在今年國家宏觀調控風頻吹、房地產業“降溫”的背景下，房地產公司前三季度的表現引起不少業內人士的關注。據記者大致統計，今年房地產上市公司前三季度預喜與預憂的都有所增加，業績分化趨勢明顯。預增公司有所增加

    據本報信息部統計，目前房地產板塊前三季度業績已經預增的公司達十余家，與去年同期相比增長50%左右。 10月12日率先發布三季報的金融街(資訊 行情 論 壇)（000402），以主營業務收入、主營業務利潤、凈利潤及每股收益指標的同比大幅增長，繼續煥發著地產龍頭企業的風采；10月16日剛公布三季報的新上市公司華發股份(資訊 行情 論壇)（600325），業績也保持了較迅猛的增長態勢。

    此外，渝開發(資訊 行情 論壇)（000514）借其鳳天錦園高檔住宅小區二期工程和長壽世紀新城項目一期工程，在下半年陸續建成并相繼投入市場實施預售或銷售，今年三季度首次預增；去年1-9月虧損的先鋒股份(資訊 行情 論壇)（600246）也借其亞運一期項目和新城國際一期項目將使公司第三季度實現盈利；光彩建設(資訊 行情 論壇)（000046）今年第三季度有新樓盤推向深圳市場，因此今年亦首度預增；萬科（000002）在半年報提到“當期房地產結算項目的毛利率較上年同期有較大幅度提升，在未來這種變化則將更進一步強化”。收入確認影響大

    據統計，今年1-8月的房產價格仍持續13.5%的漲幅，房價穩中有升而成本基本未變，使得有競爭優勢的房地產毛利率進一步提高，行業景氣程度不減。

    華夏證券研究所研究員張燕介紹說，房地產業一般屬于周期季節性行業，一般的房地產公司營業收入與項目結算期關系很大，很多公司無法以季為單位平衡到單個報告期；其項目如在三季度或下半年確認收入，自然會推動業績的快速增長。因此，房地產板塊才會有盈利劇增的現象，但投資者應謹慎對待，不能簡單地把上市公司的業績數據用來作同比對照。

    世茂股份(資訊 行情 論壇)（600823）10月14日發布今年1-9月業績環比預增100倍以上的公告，就相當引人注目———公司預計前三季度實現的凈利潤環比將增加10500%以上，與今年上半年度相比將增加100%以上。對于這一搶眼的增長數額，世茂股份證券事務代表俞峰解釋道：公司今年前三季度的營業收入主要來源于湖濱花園項目的收益和上半年兩個股權轉讓款項，這可以算是收獲期的成果；并且去年同期實現的凈利潤僅為98.6萬元，環比基數較小，因而倍數顯得較大。

    對此，張燕也分析認為世茂股份的湖濱花園項目逐年出售，連做了3年，到最近才做出最終財務結算，因此凈利潤猛增百倍。預虧預降前赴后繼

    “有人歡喜有人憂”。在預增公司增加的同時，為數不少的房地產公司也出現了業績大幅滑坡的跡象。目前上市公司業績預告中預喜占了大部分，但在為數不多的預虧或預降公司中，房地產公司竟然也占了相當的比例。

    如利嘉股份(資訊 行情 論壇)（600696）日前預告三季度業績同比將下降50%以上；由于公司上半年的每股收益僅為一分錢，而去年三季度公司每股收益也只有一分錢，這意味著公司今年1-9月的每股收益最多只有一分多錢。2003年度因資產置換變身為房地產公司并一舉扭虧、今年前期也還盈利的中房股份(資訊 行情 論壇)（600890），也已預告2004年前三季度業績將虧損；ST吉輕工(資訊 行情 論壇)（000546）因下屬房地產企業銷售收入急劇減少，預計前三季度將虧損1000-1500萬元；10月18日，又有天宸股份(資訊 行情 論壇)（600620）、ST鴻基(資訊 行情 論壇)（000040）兩公司預告業績同比下降超過50%。剛公布三季報的ST興業(資訊 行情 論壇)（600603），每股盈利也僅有0.02元。

    另外，還有相當部分公司雖然尚未發布預警公告，但其三季報業績卻難以令人樂觀。如從未報虧、2003年度每股盈利尚達0.25元的深長城（000042），今年中期已出現金額不小的虧損；天房發展(資訊 行情 論壇)（600322）、運盛實業(資訊 行情 論壇)（600767）等一批公司，從目前來看也正繼續在業績持續下滑的軌道上運行。內擾外困造成滑坡

    中房股份將虧損的原因歸于確認的商品房銷售收入較上年同期減少，及受本年中期計提國債投資減值準備影響，同時經營活動產生的現金流量凈額也不樂觀；利嘉股份繼1998-1999連續兩年虧損被ST后，再度在虧損線上掙扎。據悉，該公司原已開發完成的房產銷售處于尾聲，新開發項目則還未啟動或實現銷售；加上主營業務收入來源于低端住宅房產銷售，毛利率與去年商業店面銷售比出現大幅下降。ST吉輕工的虧損，則是源于下屬房地產企業已開發完成項目的銷售處于收尾階段。

    部分預降、預虧公司的經營狀況惡化也與非市場因素有關。如中國證監會北京監管局給中房股份下達了限期整改通知書，可見該公司在法人治理、內部管理方面當存在諸多漏洞；該公司第一大股東中國房地產開發集團公司和第二大股東上海唯亞實業投資有限公司所持公司的股權，也因借款合同或股權轉讓糾紛而被司法凍結；所在地的工商管理局，還拒絕了公司在經營范圍中增加“實業投資”的申請。一度入選上證30指數樣本股、成為市場追逐熱點的利嘉股份，其大股東、關聯方紛繁復雜的股權關系和幕后灰色的資本運作，也投資者留下了很多懸疑或難解之謎。分析人士認為，房地產公司規模、背景等基礎條件的差異和今年國家實施的一系列“降溫”政策，是造成該板塊業績加快分化局面的主要原因，而且這種趨勢還僅僅是個開始。

    據悉，土地使用權交易的“招拍掛”及政府紛紛實施建筑施工低價中標政策，是房地產業今年尤其是下半年競爭日益加劇的主要原因，缺乏足夠實力的公司毛利率迅速走低；加之部分公司報告期內施工任務不足、已建成項目的銷售處于收尾階段或未達到結轉收入條件，而固定費用照常發生，更使相當一批從未報虧的房地產公司業績出現明顯滑坡。

    專家預計，隨著土地、金融市場的規范，如同進入完全競爭階段的家電行業，只有那些資信好、專業能力強的實力派企業能生存下來并贏得更大的市場份額；與此同時，越來越多的資質較差的公司將被最終淘汰出局，而且這種兩極分化的趨勢正呈加快勢頭。