，“目前的住宅需求仍是真實需求�！�

    建設部政策研究中心的專題報告依舊是那個我們聽了很多次的“古老論據”：到2020年，我國城市化水平將達到55%～60%，城鎮居民將增長到8億至8.5億人，人均住房面積可能要達到35平方米。僅此一項構成的現實需求是每年須新增住宅5.4億平方米。