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國際金融報記者 陳冠中
個人抵押商品住房保險，簡稱“房貸險”，是一種保證保險。目前各銀行普遍規定，購房者向銀行貸款的同時必須在保險公司購買房貸險。其基本模式是：房產商將商品房銷售給需要貸款的業主，業主向銀行申請貸款，銀行要求業主將所購的房屋進行抵押，并向其指定的保險公司購買房貸保險。銀行憑房屋抵押借款合同和房貸保險等給予貸款。
目前保險公司提供的房屋貸款保證保險基本上分為兩種，一種是單純的房屋保險即房貸險，保險責任包括火災、爆炸等意外事故，暴風雨雪、泥石流、臺風等自然災害以及空中運行物體墜落和外來物體倒塌等給房屋造成的損失；另一種是綜合險，在房屋保險的基礎上再加上還貸保證保險，即保障被保險人在保險期限內因意外傷害死亡或傷殘時，對銀行的還貸責任由保險公司承擔。
當前由于加息預期的影響，不少購房業主提前還貸，引發了大規模的退保潮，保險公司正面臨著賠錢的尷尬。
尷尬的處境
房貸險當初之所以被設計出來，主要的出發點并不是為了化解房屋損失、人身傷亡給購房者帶來的風險和損失，而是為了彌補在這種情況下，由于購房者無力還款，導致銀行出現的風險和損失。
有關資料顯示，近年來國內房貸一直保持著高速增長的態勢，去年國內房貸就已經達到1萬億元，而購房者通常要在保險公司購買房貸險。房貸險的賠付率低，是賺錢的險種，一直以來是各家保險公司爭奪的熱點。
為了招攬到業務，不少保險公司通常給銀行高額傭金，個別保險公司給銀行的傭金比例甚至超過了20%。可一旦退保，交給銀行的高額傭金無法追回，損失也只能由保險公司自己來承擔。
但最近幾個月，隨著銀行加息的呼聲越來越高，一些購房者因此急于提前還貸。而購房者還貸后，由于房貸險沒有到期，保險公司自然得退還剩余的保險費。
據了解，由于退保高發，老牌保險公司的房貸險業務面臨虧損。在退保時，保險公司要依據保險條款中的計算方法，除掉已經發生的保險費用，還要扣除代理費、手續費等。而在房貸險推出的初期，各家保險公司為了爭奪這一經營風險相對較小的險種，紛紛給代理機構提高代理費，8%的代理費規定被許多公司抬高到了20%甚至30%。以如此高的代理費來算，保險公司經營房貸險至少要5、6年才能持平，可現在購房者往往在3、4年后就提前還清貸款，保險公司多支出的代理費沒法追回，只能自掏腰包。因此，不少保險公司選擇了收縮這項業務。
分期支付
曾有不少人提議，將房貸險由目前的一次性收取保費的模式改變為分期收取，使得保險公司分期支付銀行手續費，從而消滅一次性支付手續費而無法追回的問題，將會降低退保帶來的虧損風險。業內人士則認為，這種方式的操作性不強，比如投20年的房貸險，每年繳一次，保險公司和銀行都覺得麻煩，公司操作的成本也比較高。
但在房價節節攀升的上海，早在今年3月份就已將房貸險保費由躉繳變為一年一付。太平洋保險公司上海分公司有關“選擇性”方式支付房貸險的新條款在通過保監會審批后出爐。凡在其合作伙伴———工行上海市分行各個支行申請購房貸款的借款人，都將可以選擇一年一付或一次性付清兩種方式之一向太保繳納房貸險的各項費用。
近年來上海市房地產業高速發展，上海目前的房貸險市場極為龐大。市場資源豐富、出險率低的房貸險一直被視為保險公司的暴利險種，也是各家保險公司必爭的。
上海市銀行同業公會秘書長朱德林在評價這一房貸險新條款時表示，對房貸險中一些不合理的因素加以改革，對消費者是有利的，對其他銀行應該也是一個震動，會推動房貸險進一步向合理的方向邁進。他同時表示，如果是合理的，對市場有利的，就會促進房貸險制度的完善。
目前上海財險公司對房貸險采取限額的方式進行投保受理，對于貸款額超過100萬元的客戶，保險公司會要求客戶幫他尋找其他保險公司與其進行共保。
曾幾何時，上海的房貸險市場一度是財險公司業務中最主要的一塊業務指標和利潤來源。然而，今年房貸險在上海已失去早些時候的風光，不再成為眾多保險公司力推的主打產品。
上海的房貸險市場一度比較混亂。保險公司為了爭奪客戶，除了要給客戶一定的“明折”，還要給按揭中介一定的“暗扣”。如果消費者提前還貸，保險公司必須自己掏錢把“暗扣”部分補給客戶。在客戶提前還貸比較普遍的情況下，一些保險公司的此類按揭險非但不賺錢，反而賠錢。
原來是保險公司求著銀行，現在，保險公司紛紛開始遠離房貸險市場，手續費也從40%至50%降到目前的10%至15%。
現在保險公司都在加強經營風險控制力度，一些保險公司還專門聘請國外精算師利用國外的風險核算法對現有房貸險進行分析，最終報告顯示的風險問題嚴重性超出這些公司的想象。
另辟蹊徑
在浙江，太平洋產險公司杭州分公司走在了房貸險改革的前列。10月12日，太平洋產險公司杭州分公司針對保險條款中有損消費者利益的問題公布了相應的解決方案：經中國保監會及太平洋產險總公司的批準，除了原有的躉繳保險費方式外，客戶還可選擇分期付款方式。對房貸險實行分期付款，這在浙江省內是第一家。
一直以來，各保險公司對房貸險一律采用躉繳保險費的辦法，比如，消費者向銀行申請貸款年限為20年的房貸，就必須一次性全部繳清為期20年的保費。這樣，消費者一次性支付的保險費往往高達數千元。更復雜的是，現行的躉繳保費率因保險期限不同而變化，如果消費者提前還貸的話，需要依據原來約定的保險期限和實際有效保險期限的不同來計算退保保費，消費者不僅不易弄懂，而且容易引發爭議乃至糾紛。
太保產險杭州分公司新推出的房貸險分期付款條款就簡單多了，消費者可以像繳納車貸險一樣，按保險年度每年繳納一次房貸保費，年繳保費則以貸款余額為基數計算，每年的費率也是固定的，為1‰。如果提前還貸，保險合同即時自動終止，不存在退保的問題。
房貸險實行分期付款對消費者的好處是顯而易見的。除了保費計算、退保保費折算方式更通俗、更透明外，首付保費也減少了，“待繳保費”部分掌控在消費者手中，不僅減少了利息損失，也便于消費者個人理財的安排。
太保產險杭州分公司副總經理李增培透露，該公司除推行房貸險保費按年度繳費外，下一步還將推行按月繳費的方式，以進一步方便消費者。
在北京，盡管退保比例增加，但房貸險仍被保險公司視為優質險種。據業內人士透露，北京房貸險市場的銀行手續費不像南方那樣高得離譜。在個人房貸異常活躍的北京市場上，房貸險業務量穩中有升。
因提前還貸而日益攀升的房貸險退保率無疑影響了保險公司的盈利。據透露，去年北京市場房貸險的退保率平均達到10%左右，今年這一比例勢必會更高。盡管如此，保險公司依然表示，房貸險在目前是利潤險種。經過測算，即使加上付給銀行的手續費，只要保戶不是在貸款一年之內退保，保險公司就不會發生虧損。
《國際金融報》 (2004年10月15日 第十九版)
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