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龐仕影
據(jù)江蘇省統(tǒng)計(jì)局最近的一份報(bào)告，在宏觀調(diào)控大背景下，江蘇省商品住宅價(jià)格攀升勢(shì)頭并未得到有效遏制，房?jī)r(jià)增幅已高于同處長(zhǎng)三角的上海和浙江。今年1至8月，省會(huì)南京商品房均價(jià)已達(dá)每平方米3735元，南京市人大常委會(huì)主任胡序建日前在一次常委會(huì)議上感慨：“現(xiàn)在南京的房?jī)r(jià)肯定高了！”
最新的長(zhǎng)三角地產(chǎn)分析報(bào)告也揭示，9月份南京房地產(chǎn)價(jià)格的全面上漲已成定局。種種跡象顯示，在傳統(tǒng)的5至8月持幣觀望的置業(yè)者和投資者，由于未能等到他們心理預(yù)期的價(jià)格跌幅，很多已經(jīng)在9月重新入市。尤其是市場(chǎng)高端的別墅板塊，雖然當(dāng)前仍然面臨一定的上升壓力，但價(jià)格下調(diào)的可能性正在逐漸減低，甚至由于未來可以預(yù)見到的稀缺性而表現(xiàn)出較普通商品住宅更高的上漲前景。
然而，9月的南京別墅市場(chǎng)并不是在簡(jiǎn)單重復(fù)今年5月前的繁榮，隨著江北樓市的整體崛起，江寧將軍山板塊的壟斷地位正在受到挑戰(zhàn)。在當(dāng)前的南京別墅市場(chǎng)上，將軍山板塊以125萬平方米的供應(yīng)量占據(jù)了市場(chǎng)份額的92%以上。然而未來的一年中，江北板塊的供應(yīng)量從原先的8萬平方米猛增到40萬平方米，其相應(yīng)的市場(chǎng)份額將擴(kuò)大到20%以上，雖然遠(yuǎn)不及江寧140萬平方米的增量，卻已威脅后者將市場(chǎng)份額退至70%以下。
上海漢宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿一直追蹤著長(zhǎng)三角豪宅市場(chǎng)的動(dòng)向。他認(rèn)為，由于江寧板塊本身供應(yīng)已趨向飽和，價(jià)格也已經(jīng)站在相當(dāng)高位，別墅市場(chǎng)的重新洗牌在情理之中。當(dāng)被問及南京未來200萬平方米的年供應(yīng)量是否偏高時(shí)，施宏睿斷然否定。他認(rèn)為雖然別墅市場(chǎng)暫時(shí)無法擺脫宏觀調(diào)控造成的需求不足，但隨著別墅供應(yīng)量的逐漸鎖定，未來別墅市場(chǎng)必然將出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，其價(jià)格也將在市場(chǎng)杠桿作用下進(jìn)一步被拉高。
“不是所有別墅都能賺錢的。”說到別墅的“暴利”，施宏睿又給我上了一課。“事實(shí)上別墅的利潤(rùn)并不如外界傳聞的那樣高得離譜。普通別墅的利潤(rùn)其實(shí)不過和同等規(guī)模的小高層、中高檔公寓持平。”施宏睿強(qiáng)調(diào)，別墅雖然在整體價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，但只有稀有地段和開發(fā)商的品牌效應(yīng)，才能造就較高利潤(rùn)。
“其實(shí)南京乃至江蘇樓市的持續(xù)走高，關(guān)鍵還是因?yàn)樯虾鞘械睦孟⒍唷！笔┖觐？偨Y(jié)說，整個(gè)長(zhǎng)三角樓市實(shí)際都是上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展輻射效應(yīng)的受益者。隨著長(zhǎng)三角城市群的成長(zhǎng)，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)互動(dòng)將更加密切。
《國(guó)際金融報(bào)》 (2004年10月15日 第十一版)
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