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事實(shí)上，房產(chǎn)開發(fā)商對于“東部新城”概念的炒作久已有之，只是當(dāng)規(guī)劃還停留在“市場風(fēng)聞”的基礎(chǔ)上時(shí)，幾乎所有貼“東部新城”商標(biāo)的樓盤，其銷售都或多或少遭遇了“滑鐵盧”
隨著9月底東部新城總體規(guī)劃方案的面世，寧波“城市東擴(kuò)”大計(jì)終于走出了深閨。未來的東部新城西起世紀(jì)大道，東至東外環(huán)線，總面積16平方公里，核心區(qū)域容納工作和居住
人口15萬。
在已經(jīng)落實(shí)規(guī)劃的九大功能區(qū)中，位于新城和老城交界地區(qū)的核心區(qū)域尤其值得關(guān)注。在發(fā)展商務(wù)辦公的同時(shí)，該地區(qū)未來要著力建造水鄉(xiāng)特色的鄰里社區(qū)，成為寧波城市形象的代言。新城建成后，將與側(cè)重商業(yè)文化的三江口老城區(qū)一起，構(gòu)筑寧波“一城兩心”的城市空間新格局。
“東部新城的規(guī)劃與落實(shí)對于寧波房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生的影響是顛覆性的。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉在聽到消息的第一時(shí)間判斷說，“按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，土地價(jià)值由現(xiàn)狀和未來投入所導(dǎo)致的稀缺性決定。如果寧波政府打造兩個(gè)城市中心的決心堅(jiān)定的話，那么現(xiàn)有的土地區(qū)域分配格局將被徹底打破，開發(fā)商在東部提前儲備的土地將獲得大幅升值。”
事實(shí)上，房產(chǎn)開發(fā)商對于“東部新城”概念的炒作久已有之，只是當(dāng)規(guī)劃還停留在“市場風(fēng)聞”的基礎(chǔ)上時(shí)，幾乎所有貼“東部新城”商標(biāo)的樓盤，諸如“新天地”、“淺水灣”等，其銷售都或多或少遭遇了“滑鐵盧”。其中“淺水灣”二手房價(jià)格，自5月份以來最高曾下跌過近1000元/平方米。
上海漢宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿認(rèn)為，炒概念的人最開心的事情莫過于概念被落實(shí)。現(xiàn)在東部新城的藍(lán)圖繪就，整個(gè)社區(qū)建設(shè)都將獲得政府的支持，許多持幣觀望的買家必然會跟進(jìn)投資，樓價(jià)大幅攀升只是一個(gè)早晚問題。他樂觀地預(yù)測，只要政府運(yùn)作得當(dāng)，未來寧波甚至可能出現(xiàn)類似上海浦西浦東兩處樓市雙峰對峙，互相扶持的局面。
雖然專家們都對“東部新城”概念下的寧波樓市新一輪發(fā)展充滿信心，但也指出，寧波是一個(gè)制造業(yè)的城市，其經(jīng)濟(jì)重心一直偏向于生產(chǎn)和物流，營造社區(qū)的經(jīng)驗(yàn)不足。“在缺乏現(xiàn)代服務(wù)業(yè)支撐的情況下營造兩個(gè)中心城區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。”華偉表示，如果寧波房產(chǎn)市場現(xiàn)有的增量需求不足以承擔(dān)兩個(gè)中心城區(qū)的供應(yīng)，將必然導(dǎo)致舊的中心的衰敗和新的中心的崛起。因此，政府在整個(gè)東部新城營造中的立場和投入尤其值得關(guān)注，只有政府投入加大，新舊城區(qū)的相關(guān)土地才會同時(shí)從政策中獲利。
施宏睿也認(rèn)為，寧波政府對房地產(chǎn)發(fā)展一貫持“韜光養(yǎng)晦”策略，主要是希望房價(jià)能與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展保持合理的同步增長比例。但隨著“一城兩心”從圖紙走向現(xiàn)實(shí)，寧波樓市所積聚的潛力必然會得到合理釋放。
按照一般城市營造規(guī)律，衛(wèi)星城鎮(zhèn)的開發(fā)最終是為了控制價(jià)格，打壓炒風(fēng)，疏散人口。外圍供應(yīng)量的加大將緩解市區(qū)供應(yīng)的不足，同時(shí)外圍樓盤較低的價(jià)格也有利于緩和當(dāng)下房價(jià)過猛的上漲勢頭
整個(gè)長三角最會變戲法的大概就是杭州樓市了，在關(guān)于“杭州土地稀缺性”的論述甚囂塵上的同時(shí)，杭州市政府正不斷通過規(guī)劃開發(fā)周邊“衛(wèi)星城鎮(zhèn)”，向市場釋放大量土地。從杭州地圖上看，單單在杭州繞城公路以西、02省道沿線，便密集了20余個(gè)動輒上千畝的超級大盤。“西進(jìn)”概念下的閑林板塊，因此格外受到重視。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)閑林板塊開發(fā)土地面積達(dá)1.8萬畝，開發(fā)土地儲備量更是高達(dá)3萬余畝。僅閑林鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，02省道沿線已經(jīng)出讓的土地總量便達(dá)6000余畝，17個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目已陸續(xù)啟動建設(shè)。剛剛出爐的《閑林鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》在籌劃“南商北住”的同時(shí)，更是把原先薄弱的配套規(guī)劃放在重要位置：連接文一路延伸段的南北向道進(jìn)入前期準(zhǔn)備之中，區(qū)域內(nèi)兩大變電站一個(gè)已建成一個(gè)在建，2006年污水管網(wǎng)、天然氣管道建設(shè)完成等等。
杭州樓市對于城西板塊的運(yùn)作一貫成功，如今籠罩在大“城西”光環(huán)下的閑林，自然也擁有比較旺的人氣。浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生表示，自從前年進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)以來，閑林板塊的銷售情況還屬正常。由于城西市場的號召力較大，開發(fā)商的信心也比較足。
相較于杭州市區(qū)8000至10000元/每平米的樓市均價(jià)，當(dāng)前徘徊在5000元/每平米以下的閑林房價(jià)自然是誘人的“香餑餑”。聰明的超級大盤開發(fā)商們在交通網(wǎng)絡(luò)配備沒有到位時(shí)，首先把目標(biāo)鎖定了擁有代步工具的白領(lǐng)階層，先期推出排屋、高級公寓等中高檔以上的住宅，加上誘人的價(jià)格，自然不愁賣不動。施宏睿認(rèn)為，隨著市場的成熟，投資者的心態(tài)已日趨專業(yè)。閑林板塊的開發(fā)商在價(jià)格定位和客戶群搜索方面做得非常成功，其銷售前景值得看好。
華偉則從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度分析說，杭州樓市的需求存在國際化和本土化兩種需求，在周圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)稀缺性一般的情況下，開發(fā)閑林這樣的外圍板塊主要應(yīng)該定位于本土市民的置業(yè)需求，同時(shí)通過市場杠桿調(diào)節(jié)中心城區(qū)房價(jià)。
按照一般城市營造規(guī)律，衛(wèi)星城鎮(zhèn)的開發(fā)最終是為了控制價(jià)格，打壓炒風(fēng)，疏散人口。外圍供應(yīng)量的加大將緩解市區(qū)供應(yīng)的不足，同時(shí)外圍樓盤較低的價(jià)格也有利于緩和當(dāng)下房價(jià)過猛的上漲勢頭。但要達(dá)到疏散人口的目的，則必須盡快完善交通等配套設(shè)施，并逐漸將開發(fā)重心轉(zhuǎn)向普通商住房。
《國際金融報(bào)》 (2004年10月15日 第十一版)
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