受政府宏觀經(jīng)濟政策影響，深圳市房地產(chǎn)投資升幅明顯回落，2004年1－8月全市累計房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度僅為4.6％，較去年同期下降5.2個百分點。

    第三季度，深圳市批準預(yù)售面積近234萬平方米，與上季大致持平，龍崗和福田兩區(qū)的批準面積最大，分別為81萬多平方米和78萬多平方米，兩區(qū)合計超過全市批準面積總量的68％，特區(qū)外的批準面積上升仍較為顯著。同期全市土地公開交易（含拍賣 、招標、掛牌三種方式）共成交15幅，總供地面積近79萬平方米，其中住宅用地占地面積約58萬平方米（9幅），工業(yè)用地約19萬平方米（4幅），酒店用地1幅約8萬平方米，可建筑總面積超過80萬平方米，其中住宅用地可建筑面積約53萬平方米，占總量的65.8％。寶安、龍崗兩區(qū)的土地交易面積平分秋色，合計占全市總量的90％，預(yù)示著寶安和龍崗兩區(qū)將逐漸演變?yōu)樯钲诜康禺a(chǎn)市場的主戰(zhàn)場。

    園博園成住宅市場熱點

    第三季度，住宅新盤的供應(yīng)和需求熱點以園博園片區(qū)尤為矚目，該片區(qū)的香詩美林、盛景國際及博林貢院等，都以園博園生態(tài)景觀招徠客戶，已將竹子林片區(qū)的樓價拉升至7000元／平方米以上。而紅樹灣片區(qū)新推出的高檔住宅項目則包括中信紅樹灣、百仕達紅樹西岸及瑞河耶納等。寶安中心區(qū)一改以往以本地居民為目標客戶的做法，將目標放大為整個深圳的置業(yè)者，并且在今年組團參加秋交會，其中的鴻景園、幸福海岸、深業(yè)新岸線和天悅龍庭尤其引人注目。

    據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，第三季度深圳市新推住宅項目共20個，新增住宅面積183萬平方米，總量與上季度相比有所下降，但特區(qū)外供應(yīng)則大量上升。

    其中，羅湖、福田兩區(qū)的新盤價格沒有大的變化，南山區(qū)由于有不少高檔項目推出，拉高了該區(qū)的新盤價格；寶安區(qū)也因為地價上漲、區(qū)域規(guī)劃更加明確、西鄉(xiāng)與寶安中心區(qū)的定位提升等因素，導(dǎo)致房價上升到約4500元／平方米。寶安區(qū)的發(fā)展前景為未來寶安區(qū)房價的走勢提供了極大的想象空間，而寶安區(qū)房價拉升的同時，也為南山區(qū)房價的繼續(xù)上漲奠定了基礎(chǔ)。

    住宅三級市場中，除羅湖區(qū)外，其他各區(qū)均未受宏觀政策太大影響，尤其是7月份的交投十分活躍。但羅湖區(qū)由于買家以投資客為主，受銀行按揭政策影響，客戶多持觀望態(tài)度。

    目前，由于深圳房價高企而香港的經(jīng)濟景氣指數(shù)上升，福田南區(qū)有不少香港業(yè)主放出5－8年前購入的物業(yè)，把資金轉(zhuǎn)向香港進行投資；福田北區(qū)一些高檔樓盤如水榭花都、熙園入伙之后，買家的需求隨著各方面情況逐漸明晰而更加旺盛，但賣盤相對較小。

    羅湖區(qū)的租賃成交多為1－2房的小戶型，成交熱點片區(qū)主要在春風(fēng)路、火車站一帶，租客大多是過境港臺人士，他們熟悉該片區(qū)的消費環(huán)境，往往青睞口岸附近的通行便利。

    高端住宅的租賃客戶仍以跨國公司的外籍高層員工為主，但其結(jié)構(gòu)也有細微變化，如韓國公司的客戶相對減少，而印度的IT行業(yè)客戶的租賃活動在本季較為突出，他們傾向于選擇福田區(qū)作為居住地，如黃埔雅苑等。

    據(jù)戴德梁行泛城租售網(wǎng)統(tǒng)計，本季的整體租金和售價都較為平穩(wěn)，其中高檔住宅的租金上升不到1個百分點，達到47元／平方米／月，售價則上漲約3個點，超過7400元／平方米，尤其以多層住宅的價格升幅較為明顯。

    甲級寫字樓空置率繼續(xù)下降

    據(jù)統(tǒng)計，本季度寫字樓租售市場成交量較上一季度略有萎縮，上半年陸續(xù)出臺的幾項宏觀緊縮調(diào)控政策開始作用于市場，客戶對市場前景的估計趨于保守，寫字樓賣盤增加的同時，潛在客戶的投資決策顯得更為謹慎。

    外資銀行和物流行業(yè)成為本季度寫字樓市場的主要需求者，期間有某美資銀行進駐中信大廈，北京一家美資物流公司入租地王大廈，某跨國資源集團購買國際商會中心較大面積寫字樓作為其南中國片區(qū)總部的辦公用地等。

    跟上季度相比，除招商大廈和中信大廈的空置率比上季略有上升外，其余都有不同程度的下降，特別是發(fā)展銀行大廈、漢唐大廈和新時代廣場的空置率有十個百分點左右的下降。

    與上季度相比，本季度甲級寫字樓的租金與上季持平，為104元／平方米／月，售價則略微上升至13375元／平方米。中心區(qū)寫字樓租賃市場中，由于前期購買者以自用居多，甚少投資，可租物業(yè)的市場供應(yīng)量相對較少，導(dǎo)致本季租金略有上升。不過，雖然深圳甲級寫字樓物業(yè)的需求保持旺盛，但仍面臨著以中心區(qū)為龍頭的寫字樓大量供應(yīng)所導(dǎo)致的租售壓力。

    商業(yè)市場趨于淡靜

    整體來看，第三季度的商鋪市場趨于淡靜，全市各商圈均無較大變化。港式餐飲是第三季度商業(yè)物業(yè)的最大需求者，金光華廣場有近60％的餐飲面積租賃給香港餐飲業(yè)如蛋達王餐廳、海皇粥面等，而羅湖未來的舊城改造也將對香港餐飲業(yè)非常有吸引力。

    第三季度商業(yè)物業(yè)的租售價格都保持相對穩(wěn)定，較第二季沒有明顯變化。但南山等地區(qū)因積累過多住宅裙樓，租金與售價相對上兩季下調(diào)約5－8％。

    未來市場格局將進一步調(diào)整

    年底地鐵的開通和大型商場的開業(yè)，將帶動城市中心地帶及地鐵沿線物業(yè)的價格；紅樹灣片區(qū)高端住宅的推出，將拉高周邊區(qū)域如沙河片區(qū)的三級市場房價，目前處于觀望狀態(tài)的業(yè)主可能會借機入市；位于蛇口的酒店式公寓———泰格公寓即將進入市場，可能會成為跨國企業(yè)海外員工尤其是歐美籍高層員工的聚集地。

    由于宏觀政策的影響和寫字樓市場供給的持續(xù)增加，預(yù)計下季度寫字樓租售價格整體將穩(wěn)中略降。在租賃市場上，受租約的限制，預(yù)計年底的租賃市場會相對比較活躍。中心區(qū)隨著明年較多寫字樓的入伙，租賃市場也將逐漸向好。個盤方面，華潤大廈即將入伙，由于樓盤整體產(chǎn)品品質(zhì)較高，租賃價格稍有上漲的空間。

    在金光華廣場和華潤中心開業(yè)之后，深圳的商業(yè)格局將面臨進一步的調(diào)整，城市商業(yè)的功能分區(qū)將更加明顯，不同檔次、不同功能的商業(yè)業(yè)態(tài)將根據(jù)區(qū)域不同更加細化。會有更多較大規(guī)模的商業(yè)出現(xiàn)在居住小區(qū)內(nèi)，方便性及舒適性都將不斷提高以滿足區(qū)域內(nèi)消費者的需求，而且該類商業(yè)的綜合性將更強，采用的外國元素更多。