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監(jiān)管利劍指向房產(chǎn)信托
銀監(jiān)會(huì)為相關(guān)管理辦法公開征求意見，信托資金運(yùn)用將受諸多限制
在整頓商業(yè)銀行房貸之后，銀監(jiān)會(huì)昨天將其擬定的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》(下稱《辦法》)進(jìn)行為期一個(gè)月的公開征求意見。《辦法》首次明確規(guī)定，房產(chǎn)信托不得投資于境外不動(dòng)產(chǎn)且須委托符合條件的銀行托管信托資產(chǎn)，而當(dāng)房產(chǎn)信托資金未能實(shí)現(xiàn)收益時(shí)，信托公司和銀行均不得收取相應(yīng)的費(fèi)用。《辦法》擬首次允許房產(chǎn)信托突破信托合同200份的政策限制。
為房產(chǎn)信托設(shè)投資禁區(qū)
《辦法》首次明確了房
產(chǎn)信托的諸多禁區(qū)。
《辦法》規(guī)定，信托公司運(yùn)用房地產(chǎn)信托資金時(shí)，不得將房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用于非不動(dòng)產(chǎn)和投資于境外不動(dòng)產(chǎn)。與此同時(shí)，信托公司更不可以承諾和擔(dān)保等方式，令房地產(chǎn)信托資金就任何人的任何責(zé)任或債務(wù)承擔(dān)責(zé)任、與受托人的固有財(cái)產(chǎn)或不同委托人的信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行相互交易。而與信托公司有任何關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)公司亦被列入房產(chǎn)信托的投資禁區(qū)。
不僅如此，小型房地產(chǎn)公司亦被圈在房產(chǎn)信托的投資范圍之外。《辦法》稱，房產(chǎn)信托涉及的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的注冊(cè)資本應(yīng)不少于1000萬元人民幣，且其中至少有2人在房地產(chǎn)投資管理方面具備5年以上可追溯的記錄。
實(shí)現(xiàn)收益方可收費(fèi)
為確保信托資金委托人的利益，《辦法》首次明令信托公司須為每一個(gè)房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃建立單獨(dú)的會(huì)計(jì)賬戶，并在保管人處開立單獨(dú)的信托資金專戶。信托投資公司不得以任何名義將信托資產(chǎn)歸入固有財(cái)產(chǎn)，不得將其與固有財(cái)產(chǎn)混同、混用或相互抵消。而在無約定新運(yùn)作計(jì)劃時(shí)，信托公司須將房產(chǎn)信托投資產(chǎn)生的回流資金存入信托資金專戶且不得挪用。
在履行上述義務(wù)后，信托投資公司和商業(yè)銀行可從信托收益中收取管理費(fèi)。信托投資公司和商業(yè)銀行分別收取信托收益的15％和5％作為管理費(fèi)和保管費(fèi)。但當(dāng)房地產(chǎn)信托資金未能實(shí)現(xiàn)收益時(shí)，信托投資公司和保管人不得收取管理費(fèi)或保管費(fèi)。
這是銀監(jiān)會(huì)首次對(duì)信托業(yè)制定“無收益不得收費(fèi)”的政策。
突破200份合同數(shù)限制
“目前我國房地產(chǎn)信托總量約有150億元，和銀行貸款相比數(shù)量很小，所以房地產(chǎn)信托并沒有成為整頓對(duì)象。”銀監(jiān)會(huì)非銀行機(jī)構(gòu)監(jiān)管部主任高傳捷否認(rèn)房產(chǎn)信托成為整頓對(duì)象。備受業(yè)內(nèi)詬病的信托合同200份數(shù)量限制在《辦法》中首次被政策性突破。《辦法》稱，信托公司開辦房地產(chǎn)信托可以不受此政策限制，但須獲得銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。
但并非所有信托公司均可獲得此政策優(yōu)惠。銀監(jiān)會(huì)為申請(qǐng)獲得此優(yōu)惠政策的信托公司設(shè)置了高門檻：如在提足各項(xiàng)準(zhǔn)備金后其凈資產(chǎn)不低于人民幣5億元；過去兩年連續(xù)盈利且信托業(yè)務(wù)收入占公司總收入的60％以上；過去兩年辦理的信托業(yè)務(wù)中，沒有損害委托人或受益人利益的不良記錄；公司已累計(jì)發(fā)行房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃3次以上，且信托計(jì)劃已經(jīng)結(jié)束并實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益等等。此優(yōu)惠政策許可證有效期僅為2年。
不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃存續(xù)期限不得少于3年，最低募集金額不得少于5億元。倘若募集金額未達(dá)5億，該信托不能成立。
若違反有關(guān)規(guī)定且造成投資者損失時(shí)，信托公司須賠償投資者損失。 本報(bào)記者 謝艷霞 實(shí)習(xí)生 郭曉莉
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信托公司年內(nèi)實(shí)施分類監(jiān)管
繼對(duì)股份制商業(yè)銀行實(shí)施分類監(jiān)管后，銀監(jiān)會(huì)正醞釀對(duì)信托公司實(shí)施分類監(jiān)管。高傳捷稱，信托公司分類監(jiān)管辦法已完成制度論證，年內(nèi)爭(zhēng)取完成具體的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。
信托公司分類標(biāo)準(zhǔn)將主要體現(xiàn)在《信托公司治理結(jié)構(gòu)指引》、《信托公司內(nèi)部控制指引》和《信托公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)監(jiān)管》等法規(guī)中。銀監(jiān)會(huì)目前已將兩部《指引》的初稿下發(fā)有關(guān)單位征求意見。根據(jù)這些將出臺(tái)的法規(guī)，信托公司將被分為“一般”、“優(yōu)秀”和“差”等不同級(jí)別，并據(jù)此接受分類監(jiān)管。
謝艷霞| 責(zé)任編輯：張克然姚虹 | | | （來源：南方都市報(bào)） | |
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