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晨報記者林勁榆
信托在房地產前期開發中的融資功能得到進一步確認。昨天，中國銀監會發布了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》，根據辦法的有關規定，在有條件的情況下，房地產信托公司可以向不完全具備土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的房地產項目提供信托貸款。這一新政的出臺意味著，房產
信托有望與銀行貸款形成錯位競爭。
自去年6月央行出臺121號文件以后，房地產信托在2003年第四季度突然“井噴”，品種數量和金額分別比第三季度增加22個和22.9億元。
在上海市場中操作房地產融資的專業人士向記者透露，對于房地產開發企業來說，在取得“四證”前，需要大量資金交納土地出讓金、建設準備金等，這個階段往往是房地產企業的資金饑渴期。“121號文件”后，從防范風險的角度出發，銀行拒絕向“四證”不全的房地產開發企業提供貸款，企業的自備資金要求驟然提高。但是房地產信托能否給“四證”不全的開發企業貸款一直沒有明確規定，這使得去年下半年開始，成本相對較高的信托成為房地產企業重要的“過橋”貸款來源之一，但是管理的不規范使房地產信托在繁榮背后蘊藏巨大風險。
據悉，目前市場上發行的房地產信托產品期限大多為1至3年，預期年收益率普遍在4%到5%之間，有的甚至高達8%，而銀行人民幣存款利率3年期為2．52%，兩年期只有2．25%；3年期國債年利率也只在2．3%左右。高收益的同時也意味著高風險。由于信托產品并不保本，所以一旦發生風險，投資者則可能虧損嚴重。有些信托公司只宣傳了“預期收益率”，卻沒有講清楚風險投資帶來的“實際收益率”。
上海市久欣律師事務所白文勝向記者表示，剛剛頒布的《辦法》最大的亮點在于對信托的風險監管予以明文規定，向“四證”不全的項目發放貸款前，在項目評估方面大量引進社會資源，并且留出5%的額外風險準備金。以貸款方式運用房地產信托資金時，要專款專用，并且引入銀行的貸款風險控制辦法。在以投資方式運用房地產信托資金時，信托公司要獲得相當的股權，并且必要時派出專業顧問參與管理。
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