自1998年實施擴大內需政策以來，我國房地產投資率先啟動，并較快形成了新的“房地產熱”，近6年來，房地產投資額年平均增長率達到20.79％，房地產銷售額也以平均每年27％的速度增長。據聯合證券估計，2004年我國房地產投資額將超過12000億元，銷售額超過10000億元。

    房地產業的供求兩旺得益于1998年以來銀行貸款對房地產業的支持 ，由過去單純的企業開發貸款支持轉變為對投資和銷售兩個方面支持，具體體現在以下四個方面：

    （1）對房地產開發和個人住房消費的信貸增長逐年上升；

    （2）房地產開發的貸款增速明顯高于同期整個金融機構貸款的增長速度；

    （3）個人住房貸款的總額和增長率均高于房地產開發貸款，且兩者差額逐年增大；

    （4）長期低利率政策為資金密集型的房地產業提供了發展機會。

    據人民銀行統計，2003年底我國銀行業對房地產開發以及個人住房貸款近20000億元，占全部金融機構貸款余額的比例超過11％。據我們了解2004年上半年房地產個人住房貸款又增長4000多億元，估計今年年底有可能接近20000億元。

    正是因為房地產業對銀行信貸的依賴，2003年以來一系列關于收緊銀行對房地產業貸款的政策出臺，對房地產企業負面影響巨大，這些政策包括：

    2003年6月5日中國人民銀行下發了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發［2003］121號令），要求商業銀行從土地、開發、施工、銷售等各個環節加強房地產貸款管理。關于項目資本金比例則重申2001年《關于規范住房金融業務的通知》中的部分內容，即“房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發項目總投資的30％；對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款”。2004年4月27日國務院發出通知，決定提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發固定資產投資項目資本金比例。其中房地產開發（不含經濟適用房項目）提高到35％。其中提高房地產開發的投資項目資本金比例對房地產業影響巨大，2003年我國房地產開發貸款占房地產投資的比例接近30％，如果2003年執行按照35％的規定，投資資金缺口接近500億元。2004年9月2日，中國人民銀行正式發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》。一系列的信貸緊縮政策，對房地產企業影響十分明顯。據統計，截至2004年6月底，我國金融機構房地產貸款增速出現下降。商業性房地產貸款余額達到2.1萬億元，同比增長36.1％，增幅比上月回落5.3個百分點。其中，房地產開發商貸款同比增長26.3％，貸款余額比上月減少161億元，首次出現余額下降情況。銀行信貸的減少導致房地產投資增幅回落。上半年，全國累計完成房地產開發投資4924億元，增長28.7％，增幅比去年同期回落5.3個百分點。

    同時，隨著房地產開發投資、新開工面積增速的繼續回落，市場預期可能導致供需矛盾進一步加劇，各地房價紛紛上漲，漲幅創下歷史新高。國家統計局全國三十五個大中城市房地產市場調查顯示，二季度我國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4％，土地交易價格上漲11.5％，房屋租賃價格上漲1.0％。二季度與一季度相比，房屋銷售價格上漲2.3％，土地交易價格上漲4.1％。

    以上情況表明，房地產企業必須擴大自身的融資途徑，才能更好地抵御政策性風險，抓住機遇使企業做大做強。