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本報記者 許黎珊
如今，開發商除了考慮自己所售樓盤的房價、位置等要具有特色之外，會所也是銷售中的另一大賣點。但據一位熟知內情的人士對記者透露，北京各社區會所的虧損率高達60％。在一些已入住的社區中，不少的開發商已經嘗到了少人光顧、虧損嚴重的苦酒，有的甚至因無法維持高昂的運營費用而被迫關閉。如何打開社區會所經營慘淡的局面是目前開發商、
經營者撓頭的問題。
現狀 香餑餑成燙手山芋
目前，北京大部分樓盤的會所占地都在1000－5000平方米之間，有的甚至更大。記者在東四環附近的一個社區會所了解到，雖然其面積只有1000多平方米，但僅購置健身房的運動器材等設備就花了8萬元左右，游泳池的投入就更多了。從去年6月份開始運營到現在，除了頭兩個月的一兩萬利潤外，接下來就直線下降，現在也就在2000元左右。就拿游泳池來說，剛開始每天有十幾個業主前來，但是由于門票貴得離譜，一些喜歡游泳的業主也避而遠之。
此外，維護成本過高也是這個“燙手山芋”形成的一個原因。據一位樓盤主管介紹，在會所的運營費計算中主要包括設備維護費、電費、空調費、人工費等，按中等會所來計算，設有餐廳、健身房、游泳池，每月的維護費在30—40萬元之間。如果光顧的業主多，倒也勉強能做到收支平衡，可實際情況多是門庭冷落。因此，會所經營策略就成為一個關鍵問題。記者在采訪中也發現了一些經營不錯的會所，一直保持著良好的運營態勢，那么，到底是什么樣的策略讓會所既能良好的運營，又能滿足業主的需求呢？
出路 告別奢華突出特色
會所的慘淡經營給前期策劃、功能定位提出了全新的要求，它有別于小區內的配套設施，是專門為提高業主生活品質而興建的服務設施。因此現代的會所更需要符合小區的需求，根據社區業主的特點、樓盤銷售的市場定位來合理設計會所應有的基本功能。有業內人士分析，會所的前期規劃、市場定位是關鍵，這樣才能使社區的核心功能得到最大限度地釋放。過高或過低層次的定位都將難以在未來的市場中立足，尤其是不能一味地追求高檔奢華，以往只要建設一個高檔會所就能身價翻漲、“一俊遮百丑”的做法將難以為繼，現今只有結合樓盤的消費層次和能力，科學配置社區功能，貼近項目搞特色，會所才能有所出路。
一位正在選房的鄒小姐這樣告訴記者，社區會所是否方便是她比較看中的，豪華與否并不重要，起碼希望不用再到處去找吃早點的地方。年輕人工作都比較忙，在年輕人比較多的社區里像24小時超市是不能缺的，酒吧、咖啡吧也最好不要少，而像配鑰匙、修皮鞋之類的小生意鋪子也應該存在。
前景 “泛會所”概念另辟蹊徑
慘淡經營的現狀使不少會所經營者開始另尋出路，推出了開放式會所、連鎖經營性會所等變種，也就是所謂的“泛會所”概念。這類會所的經營范圍不再局限于本小區業主，而是通過銷售會員卡的方式，適當地向社會開放，從而增加會所的利用率。
一位銷售主管坦言，無論是開發商還是經營者都不可能永遠對會所進行高額的補貼。因此，在2004年上半年，各樓盤的內設會所除了滿足業主的需求之外，紛紛開始嘗試對外開放的經營模式，希望獲取盈虧平衡點。一物業管理企業的會所負責人也認為，單純為業主服務的會所，不會有很好的發展空間。在引入市場機制后，能夠建設更加符合區域消費市場特點的配套工程，使這些商業配套更好地體現生存價值，使之真正具有生命力。
有關專家分析認為，小區會所經營可以適度地根據項目檔次、居住人群、周邊環境等情況實行不同的經營模式。像打規模品牌的大開發商可以讓旗下各項目的所有業主共享這些社區會所的使用權。物業管理公司提供菜單式服務標準，業主根據個人具體情況進行選擇，并按服務種類繳納相應費用，也可以聘請顧問或承包出租的方式，將會所的經營管理權交給專業的酒店公司、會所公司，以期提升會所的經營品質。
《市場報》 (2004年10月15日 第五版)
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