新一輪對信托業，尤其是對房地產信托的監管，主要是防范因信托投資帶動房地產投資過熱

    種種跡象表明，銀監會新一輪的監管正瞄向愈演愈熱的信托業，尤其是房地產信托。

    ９月１６日，中國銀監會非銀行金融機構監管部主任（簡稱銀監會非銀司）高傳捷說，銀監會正在抓緊起草房地產信托方面的管理規定。

    ９月初，北京銀監局向轄內信托投資公司下發了有關防范房地產信托項目潛在風險的八項政策指引。

    ７月７日，銀監會公布《信托投資公司信息披露管理暫行辦法（征求意見稿）》，并公開征求意見。

    其實，早在今春合肥舉行的“２００４年信托公司投資年會”上，銀監會的高管人士就已向眾多信托業的老總打了一劑“預防針”，就各信托公司對房地產等一些行業的過熱投資提出警告。

    剛剛走出陰霾的中國信托業稱這輪整肅為“第六次整改”。

    房地產信托“受惠”１２１號文件

    ２００３年６月出臺的央行關于加強房地產信貸業務管理的“１２１號文件”，收緊了商業銀行對房地產業從開發建設到個人消費的各項貸款業務。長期依賴銀行貸款的大小房地產開發商，紛紛鬧起了“錢荒”。

    有資料顯示，我國房地產企業項目開發的８０％至９０％的資金來源于銀行，融資渠道單一，信托業并未受到廣泛關注。但是，帶給房地產業冬天的１２１號文件，卻為信托業吹來了一股春風。融資乏術的房地產企業紛紛通過信托項目解決資金饑渴。一時間，眾多信托計劃紛紛上馬，信托業出現了難得的供求兩旺局面。

    據有關資料，僅２００３年第四季度發行的房地產類信托項目共３７個，募集資金共３５億元，占該季度信托總數量、總金額的４２．５％、４０．４％。而從２００２年７月到２００３年６月１２１號文件出臺之前的一年中，信托公司僅發放房地產類信托２０個，占全部信托總數的不足２５％。另據信托業２００４年第一季度報告顯示，該季度房地產信托項目有２９個，共募集３２．４１億元，其資金比重達到４９．７％。同時，又有５０多家信托公司重新注冊登記。房地產信托的快速發展之勢被業內稱為“井噴”。

    但是，在市場一片繁榮的形勢下，今年初監管部門通過調查發現，在重新登記的信托公司中，約１／３的公司存在問題，即在過去兩年的發展中，已經出現新增壞賬比例過高和不規范運作的現象。管理層為此停止了信托公司的重新登記工作。

    銀監會及各地銀監局隨后對信托公司加強監管，對房地產信托項目的過熱投資發出風險控制警告，并加快《房地產信托專項管理辦法》的起草。

    外熱內冷

    一信托業內人士認為，新一輪對信托業，尤其是對房地產信托的監管，主要是防范因信托投資帶動房地產投資過熱，而這顯然與目前的宏觀調控背道而馳。

    這位人士認為，目前國內的房地產信托絕大部分為資金信托，缺乏財產信托項目。這與美國、加拿大、澳大利亞等國家的房地產投資信托很不相同。

    他進一步解釋，財產信托一般是委托人將現存財產或財產性權利，如房產、股權、信貸資產、路橋、工業森林、加油站收益等信托給信托公司，再由信托公司向投資者轉讓信托權益。資金信托系投資者直接將資金信托給信托公司，由信托公司投入到某一項目的信托產品。

    通常的情況是，針對房地產項目的財產信托風險要低于資金信托風險。因為投資者投資的財產信托產品有真實可靠的資產作支撐，且有優先信托權益和剩余（或次級）信托權益，這是一般資金信托產品所不具備的。

    《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規定，每個集合資金信托合同不得超過２００份，每份合同金額不得低于人民幣５萬元。

    頗令人玩味的是，北京銀監局近日下發的防范房地產信托項目潛在風險的八項政策指引中，明確提出財產信托的合同總份數不超過２００份。這給財產信托原來未加限制的合同總份數加了頂“帽子”。

    信托業內人士認為，限制合同的總份數并不能從根本上規避信托風險，而且２００份的數量太過官式，沒有什么科學依據，反而提高了投資者的門檻，很多普通投資者被拒之門外，影響整個房地產信托資金的規模。

    海通證券一位房地產行業分析師認為，信托現在雖然很熱，但并沒有成為房地產企業主要的融資方式，因為通過信托融資的費用要高于銀行貸款。在目前銀行惜貸的形勢下，房地產信托資金的使用更多地體現為“過橋貸款”的性質。對于某些自有資金不足，項目進度未達到銀行貸款條件的房地產項目，通過信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入。當項目啟動并達到銀行貸款的條件，開發商就會改用銀行貸款進行項目的建設。

    風險

    房地產信托剛剛興起，很多投資者對信托項目根本沒有風險防范意識。

    目前市場上發行的房地產信托產品期限大多為１至３年，預期年收益率普遍在４％到５％之間，有的甚至高達８％，而銀行人民幣存款利率３年期為２．５２％，兩年期只有２．２５％；３年期國債年利率也只在２．３％左右。

    但是高收益的同時也意味著高風險。由于信托產品并不保本，所以一旦發生風險，投資者則可能虧損嚴重。有些信托公司只宣傳了“預期收益率”，卻沒有講清楚風險投資帶來的“實際收益率”。銀監會在這輪監管中，對信托公司的信息披露加以規定，防止信托公司在推出信托產品時夸張不實的宣傳誤導投資者。

    業內人士認為，此次新一輪監管，銀監會將會制訂一些措施來降低信托企業自身風險，不會涉及業務范圍、盈利模式等等，畢竟信托是一種很個性化的金融產品，監管部門也怕“一管就死”。比如，對信托公司直接參股股東的企業進行資格審查；信托公司內部要有獨立管理機構，項目資金要嚴格分賬管理、獨立運營等等 。